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降价5亿再挂牌,上海明天广场25层房产拍卖背后还有故事

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10月27日,阿里拍卖平台显示,上海明天广场7至32层(不含23层避难层)房产因无人出价已流拍。此番拍卖的不动产约占到明天广场总体面积的1/4,以评估价25.71亿元起拍。

在专业人士看来,明天广场位于上海的绝佳地段,但从首拍来看,市场对其拍卖价格并不认可。

值得关注的是,就在流拍当天,上海明天广场调整价格,迫不及待地再度挂牌,计划于11月11日进行二拍,起始价20.57亿元,较第一次拍卖价减少近20%。这样的价格又能否被市场接受,几经转手后明天广场,又将花落谁家?

上海明天广场再度挂牌,起始价降至20.57亿元。网络截图

评估价起拍,5.3万人次围观终遭流拍

尖顶的上海明天广场就像太空时代的巨型火箭耸立在上海市南京西路,这是由世界著名设计师事务所约翰波特曼设计的上海第六高的摩天大楼,外型前卫。由浦发银行旗下的上海安联独家投资兴建,1997年开工,2003年10月落成,总投资约28亿元。

明天广场总建筑面积12.74万平方米,建筑总高度283米,分为地下3层和地上58层,土地用途为综合用地。而本次拍卖标的仅为明天广场的7至32层,且不含23层避难层,建筑面积3.65万平方米,约占到明天广场总体面积的1/4。房屋用途为办公,土地使用期限为1995年7月至2045年7月。

此次明天广场的部分资产以25.71亿元价格起拍,这一起拍价也是拍卖标的评估价。这部分拍卖的资产所有人为上海盛懿投资中心(有限合伙)(简称“盛懿投资”)。此前这部分物业已全部设立抵押,并且被人民法院司法查封。

据拍卖信息显示,盛懿投资通过公开拍卖取得上海明天广场7至32层共计246套酒店式公寓(不含23层避难层)产权,并将其改造为办公场所,包括在同一楼层打通原有的墙壁,并根据办公目的重新规划、隔断,同时对水、电、网、气的线路也进行了重大调整,最终导致房地产权证上登记的246套房产的空间格局发生了重大变化,不能在物理上一一对应。

如今,上海明天广场的8层部分房产被马里兰商务中心(上海)有限公司承租,租赁期限至2021年1月;17层供管理人团队办公使用;24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所;19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用,其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用,租赁期限至2021年3月31日。除此之外,其余楼层大多处于空置状态。

在明天广场上述房产被摆上“货架”后,市场的接受度并不高,虽然截至一拍结束时有5.3万人次围观,但是无一人参与竞价。结果显而易见:一拍流拍。

破产清算,首拍试探市场?

虽然明天广场处于上海的绝好地段,但从首拍流拍来看,蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为,市场对拍卖的价格并不认可。甚至有业内人士认为,其以评估价首拍,也有试探市场的嫌疑。

王胜蓝称,拍卖标的已经设立抵押,并且被人民法院司法查封,加上目前的租户带有租约,租赁期间的相关租金均由出卖方收取,与买受方无关等等这些条件,都会影响竞买人对其价值判断。

从市场来看,“起初的酒店式公寓设计可能更受欢迎,但是现在改回去已经很难了,标的本身的现状,都会让意向买家对其价格有评价折损。”王胜蓝如是说。

此外,值得关注的是,本次拍卖系盛懿投资所持有的上海明天广场部分资产,这就将有整栋购买需求的投资人过滤掉了。而且要求标的整体打包拍卖,不能单独拆分,这也过滤掉了很多中小型投资人。因此,王胜蓝表示,标的本身的局限性也影响了市场对其价格的判断。

据王胜蓝介绍,这个拍卖标的属于破产清算拍卖,起拍价由破产清算小组决定。而据拍卖信息显示,上海华信国际集团有限公司(简称“上海华信”)等15家关联公司是明天广场上述资产合并破产清算案管理人。

据天眼查信息披露,盛懿投资是由上海华信间接持股,占股42.48%。而上海华信背后大股东则为中国华信能源有限公司(简称“华信能源”)。

此前,华信能源在国内拥有证券、信托、期货、银行、保险、金融资产交易等重要金融平台,是由来自福建南平浦城的叶简明创办。华信于2017年连续第四年进入《财富》世界500强。2018年,华信能源暴雷之后,面临被接管、债务重组等一系列变故。

2020年3月,上海法院宣告对华信能源、上海华信等共4家公司进行实质破产清算。其相关资产也陆续走上了被出售的道路,其中包括盛懿投资此次拍卖明天广场上述部分资产。

几经转手,“花”落谁家?

终观明天广场的历史,不难发现这并非该项目第一次被拍卖。

公开资料显示,2005年,投资商上海安联投资发展有限公司有意将其以32亿元出售,随后第二年,明天广场转到上海国资委旗下的国盛集团全资子公司手中。

直到2013年10月,明天广场7至32层(不含23层避难层)这部分资产,在上海联合产权交易所挂出,当时作为行政公寓,起始挂牌总价(含债务)为23.86亿元,最终被“华信系”收入囊中,盛懿投资成为了明天广场的项目公司。

时隔7年,这部分资本再次被推上市场,已今非昔比。不得不提的是,明天广场部分资产的成交价也受目前写字楼市场大环境的影响。据高力国际分析认为,今年第三季度,虽然上海写字楼租赁市场信心回升,但受到大量新增供应影响,空置率仍在上升,租金环比下降2.7%;预计在新增供应压力下,平均租金或仍将下行。

在首拍流拍后的当天,上海明天广场拍卖标的也迅速调整价格,迫不及待地再度挂牌,比起拍价降了5.14亿元,降幅接近20%。这样的价格又能否被市场接受?“双11”再见分晓。

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