长租公寓经营模式暗藏陷阱，房屋托管需阳光化

连日来，多地发生房屋租赁企业“跑路”事件，承租人与出租人上门维权引发社会关注。上海、广州、海口等地发布谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格等住房租赁市场风险提示。

业内人士认为，房屋租赁公司“高进低出”“长收短付”经营方式涉嫌非法集资。相关部门应尽快破案，追逃受损资金，建立住房租赁资金监管制度，推广阳光透明的“房屋银行”等模式，保障承租人与出租人的利益。

“高进低出”骗局

今年7月，贵阳市的杨先生将自己刚装修完毕的一套新房委托给一家名为寓缘居科技有限公司的房屋租赁企业处理租赁业务。杨先生出示的《贵阳市房屋出租委托代理合同》显示，甲方杨先生于7月12日起将房屋交付给乙方寓缘居科技有限公司托管，截止时间为2022年9月11日，期间每月租金3500元，支付方式为“押一付一”。

一个月之后，杨先生准时收到了首月的房屋租金以及一个月的押金共计7000元。然而，在第二个房租缴付日（9月12日）到来之前，杨先生发现寓缘居科技有限公司已“逃之夭夭”。

《经济参考报》记者联系到此前与杨先生对接的寓缘居科技有限公司业务员小高。小高表示，该公司位于贵阳市南明区中环广场3号楼和观山湖区大唐东原财富广场的两个办公地点已人去楼空，公司管理人员均已“跑路”，自己的联系方式也被公司管理人员“拉黑”。

来自江苏的应届毕业生小丁是房东杨先生房屋的租客。小丁说，他今年7月到贵阳工作，在网上看到寓缘居科技有限公司出租房屋的信息，以2500元/月的价格与这家公司签订了租赁合同，并一次性付了13个月的房租，共计32500元。“付了一年多的钱，房东只收到一个月，如果房东赶我走，这钱还不知道能不能退回来。”小丁说。

一边是承租人交了一年多租金，一边是出租人只拿到一个月的钱。面对租赁公司“跑路”，出租人和承租人都成了受害者。据了解，跟小丁和杨先生一样的受害者达数百人，他们通过建立“维权微信群”进行信息沟通，粗略估计，被骗金额约300万元。

与此类似，9月初，贵阳市一家名为成都奇家艺科技有限公司的房屋租赁企业负责人也突然消失，维权的出租人与承租人有700多人。出租人陈女士介绍，成都奇家艺科技有限公司按照每月2400元的价格、“押一付一”的方式从她手中租走一套房子，再按照每月1400元、“一年一付”的方式租给承租人，在此过程中自己与承租人从未见面。

“明摆着每个月亏损1000块钱，难道房屋租赁企业是为了做慈善？”陈女士对成都奇家艺科技有限公司的经营行为充满了疑问。

“跑路”前难识别

相关部门负责人认为，“高进低出”“长收短付”涉嫌非法集资等违法犯罪。一些房屋租赁企业披着“占据市场”“扩大资金池”的外衣，收支两条线进行违法经营活动，极具隐蔽性，未收到群众举报和未“跑路”时很难识别。

贵阳市住建局租赁处处长熊凯说：“近期，全国多地频繁发生房屋租赁企业负责人卷款‘跑路’的行为，承租人和出租人的利益都受到损害，从一个简单的市场行为演变为一个社会问题。从经营层面讲，租赁公司采用这种模式就是一个骗局，涉嫌非法集资。”

熊凯介绍，今年以来，贵阳市有七家房屋租赁企业采用“高进低出”“长收短付”方式进行经营，涉及房源1000多套，他们的经营方式具有一定的隐蔽性，是监管困难的症结所在。“根据我们的调查，这种租赁公司在运营中收支是两条线，事发时早就把款项打到其他企业，对出租人与承租人采取不见面的方式‘两边瞒’。”熊凯说，“这些租赁企业在‘跑路’和群众报案之前很难识别，往往在‘跑路’以后才会被发现。”

“通过监管，我们发现一些房屋租赁企业存在‘高进低出’‘长收短付’等异常经营行为，我们也对他们进行了约谈，一些租赁企业负责人以扩大‘资金池’‘迅速扩大市场占有率’为由进行辩解。”熊凯说，在约谈时这些企业并未“跑路”，也没有接到群众举报，主管部门很难判定其是否违法。

熊凯介绍，部分房屋租赁企业只有营业执照，并没有资质证书，但是他们迅速扩张，即使在被约谈、查封后，仍然迅速更换办公地点，与主管部门“打游击”。

房屋托管需阳光化

受访者认为，近日住建部出台的《住房租赁条例（征求意见稿）》或对规范住房租赁活动有所帮助。征求意见稿提出，针对房屋租赁企业“高进低出”“长收短付”的行为，“房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管”。受访者建议，在此基础上合理建立住房租赁资金监管制度，推广“房屋银行”等阳光透明的房屋托管模式，保障出租人和承租人合法权益。

北京市炜衡律师事务所贵阳分所律师汪子龙认为，当务之急是对已发生的房屋租赁企业“跑路”案件尽快破案，对卷款潜逃的企业负责人进行追逃。“房东与承租人都是受害者，协调两者之间的矛盾成为难点，建议由当地主管部门牵头，组织房东与承租人进行协商处理，化解社会矛盾风险。”汪子龙说。

熊凯介绍，贵阳市近期拟印发住房租赁资金监督管理工作措施，对在贵阳市经营10套（间）以上存量住房从事租赁业务的房屋租赁企业的租金和押金进行监管。

贵州省房地产研究院院长武廷方认为，近年来在深圳、上海、贵阳等地推行的“房屋银行”做法，改变传统的委托经营模式，让承租人和出租人都能更加放心。“以贵阳的‘房屋银行’为例，房东将闲置的房屋‘存’入‘房屋银行’，‘房屋银行’邀请出租人与承租人当面协商租赁价格，期间‘房屋银行’提供担保、设施维修等服务，并按月收取房租的10%作为利润。”武廷方说，目前贵阳的“房屋银行”收储了4763套住房，出租价格整体低于市场价30%，出租率达到98%。