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房山新老楼盘同台竞技 限竞房小三居促销“突围”

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又是一年“金九银十”,在京城北部及西部豪宅项目热销吸睛的同时,刚需、刚改需求聚焦的西南房山楼市亦在这个促销节点发力揽客。

此前,因为房价上涨慢,区域发展缓慢,房山曾被戏称为“慢热地区”。就区域产品来看,限竞房是房山市场绝对主力项目,80多平方米的小三居更是吸引刚需的主打自动排版产品,而如今市场增加了更多适合刚改的叠拼产品。

与此同时,以打“价格战”著称的房山楼市,少不了用促销优惠吸引客户。不过,在此前“价格战”的背景之下,让利空间已经有限,优惠幅度并未见明显扩大。

良乡大学城新老楼盘同台竞技,竞争加剧

作为今年最后的销售旺季,“金九银十”成为决定一年业绩的关键时候。为了备战“金九银十”,很多房企纷纷加大供应。据北京市住建委公开信息显示,截至9月30日,北京9月已有21个新房项目获得预售许可证以及预售预告,其中包括位于房山良乡大学城板块的中骏·云景台。

据悉,中骏·云景台项目是由中骏集团2019年12月斥资42亿拿到的土地,目前在售主要产品为75-89平方米两居至三居户型精装修。该项目定位为北京低单价、低总价的精装洋房住区。在9月27日开盘当日,5秒内推出的722套房源被抢购652套,销售15亿。

新京报记者从中骏·云景台销售人员处获悉,“十一”期间项目给出的优惠至少是贷款9.8折,减2万元现金。该项目是良乡大学城板块的纯新盘,单价仅为28000元/平方米左右。据土地出让文件显示,该宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米。

同在良乡大学城板块的老盘项目金樾和著和旭辉城,均价都在3万元/平方米上下,比中骏·云景台要略高一些。不过,中骏·云景台是期房,入住要等两年之后了,而金樾和著和旭辉城全部为现房项目。

从产品来看,良乡大学城板块的三个在售项目的主力户型均为80多平方米小三居,同质化较为严重。不过,中骏·云景台销售人员强调,该项目小三居做到了两卫,并带精装修。

因为出现新的劲敌,金樾和著、旭辉城这两个“老盘”去化也遇到压力,因此在“十一”期间均不同程度推出优惠措施,综合幅度为1%-2%。此外,还有代理机构为了助推销售,额外给购房者现金补贴,少的4万元,多则7万元。

老项目加紧去化,是想早一点清盘,减少与新项目的竞争。而中骏·云景台体量大,建筑面积达到38万平方米,对于区域只能深耕。

良乡大学城板块的三个在售项目的主力户型均为80多平方米小三居。

值得关注的是,未来良乡大学城板块还将出现新的“搅局者”。今年4月23日,北京房山以18.5亿元的价格成交一宗住宅用地,受让方为恒大,溢价率约为33.09%。该地块的规模也不低,建筑控制规模约为13.39万平方米,未来区域竞争无疑将会加剧。

青龙湖部分项目小三居正在清盘,去化压力犹存

作为北京房价的洼地,房山此前因为房价上涨慢,区域发展缓慢,被戏称为“慢热地区”。房山楼市板块以前集中在长阳和良乡,近两年随着土地供应变化,逐渐形成了以良乡大学城、青龙湖两大区域为主的楼市版图。这两个区域近两年新开盘的项目集中,而且均为限竞房项目,产品同质化竞争不可避免。

从目前来看,房山置业的人群以首次置业的刚需、刚改和养老人群为主。如果说良乡大学城是刚改的集中地,那么青龙湖则成为养老首选地。

青龙湖是去年在北京兴起的楼市板块。目前,区域有五个限竞房项目在售,包括熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华、中国铁建山语澜廷等。因为项目过于集中,而且均以80多平方米的小三居作为主打产品,近两年,暗地里的价格战不断,区域内特价房已是司空见惯。据当地销售人员透露,特价房仅是一个噱头,这种特价房一般都是处于低层等位置不佳的户型。

而此次“十一”期间,除了特价房以及优惠之外,与以往相比一个明显的变化是,青龙湖部分楼盘的小三居处于清盘的状态。新京报记者从各个项目的销售人员处了解到,中国铁建山语澜廷的小三居也全部已卖完,仅存下跃户型在售;首开熙悦观湖的小三居还有40套,也处于清盘状态;熙湖悦著二期在十一前夕,还剩下30套小三居,截至10月8日仅剩4套。据悉,熙湖悦著在6月年中冲刺时,曾推出“立减15万”的优惠,据销售人员介绍,此次“十一”期间的优惠力度并不比上次小,未来熙湖悦著三期还会推出小三居,不过价格将会上涨。

从目前来看,9月房山的房价走势一直处于平稳状态。据房天下房价数据系统显示,房山房地产市场9月均价为25592元/平方米,价格上涨为0.22%。

与此同时,房山二手房的成交价格今年以来也一直维持在25000元/平方米的水平。曾经的新盘热点板块长阳是房山二手房交易的绝对主力,相对来看,也是成交价格最高区域。

据贝壳研究院分析人士认为,从四季度来看,房企在融资压力增大的情况下,出货意愿强烈,其加大推盘力度、叠加促销手段将成为趋势,预计供求端将同时提速。由此,房山作为限竞房供应集中的区域,也将再次面临市场去化压力。

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