万科物业再变革：住宅、商办、城市服务均独立运作

在万科物业，比上市先到来的是新一轮的业务变革。近一个多月来，以宣布万科物业成为住宅物业服务的专属品牌为开端，万科物业首席执行官朱保全在万科集团东西南北四场发布会上陆续披露专注商办物业服务的万物梁行，以及专注城市服务的万物云城。

城市服务是万科物业最晚进入的领域，从2018年9月在横琴起步。今年10月24日，进入城市服务领域已有两年的万科物业，借着万科集团举办中西区域媒体交流会的契机，首次披露“万物云城”品牌。

对于为何将这一新品牌发布放在中西部区域，朱保全表示，是因为万物云城的首席执行官何曙华同时分管万科物业中西部区域，另外万物云城目前在中西部落地的项目最多，武汉、成都、郑州的项目规模也较大。

据了解，在两年时间内，万物云城已完成10个城市、12个项目的综合探索，成功“落子” 珠海横琴、雄安新区、 广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等多地。

万物云城不是想做简单的市政环卫工作，它的目标是在城市空间中做整合服务商，包括：1、城市设施的管养；2、基层的社会治理；3、城市环境再生；4、城市局部更新改造。

何曙华透露，万物云城给自己定了一个“小目标”，就是百“城”计划——在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。

朱保全曾公开透露，2019年横琴“物业城市”带来的收入大约有5亿元。假设未来三年成功落地100个项目，城市服务为万科带来的收入或至少达到500亿元，将大概率超过万科住宅物业。

万科对城市服务的市场空间十分看好。朱保全认为，这个市场是一个政府从自管到选择企业管理的一个放管服的市场，它在十年前可能是零，但是它到未来可能是一个万亿级的市场。

疫情之后，万科董事会主席郁亮走遍了万科所在的所有城市，与这些城市的市领导都有谈及万科城市服务领域的业务。朱保全透露，几乎每一位市长、每一位市委书记都有对城市服务进行改革的预期和期望。

方正证券指出，目前万物云城主要通过两种方式承接项目：1、委托方式承接，如深圳市坪山区石井街道试点合作业务；2、股权合作方式承接，例如横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿等，是目前万科采用最多的一种城市服务拓展方式，且多由国资控股。

同样参与城市服务的保利物业通常为独资，不涉及股权合作，碧桂园服务则与政府部门或当地企业合资。

在万物云城之前，今年7月万科商办服务也对外公布了品牌名“万物梁行”，并在10月17日正式启用品牌标识。万科从2015年开始进入商办物业服务领域， 去年12月，和戴德梁行成立合资公司，双方注入其在商业物业与设施管理领域的资产。

合资公司的成立弥补了万科在商办物业服务上的短板。朱保全坦言:“以后我的物业客户，我可以跟他讲，我帮你做办公室租赁、帮你买办公楼，而操作这件事的人其实是戴德梁行。”

合资公司在一定程度上起到了嫁接的作用，在万科物业这一端牵出在国内的客户优势，在戴德梁行这一端牵出国际的客户优势，同时把万科物业过去的服务优势以及把戴德梁行最擅长的资产交易的能力注入。

戴德梁行的董事长由万科物业事业集团合伙人、EMT(经营管理团队)成员李庆平担任。10月17日，万科集团北方区域媒体交流会上，李庆平透露，他是万物梁行这个项目的交易负责人，也是投后整合的牵头人。

据李庆平介绍，万物梁行由万科物业控股并表，CEO由戴德梁行推荐，原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任。

万物梁行从今年1月7日正式投入运营，融合10个月以来，业务已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米。

在万物梁行和万物云城已具备一定规模的背景下，9月份万科决定启动新一轮的品牌升级，将这两部分从母品牌万科物业中独立出来，而万科物业则专注住宅物业空间，成为住宅物业的专属品牌。

对于万科来说，十年前的万科物业只是地产的服务部门，十年后万科物业已经成为万科集团的第二大业务。万科曾在2019年初提“要寻找6个千亿级业务，以再造一个万科”，而万科物业则被视作最有可能冲击千亿的业务板块。

万科物业、万物梁行、万物云城三个品牌独立运作，一一对应社区空间、商企空间和城市空间，意味着多品牌战略的开启，也为万科未来的物业服务规模带来更大的想象空间。北方区域媒体交流会上，郁亮也首次明确“万科物业会上市”，但目前还没有“拿捏好时机”。

据界面新闻了解，在不久后的万科华东媒体交流会上，将宣布万科物业服务的母公司新名称。