贝壳国际客户居住服务报告

在北京胡同口、在上海里弄里、在广州骑楼下......总能不时遇到几个“国际友人”，短期或长期移居中国的外国友人数量逐年上升，已是一个普遍趋势。当越来越多的外国友人来到中国，走进各大宜居城市，他们是如何解决居住需求的呢？

贝壳研究院基于平台87城国际客户抽样数据，以及对链家品牌核心城市门店经纪人调研后发现：

（1）上海外国友人居住集聚规模最大，广州居住外国友人中韩国人最多；而廊坊、东莞等位于一线城市周边，相对居住成本较低，也吸引了很多外国友人居住；

（2）在中国城市内部，各地都形成了一定规模的外籍人口聚居区，例如北京望京、上海徐家汇、深圳蛇口、成都桐梓林等；

（3）平台每年8-9月份外国友人找房需求活跃，外国友人旅居中国主要以租房为主，上海住房支出最高。

除了最吸引外籍人口居住城市榜单、外籍人口在华居住成本城市榜单，研究还就中国不同城市旅居外国友人居住选择偏好、居住需求变化等进行了探讨，通过数据勾勒外国友人在华居住需求和服务现状。

1、韩国人来华居住最多，环渤海城市聚居占比高

越来越多的外国友人来到中国工作、生活、学习，平台服务的国际客户来自全球一百多个国家，哪个国家的人数最多呢？

交易数据显示韩国人移居中国数量最多，且来到中国以后，呈现出典型的移民传统与对称地缘关系分布特征。

中国北方城市北京、天津、大连、烟台、青岛等，地理位置上与韩国相接近，气候条件等与韩国也相似，飞到韩国基本上一两个小时即可到达，吸引了很多韩国人移居，其中山东烟台、青岛两城居住服务国际客户中韩国人占比更是达到了58.13%和43.0%。

而让人感到意外的是，在一千多公里外的中国“南大门”广州，旅居最多的并不是传言中的非洲友人，而是韩国人。平台居住服务交易数据中，韩国人占城市国际客户总量的18.1%，排名该城市第一。

2、最吸引外国友人居住城市榜单，上海第一，成都第三

更多的外国友人来到中国是如何选择城市的呢？和国内人才流动趋向一线城市一样，北上广深对外国友人的吸引力也很大，四城国际客户居住服务交易量占到了全国总交易的一半左右，结合交易数据和链家门店经纪人调研反馈，上海对外国友人居住吸引力最强。

在国际客户居住服务交易量最多的十个城市中，既有位于中部的武汉，也有深处西部的成都，而其他8个城市北起大连，南到深圳，均为东部沿海省份经济较为发达的城市。

显而易见，经济驱动因素较为明显。经济越发达的城市，外国友人所熟知的生活方式和设施越容易触及，城市拥有更好的就业机会、更优质的教育资源，对外籍人口的吸引力自然就越大。而外国人才的进入，给城市带来国外先进的技术、理念等，也提升了城市接轨国际的能力，助力城市发展。

经济持续向好又更加开放的中国，正吸引越来越多的外国友人去到更多城市“逐梦”，平台至少87城有国际客户居住服务交易记录，西部的成都、重庆、西安，东北的大连、沈阳，东部的苏州、常州......外国友人在华居住生活更加自由多元，中国城市走向世界也越来越有活力。

3、全国四大外籍人口聚居区，北望京、南蛇口，东徐家汇、西桐梓林

具体看城市内部，多地都形成了一定规模的外籍人口聚居区，有时候很容易给人置身异国的“错觉”。

以“帝都”北京为例，平台有52.3%的国际客户位于朝阳区，朝阳区内部聚居外籍人口最多的商圈则为望京，链家交易记录显示至少有来自40个国家的人正在或曾在望京居住，交易量位于北京两百多个商圈之首，其中韩国人占了四成以上。

