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10月土地成交量、溢价率环比走低 年末地市将继续降温?

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经历二季度的积极补仓后,从三季度开始,房企拿地节奏也在调整放缓,规模下滑明显。

受房企积极拿地的影响,今年前10个月,全国土地交易总量仍处在高位。不过,虽然土地成交量同比去年仍在上涨,但是当前房企拿地节奏已有所放缓,其中土地楼面价以及溢价率的回调趋势明显。从机构数据来看,10月,全国300个城市土地平均溢价率为11%,环比减少2%;楼面均价为2327元/平方米,环比减少12%。

面对9、10月份土地市场的持续小幅降温,业内人士预期,溢价率也有筑顶的迹象,在政策收紧下,预计未来几个月或将有所下降。

年内土地成交量仍处高位,10月房企拿地节奏放缓

整体来看,今年百强房企仍在积极扩充土储。中指研究院数据显示,1-10月,TOP100企业拿地总额约2.60万亿元,拿地规模同比增长10.9%,增长率较1-9月有所上升。与此同时,1-10月超过半数TOP100房企拿地积极性高于去年,50家代表房企1-10月的月均拿地总值为1907亿元,显著高于2019年月均水平。

据统计,有33家房企今年前10个月的月均拿地金额高于2019年月均值,其中奥园月均拿地额较上年增加两倍以上,越秀接近两倍,融信也在一倍以上,这些房企的拿地积极性依旧较高。不过,也有16家房企1-10月月均拿地金额不及上年,其中富力、世茂、金茂、建业4家企业前10个月的月均拿地金额较上年减少50%以上。

受部分企业积极拿地等因素影响,今年热点城市的土地出让金额也在不断刷新历史纪录。据中原地产研究中心统计数据显示,今年前10个月,50大城市土地出让金额达到3.3万亿元,同比上涨20.5%。从累计数据看,上海、杭州2个城市已分别卖地超2000亿,另外还有广州、北京、南京等7个卖地千亿的城市。全国累计来看,超过23个城市卖地超过500亿。

从房企拿地区域来看,土地成交集中于二线城市。中指研究院数据显示,50家代表房企1-10月在二线城市拿地占比为51.6%;城市群中长三角维持较高热度,占比为25.2%;长江中游占比也不断升温,达到12.1%。

不过,从单月来看,经历二季度的积极补仓后,从三季度开始,房企拿地节奏也在调整放缓,规模下滑明显。上述数据显示,到了10月,全国300个城市土地出让金总额为4473亿元,虽然同比仍然增加30%,但是环比减少17%。

地价环比下跌明显,厦门摘得楼面价桂冠

随着房企调整拿地节奏,从三季度开始,百城住宅用地楼面均价环比下跌显著。值得关注的是,部分二线城市的土地成交楼面价已超过一线城市。

据中指研究院数据显示,三季度百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是厦门、北京、上海、杭州、苏州等城市。其中厦门楼面均价为27673元/平方米,位居百城住宅用地成交楼面价榜首。三季度,厦门共成交8宗住宅用地,其中9月29日,中骏以33亿元摘得厦门湖里忠仑地块,去配建楼面价达58553元/平方米,溢价率为24.29%。

相比之下,北京三季度共成交13宗地块,楼面价为24322元/平方米,位居百城住宅用地成交楼面均价第二名。而上海成交楼面价21025元/平方米位居第三,同环比涨幅最为显著。

整体来说,10月份,土地楼面价和溢价率的走势与成交相当,同比上涨,环比仍在下行。中指研究院数据显示,10月,全国300个城市成交楼面均价为2327元/平方米,环比减少12%,同比增加17%;土地平均溢价率为11%,环比减少2%,同比增加3%。

具体城市方面,据易居研究院报告显示,10月40城中土地成交溢价率排名前5位的城市分别为兰州、 西安、金华、深圳和东莞,土地成交溢价率分别为77%、47%、42%、37%和36%。不过,与9月相比,10月溢价率小于5%的城市明显增多,这也是整体市场降温趋势的例证。

就单宗地块总价来看,10月住宅用地总价榜单中,长三角仍是热点地区,地块入榜七席,成为榜单主力。南京河西南G72综合体地块被嘉华国际以47.9亿的总价揽入囊中,领跑榜单。

对于目前的土地市场走势,中指研究院分析人士指出,疫情好转后,各城市集中推出优质地块。优质地块释放一波需求后,房企调整拿地节奏,逐渐回归理性。而当前各个主管部门正在严查房地产违规融资,房企前端融资逐步收紧,这一影响也在部分城市的土地市场开始显现。

易居研究院研究员王若辰认为,8月份40城土地市场已经出现短期拐点,9、10月份继续小幅降温,目前溢价率有筑顶迹象,在政策收紧下,预计未来几个月或将有所下降。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,各个城市有着控制地价稳定,回调市场价格增长的预期,因此在稳地价政策的目标下,年内累计成交楼面价将持续稳中有降。

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