房山新老楼盘同台竞技 限竞房小三居促销“突围”

又是一年“金九银十”，在京城北部及西部豪宅项目热销吸睛的同时，刚需、刚改需求聚焦的西南房山楼市亦在这个促销节点发力揽客。

此前，因为房价上涨慢，区域发展缓慢，房山曾被戏称为“慢热地区”。就区域产品来看，限竞房是房山市场绝对主力项目，80多平方米的小三居更是吸引刚需的主打自动排版产品，而如今市场增加了更多适合刚改的叠拼产品。

与此同时，以打“价格战”著称的房山楼市，少不了用促销优惠吸引客户。不过，在此前“价格战”的背景之下，让利空间已经有限，优惠幅度并未见明显扩大。

良乡大学城新老楼盘同台竞技，竞争加剧

作为今年最后的销售旺季，“金九银十”成为决定一年业绩的关键时候。为了备战“金九银十”，很多房企纷纷加大供应。据北京市住建委公开信息显示，截至9月30日，北京9月已有21个新房项目获得预售许可证以及预售预告，其中包括位于房山良乡大学城板块的中骏·云景台。

据悉，中骏·云景台项目是由中骏集团2019年12月斥资42亿拿到的土地，目前在售主要产品为75-89平方米两居至三居户型，精装修。该项目定位为北京低单价、低总价的精装洋房住区。在9月27日开盘当日，5秒内推出的722套房源被抢购652套，销售15亿。

新京报记者从中骏·云景台销售人员处获悉，“十一”期间项目给出的优惠至少是贷款9.8折，减2万元现金。该项目是良乡大学城板块的纯新盘，单价仅为28000元/平方米左右。据土地出让文件显示，该宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米。

同在良乡大学城板块的老盘项目金樾和著和旭辉城，均价都在3万元/平方米上下，比中骏·云景台要略高一些。不过，中骏·云景台是期房，入住要等两年之后了，而金樾和著和旭辉城全部为现房项目。

从产品来看，良乡大学城板块的三个在售项目的主力户型均为80多平方米小三居，同质化较为严重。不过，中骏·云景台销售人员强调，该项目小三居做到了两卫，并带精装修。

因为出现新的劲敌，金樾和著、旭辉城这两个“老盘”去化也遇到压力，因此在“十一”期间均不同程度推出优惠措施，综合幅度为1%-2%。此外，还有代理机构为了助推销售，额外给购房者现金补贴，少的4万元，多则7万元。

老项目加紧去化，是想早一点清盘，减少与新项目的竞争。而中骏·云景台体量大，建筑面积达到38万平方米，对于区域只能深耕。

良乡大学城板块的三个在售项目的主力户型均为80多平方米小三居。

值得关注的是，未来良乡大学城板块还将出现新的“搅局者”。今年4月23日，北京房山以18.5亿元的价格成交一宗住宅用地，受让方为恒大，溢价率约为33.09%。该地块的规模也不低，建筑控制规模约为13.39万平方米，未来区域竞争无疑将会加剧。

青龙湖部分项目小三居正在清盘，去化压力犹存

作为北京房价的洼地，房山此前因为房价上涨慢，区域发展缓慢，被戏称为“慢热地区”。房山楼市板块以前集中在长阳和良乡，近两年随着土地供应变化，逐渐形成了以良乡大学城、青龙湖两大区域为主的楼市版图。这两个区域近两年新开盘的项目集中，而且均为限竞房项目，产品同质化竞争不可避免。

从目前来看，房山置业的人群以首次置业的刚需、刚改和养老人群为主。如果说良乡大学城是刚改的集中地，那么青龙湖则成为养老首选地。

青龙湖是去年在北京兴起的楼市板块。目前，区域有五个限竞房项目在售，包括熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华、中国铁建山语澜廷等。因为项目过于集中，而且均以80多平方米的小三居作为主打产品，近两年，暗地里的价格战不断，区域内特价房已是司空见惯。据当地销售人员透露，特价房仅是一个噱头，这种特价房一般都是处于低层等位置不佳的户型。

而此次“十一”期间，除了特价房以及优惠之外，与以往相比一个明显的变化是，青龙湖部分楼盘的小三居处于清盘的状态。新京报记者从各个项目的销售人员处了解到，中国铁建山语澜廷的小三居也全部已卖完，仅存下跃户型在售；首开熙悦观湖的小三居还有40套，也处于清盘状态；熙湖悦著二期在十一前夕，还剩下30套小三居，截至10月8日仅剩４套。据悉，熙湖悦著在6月年中冲刺时，曾推出“立减15万”的优惠，据销售人员介绍，此次“十一”期间的优惠力度并不比上次小，未来熙湖悦著三期还会推出小三居，不过价格将会上涨。

从目前来看，９月房山的房价走势一直处于平稳状态。据房天下房价数据系统显示，房山房地产市场9月均价为25592元/平方米，价格上涨为0.22%。

与此同时，房山二手房的成交价格今年以来也一直维持在25000元/平方米的水平。曾经的新盘热点板块长阳是房山二手房交易的绝对主力，相对来看，也是成交价格最高区域。

据贝壳研究院分析人士认为，从四季度来看，房企在融资压力增大的情况下，出货意愿强烈，其加大推盘力度、叠加促销手段将成为趋势，预计供求端将同时提速。由此，房山作为限竞房供应集中的区域，也将再次面临市场去化压力。