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九十两个月房企境内融资增长63%,开发商提前推盘冲刺回款

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“金九银十”过后,房企年度业绩冲刺的脚步并未停歇。四季度作为房企业绩比拼、降低负债的关键时点,既面临销售、回款的压力,也面临债务到期、“三条红线”压顶的困境。进入11月份,受冬季天气影响,房地产项目开工将陆续受到影响,推盘率随之下降。中国证券报记者从多方了解到,房企在主动降低负债的同时,积极冲刺年度目标,销售仍是重中之重。

严控资金风险

“‘三条红线’尚没有明文规定,但我们已经开始着手主动降负债。有的房企财务报表看起来让人困惑。比如,短期负债很高,账上现金却非常多。为什么不用多余的现金还债?财务数据要真实可靠,企业运行要更加规范。”某大中型地产企业财务总监对中国证券报记者表示。

“负债和杠杆降下来的同时,还要做到高周转,关键在于在拿地时就要考虑到区域操盘的把控能力。”某大型地产操盘人士对中国证券报记者表示,“我们倾向以便宜的价格购买非热点地区地块,加大楼盘品质投入,把握改善型居住的痛点。楼盘会有聚集效应,把一个楼盘打造好,做成标杆,后续这个地区的其他楼盘销售难度就会降低。”

中国证券报记者了解到,四季度以来,开发商没有放缓融资脚步,百亿级别的债券融资案例有增无减。从融资用途看,借旧还新、补充流动资金是房企发债的主要原因。

中原地产研究中心统计数据显示,9、10月份,全国房企境内外融资大增。其中,境内债券发行金额超过1100亿元,较2019年同期的673亿元上涨63%,延续7月以来的高增长态势。

以信托方式融资的规模则下滑明显。某国有银行信托业务部门项目负责人对中国证券报记者表示,今年以来,很多房企信托融资受限。一些信托公司对大型知名房企关闭了融资通道,认为其负债超出了安全范围,甚至有的房企被要求提前还款。对于一些安全边际较高的房企,如果有利率更低的融资渠道,也不会选择信托。这种情况预计四季度会更加明显。

冲刺全年业绩目标

融资渠道收紧,房企要降杠杆就得加快推盘,积极促销,狠抓回款。

“只要项目房源实现签约,就计入当期销售金额,回款时间主要看首付款及银行贷款的到账时间,当务之急还是要把房子卖出去。”某大型房企负责人对中国证券报记者表示。

上述负责人指出,一些地区调控收紧,多是针对购房资质的限制。开发商只要找到合适的买主,按照流程交完首付款,商业银行贷款按照流程和规定进行批贷。只要银行贷款没有收紧,四季度回款速度和其他季度基本没有区别。

一家中型地产公司人士对中国证券报记者表示,不少开发商将推盘节奏提前。往年的四季度是地产行业厮杀最热闹的时候,但今年的这一节点提前到了三季度。

“这并不意味着四季度没有作为。”上述中型地产开发人士对中国证券报记者表示,“很多楼盘的促销活动一直在进行。地产项目线上化促销成为趋势,将楼盘搬到线上参与‘双十一’等活动越来越常见。线上展示如果没有折扣较大的促销,很难吸引到眼球,也难以真正实现转化。通过前期的一些展示,很多用户开始关注线上购房这一新途径。四季度是对前期蓄下的客户有效转化的关键时点。因此,开发商线上活动力度不减。”

“四季度是全年业绩的冲刺节点。从目前情况看,除东北部分地区外,全国范围的开工情况还没有受到天气影响。对头部开发商而言,早就做到了在全国范围各个季度以平稳的节奏推盘。”某大型地产开发商对中国证券报记者表示,“大开发商开工和推盘都没有问题,关键还是要看销售的操盘能力。”

对于房地产行业的后续发展,多位业内人士指出,融资面临“三道红线”的考验,房企比拼更多的是负债率和安全性。

积极拓展新业务

除了开展地产业务,一些房企拓展利润率更高的业务,发力非地产业务增厚业绩,助力安全“过冬”。

以华夏幸福为例,面对房地产行业的变化,公司战略聚焦核心都市圈,一方面继续通过举办行业峰会、推动大数据招商等方式深耕产业,做大做强产业招商与服务,高利润率的产业园区业务收入占比逐年增加。

“地产业务利润率普遍在20%上下。公司产业新城的毛利率在85%以上。公司的产业新城项目已经在航空航天、大数据、人工智能等领域形成集聚效应。未来一段时间,将在半导体、集成电路领域发力,形成规模优势。”华夏幸福相关人士对中国证券报记者表示,“根据公司2020年半年报的数据,产业园区业务收入超过住宅地产收入。另外,公司加大对商业地产及相关业务的布局力度,在北京、广州、深圳、南京、武汉等地实现项目布局,在优质地区提供多层次产品,避免对单一业务的依赖。”

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