去过望京的人大约都听说过，望京号称韩国人的“小首尔”，这与中国人在美国的“唐人街”概念类似，与韩国人移民传统及移民路径依赖作用相关。

这样的区域还在上海徐家汇、深圳蛇口、成都桐梓林.....这些地方，韩式烤肉店、日式居酒屋、意大利美食餐厅等随处可见，是东西方真正融合的地方，也是中国人能吃到异国地道餐厅最近的地方。

4、买房还是租房？外国友人租房为主

对于解决居住问题，买房还是租房？这更像是一个中国式问题，大多数外国人靠租房维系在华生活格局。

在平台租赁、买卖、商业三种国际客户居住服务交易中，购房服务业务只占到了1.4%，对于中国人买房的执念，外国友人似乎没多大感受。

除了受“在境内居住满一年”“在中国境内没有第二套房产”“所购房产用于自用自住”以及城市限购等外籍人口在华购房政策影响外，在华永久定居需求不高、置业观念不强等因素也影响外国友人在华购房动力。

5、在华居住成本城市榜单，上海比北京更高

越发达的城市，“居住成本”越高几乎在全球都是一种“显学”，但在华外国人住房支出似乎普遍比城市平均水平更高。

外国友人在中国一线城市租房套均支出7629元/月，新一线城市套均支出3188元/月；而城市平均水平一线城市4307元/月，新一线城市2078元/月，在租房居住上，外国友人更舍得花钱。

居住成本支出高于城市平均水平，与外国友人坚持住大房子有一定关系。不同于很多“漂一族”在大城市会选择更小的居住空间，以减少生活成本，外籍人口无论在中国什么等级的城市，大房子的“标配”都坚持不减，均在80平方米左右。

分城市看，在交易量较多的20个城市中，上海、北京和深圳的外国友人居住成本最高，月均支出分别达到了8143元、7962元和6461元；苏州、青岛和厦门的外国友人套均居住面积最大，分别达到了99.6平方米、96.0平方米和95.0平方米。在这20城中，廊坊、东莞等一线城市周边城市，相对居住成本要小很多，吸引了较多外国友人居住。

6、找房也“扎堆”，每年8、9月份国际客户租房旺季

不同于中国人春节过后，以及6月份毕业季租房需求增多，外国友人在华租房“旺季”在每年8-9月份。

数据显示，每年8-9月份国际客户租赁交易都有不同程度波动；此外，3月份左右交易量也有一个小幅增加过程。结合链家核心城市门店经纪人反馈，这种季节性波动更多与这一期间外国友人来华就业和学习增多有关。

以2019年为例，3月份平台国际客户交易量环比上涨57.45%，8月份环比上涨39.18%，8月份交易量比3月份高出51.98%，交易量季节变化较为明显。

不过，今年疫情之下市场整体受影响，3月份外国友人找房“小旺季”不见了；各国的出入境限制措施一直未全部取消，到8月份外国友人居住服务成交量虽然在上升通道，但不及去年同期。

7、选房标准高，偏爱“大房子”“高楼层”

虽然多数外国友人以租房居住为主，但可一点没将就，很注重居住体验。

首先，大房子是标配。外国友人租住套均面积82平方米，平均月租5535元；在华购房套均面积107平方米，套均总价408万元。

但这只是平均值，在统计的样本中，有国际客户花2766万元在深圳曦城购置豪宅，也有客户在上海新湖明珠城、北京霄云路8号等小区一个月花7-8万元租房，这些房子的面积就更大了，都在两、三百平方米左右。

另一个突出的居住选择偏好是高楼层，至少58.1%的外国友人选择租住在7层及以上的住宅。平台大数据显示，在大部分城市，高层住宅居住体验优势凸显，往往具有更高的居住品质、更佳的城市地理位置，也因此吸引了很多追求居住体验的国际客户。

随着中国越来越开放，相信未来在华居住、发展的外籍人口规模还将不断攀升，而无论是依靠移民传统聚居，还是去更广阔的中国城市“逐梦”，中国互联网居住服务平台持续为外国友人来华居住，提供更多、更自由的选择，满足个性化的居住服务需求。

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