时代周报记者 胡天祥 发自广州
长期依托于房企发展的物管公司，如今已经开始独当一面。
11月3日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产优质物业榜50强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。
该榜单以物管企业城市布局、合约项目数、合约建筑面积及2020年上半年物业运营情况进行综合打分，全面衡量各大物企的可持续经营能力。
榜单显示，截至6月底，碧桂园服务在全国350个城市拥有2405个物业项目，合同管理面积约7.46亿平方米，高居榜首。
万科物业、绿城服务分列第二、第三名，其中万科物业拥有3828个项目，在管面积达6.8亿平方米。绿城服务拥有2800个项目，在管面积达4.78亿平方米。
恒大物业、龙湖物业、合景悠活、金地物业、世茂服务等物企均位列榜单前20。
其中，刚递交上市表格的恒大物业在全国拥有1354个项目，合同管理面积约5.133亿平方米。刚刚登陆港交所的合景悠活拥有400个项目，合同管理面积约5000万平方米。
富力物业、时代邻里、佳兆业美好、越秀物业、龙光物业均表现不俗，分别位列第24、第30、第33、第43、第49位。其中时代邻里在全国拥有309个项目，合同管理面积约1.059亿平方米，佳兆业美好拥有323个项目，合同管理面积约4880平方米。
“和外资物管公司相比，内地很多物管公司的母公司都有房地产背景，这就有一个底数的保证。也正是因为有这样的‘先天优势’，所以内地物管公司的规模比较靠前。”日前，一家大型物企高管告诉时代周报记者，当然，最重要的还是团队能力，如果实力不强，也吸引不了优秀人才。
上市物企总营收达395亿元
疫情之年，物管企业的经营表现仍可圈可点。据克而瑞统计，2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元，平均营收为13.16亿元；整体利润达到74亿元，平均净利润为2.47亿元；平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%，
其中，碧桂园服务上半年实现收入约62.71亿元，同比增幅78.4%；净利润约13.35亿元，同比增幅约61.6%；毛利率约37.2%，净利润率约21.3%。截至2020年6月底，除“三供一业”业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为7.46亿平方米，同比增长6817万平方米。“今年是碧桂园服务横向布局、纵向整合、内部挖潜、外部扩张的突击年。”今年中期业绩会上，碧桂园服务管理层如是称。
同样表现不俗的还有雅生活服务。上半年，雅生活服务实现收入40.02亿元，较去年同期增长78.5%；录得毛利为12.75亿元，较去年同期增长53.8%。6月30日，雅生活服务在管项目达到3112个，其中37.2%位于长三角城市群，26.7%位于粤港澳大湾区。
非上市物企中，万科物业和恒大物业最为人所关注。
9月29日，中国恒大集团发布公告称，拟分拆恒大物业于联交所主板上市，目前已递交上市申请表格。数据显示，截至今年6月30日，恒大物业在全国280个城市拥有1354个项目，合同管理面积约5.133亿平方米。上半年，恒大物业实现营收45.64亿元，净利润达11.48亿元。
一直未有上市时间表的万科物业，在10月更名为万物云。万科物业CEO朱保全表示，在公司平台更名之后，万科物业会回归住宅业务的服务，更聚焦在住宅物业。
榜单显示，截至今年6月底，万科物业在全国101个城市拥有3828个项目，合同管理面积约6.8亿平方米。上半年，万科物业实现营收66.98亿元。
增值服务成利润引擎
随着各大物企持续加码增值服务领域，其营收结构也在逐渐发生改变。克而瑞研报称，上半年，业主增值服务收入同比增速中位值40.8%，高于非业主增值服务的27.3%。其中佳兆业美好及新城悦服务两家物企增值服务营收已过半，该两家物企利润率最高的业务均为社区增值服务。
具体来看，佳兆业美好上半年以49.8%的毛利率实现5930万元社区增值服务营收，其主要开展空间资源租赁、社区租售服务、装修美居及社区财富管理业务。
新城悦服务以42.7%的毛利率创造18510万元社区增值服务营收，其主要提供装修服务、家居生活服务、餐饮服务。新城悦服务董事长戚小明在接受采访时称，社区增值服务业是公司未来要重点发展的业务，尤其是永续性的社区增值服务，和业主生活相关的高频消费，比如买菜、买牛奶等日常服务。
奥园健康、蓝光嘉宝服务、永升生活服务及正荣服务增值服务营收占比均高于4成。其中永升生活服务上半年社区增值服务和对非业主的增值服务分别实现收入2.61亿元和2.83亿元，同比增长84.6%和117.1%。据悉，永升计划在2023年以后，实现物业费收入和非物业费收入各占50%。
正荣服务上半年实现非业主增值服务收入1.58亿元，占总收入的35.6%；社区增值服务收入同比增24.6%至6040万元，占总收入的13.6%。
“公司主要业务有三个业务线，第一是物业管理基础服务，希望毛利率在20%―23%；第二是非业主的增值服务，希望毛利率能达到30%―35%；最后是社区增值服务，希望毛利率能在60%以上。”中期业绩会上，正荣服务管理层表示。
东方证券指出，从企业经营层面出发，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，在由大量交付带来的面积增长红利消退之后，成为企业长期发展的增长驱动力。
上述物企高管也告诉时代周报记者，对于一家上市物业公司而言，如果它能做到其他服务（包括增值服务）所产生的收入大于物业服务费的收入，这家公司的健康程度将非常高。
本文来源：时代周报
作者：胡天祥
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