2020-11-02 17:37:35 来源: 网易房产原创
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“‘三道红线’的要求改变了行业的游戏规则，金融红利时代已经划句号了，行业进入了管理红利阶段，所有房企再次来到了同一起跑线。”
自8月下旬有关“三道红线”即将落地执行的消息传出之后，行业便如陷入风声鹤唳。最新消息是，“三道红线”自9月起已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企（碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城）里开始试点实施。且这些试点房企，未来需要于每月15日前提交监管部门下发的监测表，共涉及8项财务指标，并要按照已上交的降档方案，在2023年6月30日前完成降负债目标。其余房企，则自2021年1月1日全部执行。此前，据媒体报道，房企融资新规“三道红线”设定标准，暂参照2019年年报数据。而结合媒体披露的最新消息看，至少对于试点企业而言，“三道红线”认定的负债标准或许是2020年6月30日。以“三道红线”指标率限制“有息负债年增幅不得超过15%”的影响究竟有多大？上周时，万科董事会主席郁亮在南方区域媒体交流会上坦言：
2002年前，行业处于土地红利阶段，拿到地就容易赚钱；
2002年后，进入了金融红利阶段，得到资本市场和金融支持，就能买更多的地；
而现在，“三道红线”的要求改变了行业的游戏规则，金融红利时代已经划句号了，行业进入了管理红利阶段，所有房企再次来到了同一起跑线。
据此，地产壹线盘点了TOP30房企2019年末及2020年年中有息负债与规模变化间的规律，挖掘“三道红线”落地之后，哪些高倚赖金融红利的房企将受到冲击，而行业又是不是真的将告别“黑马”。（有息负债总额=短期借款+长期借款+应付票据+应付债券+一年内非流动负债）
从上述表格可以看到，近三年里刚从TOP30跃居进TOP20的房企，以及千亿规模新军，有息负债增长率大都位于阵营前列。如2019年有息负债增幅最高的前5位，依次为奥园、中梁、融创、旭辉、金科。其中，2019年，中国奥园销售额首破千亿，达到1180.6亿元，同比增长29%。而其当年的有息负债增长率也达到了66%，增幅位列首位。再如中梁控股，2019年时，其全口径销售额的行业排名从2018年的23名，跃居到19名，而当年销售额同比增幅50%的中梁，有息负债也同步增长了49%。而从22名进到17名的金科股份，2019年的销售额同比增长了57%，有息负债也同比增长了26%。此外，铆足劲要在2019年回归前十的世茂集团，2019年的销售额同比增长了48%，有息负债同比增长了16%；在2019年冲击上2000亿的旭辉，有息负债年增幅也达到了35%。唯一有些不同的，是龙光——在2019年Top30房企销售额涨幅最高的前五位企业中（金科、中梁、世茂、中南、龙光），只有龙光当年的有息负债增长率低于15%。但这并不是因为龙光“佛系”，而是其更多的融资前置在了2018年。2017年末，龙光在有息债务总额为338.41亿元，到了2018年末，为512.89亿元，同比增长了51.56%。而2018年，正是龙光提出要三年内冲击千亿的战略启动年。而2019年有息负债增幅最少的房企，为华润、融信、阳光城，这三者里，只有阳光城的规模增幅高于平均值。根据第三方机构数据，2019年里，华润置地和融信中国的权益销售额变化，前者出现了下降，后者的增幅不到1%。这也暗示了其对于融资的渴求并不强烈。而阳光城债务增幅小，规模增幅大的原因，一方面在于全口径与权益口径的差异——全口径销售金额2110.31亿元，同比增长30%；权益销售金额1351.43亿元，同比增长14.21%。另一方面，也是更主要的原因，在于2018年里，阳光城在拿地上收缩明显，导致2019年融资需求暂缓——财报显示，2017年里，阳光城新增计容面积2021.63万平方米，而2018年，新补充的土地储备约1333万平方米，不及2018年的七成。这部分资金，则直接补充到了2019年。再从2020中报数据看。事实上，今年上半年，受疫情影响，不少房企的销售额都出现了下滑，并无法完全真实反映有息负债与销售额之间的关联，但在统计后仍能发现，一心想坐稳行业座次的年轻房企，对融资的需求依然强烈。
其中，中梁控股的有息负债增幅，达到了83.35%。而滨江、奥园两个去年刚过千亿的房企分列有息负债增幅的二三位。从上半年这三家企业的拿地情况来看，在“TOP100房企拿地金额基本持平、50家代表房企拿地销售比为38.3%”的大行业背景下，这几家房企的投资额同比均出现了增长。且奥园和滨江的增幅，分别达到了76.39%和94.05%。而从投销比看，滨江更是达到了0.96，补仓巩固规模地位的目的明确。不论是对比2019年，还是今年上半年的有息负债增幅，很明显排在前位的房企，都是急需稳住规模的千亿新兵，或者急需稳住自己TOP20地位的追名次型房企。
而若有息负债增幅限制令真落地下达，则行业很可能确如所料，再难出现弯道超车的“黑马”房企，甚至原有靠高筑债而拼到头部阵营入场券的“老黑马”们，都可能陷入规模停滞的处境。
本文来源：网易房产原创
作者：陈伊颖
责任编辑：
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