众望之下 商业REITs仍时机未至

REITs（不动产投资信托基金）已经成了商业地产圈里绕不开的话题。

十余年间，推出REITs的呼声不断，市场上也有私募类REITs产品闪现。直到今年基础设施REITs的正式落地，关于公募REITs的讨论又成为了地产行业的焦点。在11月3日举行的一个商业年会上，REITs也成了与会地产金融业者共同关注的重点话题。

面对国内REITs并不明朗的前景，地产金融机构已经做了不少尝试。

在绿地金融控股集团首席战略官李想看来，加大金融化的推进力度是商业地产应对当下转型趋势的主要方式之一。结合国内REITs落地的信号，绿地金融正在进行存量资产的梳理，以便及时抓住未来REITs进一步放开的机会。同时，在REITs放开之前，绿地金融已于去年6月率先推出了自有资产数字化平台“权易宝”，将商业不动产的使用权和所有权分离，并通过区块链、物联网和电子签章等技术保障资产使用权的分割、确权和流转。

今年7月，绿地金融又推出该平台的2.0版本，在底层技术、法律基础、应用场景等方面实现了更新升级，进一步激活以不动产使用价值为核心的服务市场。绿地金融将该平台称为“不动产领域的‘天猫’”。

中信资本也在寻找REITs的投资机会。早在2017年，中信资本的房地产团队即针对一个存量改造项目进行了资本化尝试，完成了中国首单类美元REITs，且创新性地实现了无主体征信。

对于商业地产项目而言，REITs在收益率上的优势尤为明显。越秀房产基金董事会主席林德良在论坛中对出售、持有和注入REITs三种运作模式的收益水平进行了分析。REITs模式的IRR（内部收益率）和ROE（净资产收益率）均明显优于开发出售和开发持有模式。

对于今年4月发布的基础设施REITs试点政策，与会的房企与金融机构人士均表达了国内进一步发展REITs的期待。

领展管理有限公司首席资产管理执行官霍业生认为，基于商业地产较大的存量规模，国内的REITs市场存在很大潜力。同时，从投资者的需求来看，这一金融工具具备风险相对较低的特点，易吸引养老金、社保基金等资金的投资需求，给广大中小投资者提供了一个投资不动产的途径。“综合各方面来看，REITs提供了很好的投资渠道，也给了物业持有方一个退出的机会，这个市场潜力是巨大的。”

美国富尚资产集团董事长陈晓欧将4月份的试点政策视作一个理想的开端。在陈晓欧看来，商业地产的公募REITs是未来地产市场的必然趋势。“我们一直在谈存量盘活，如果在商业地产领域没有真正的公募REITs参与，存量盘活只能是虚谈。”

对于商业地产REITs的未来，百联资产控股副总裁杨斌更提出了自己的预判，“国内的商业市场都在积极地做新业态的尝试，这些尝试和发展都指向了我国商业地产的投资回报会有很好的收益增长趋势，这给未来中国商业地产REITs的到来奠定了良好的基础，我觉得2-3年内，我们会看到可喜的进展。”

作为一个舶来品，REITs自上世纪60年代在美国诞生后，已在欧美和亚洲部分国家获得了长足的发展，但国内始终对其秉持相对保守的态度，推进节奏也较为谨慎。三年前即有媒体称，面向个人投资者的公募REITs有望启动，业内也曾提出国内推出公募REITs试点已具备成熟条件的观点。

今年4月，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，将公募REITs的试点放在基础设施领域。距离REITs在商业地产领域的实行，国内市场仍有一段路要走。

陈晓欧认为，首先需要解决的是商业地产的税收问题。“如果分红被收税拿走一部分，整个收益就会很浅，这个是商业地产在公募REITs市场上获得投资人青睐的最大障碍，整个市场应当对税收问题提起足够的重视。”

杨斌则将关注点放在投资者的教育问题上。杨斌表示，国内商业地产REITs的发展取决于投资氛围和环境，“我们的A股市场上充满了投机气息，期望一夜暴富，而REITs产品洽洽不具备这样的投资属性，国内的投资者还需要接受很多教育，慢慢接受REITs这一类相对稳定的、持久的金融投资方式。”

霍业生也表达了同样的观点，“需要进一步加大对整个房托投资的教育，投资者需要明确，这不是一种炒作房地产的替代方式，而是一种相对稳定、长期回报率较高，且能够分散风险价值的金融产品。”

此外，在与会业内人士看来，资产产权不清晰、刚兑的限制、融资成本过高、市场专业度欠缺等问题都是国内REITs市场发展亟待跨越的障碍。

“虽然有这么多的不足，但这些都是‘黎明前的黑暗’，如果我们能够克服这些困难，国内商业地产的公募REITs是指日可待的。”陈晓欧说道。