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省会城市房价新变化:广州南京杭州居前三

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“双节”(国庆、中秋)前后,正是各城市楼市销售黄金时期,被称为“金九银十”。在各地纷纷出台政策降温楼市背景下,最近房价情况如何?特别是各省会城市的房价有什么新变化?

第一财经记者梳理了中国房价行情平台上各个省会城市的平均单价数据发现,广州杭州和南京这三个沿海经济大省的省会位居前三,不过第三经济大省山东的省会济南仅位列第八。在中西部地区,武汉领跑,但长沙只位列省会城市第二十二位。

需要说明的是,这里的价格是平均单价的概念,是全市范围的价格。通常来说,中心城区、主城区的一手房价格,会明显高于这个价格。但从分析城市之间的价格差异来说,这个数据同样具有重要的参考意义。

广州南京杭州位列前三

城镇化是当前我国经济发展的重要动力,省会(包括自治区首府)城市作为所在省域的政治、经济、文化、教育、医疗、交通等各个领域的中心,也是城镇化过程中,人口流入的主要方向。那么各个省会城市的房价水平如何呢?哪些省会城市更容易安家置业?

数据显示,广州以38991元/㎡的数据在27个城市中领跑,是榜尾的银川的5.67倍。也就是说在广州一套房,在银川可以买五六套房子。

作为第一经济大省广东的省会,广州是四大一线城市之一。不过,尽管广州的房价领跑省会城市,但明显低于其他三个一线城市上海、北京与深圳,也低于二线城市厦门,在所有城市中,位列全国第5。目前广州整体房价水平只有深圳的一半左右。

相比住宅用地供应十分紧张的深圳,广州的土地供应十分充足,全市范围内的价格差异也很大,既有珠江新城这种单价10万+的CBD区域,也有番禺、黄埔等单价三、四万的外围新兴区域,至于二手房,价格空间更大。因此,对不少毕业几年的大学生来说,“上车”的选择还是很大。

广州海珠区一位房产中介告诉第一财经记者,目前在广州初次置业的客户60%以上已是90后,总价多在150万元和300万元之间,尤以200万元到300万元居多,以市区大一房和外围两房为主。“有些年轻夫妻两个都是大学毕业生,都有稳定工作,因此会买个总价300万元左右的房子。此外,还有不少在深圳工作,但在广州买房的客户。”

图:广州荔湾区广钢新城片区 (第一财经记者 林小昭/摄)

广州之后,第二经济大省江苏的省会南京,和第四经济大省浙江省会杭州,分列二三位。这两市的均价都超过了3万元,这两市在全国各城市中分列七八位。

这两个城市近年来楼市都较为火热,在土地市场表现尤为突出。根据中原地产研究中心的数据,南京2019年土地收入达1696.8亿元,同比增长77.32%。今年前9月南京土地出让金已经达到了1544亿元,同比增长33.88%。

在杭州,近年来在数字经济的引领带动下,杭州人口流入不断加快。在人口快速流入的同时,杭州的土地出让金也节节升高。从近年的情况看,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元。2018年达2501亿元,开始在全国各城市中领跑。2019年延续了领跑的态势,今年上半年杭州以1814亿元位居榜首。

这三城之外,福州以25937元/㎡的单价位居省会城市第四,在全国所有城市中位居第九。在省内有副省级城市、计划单列市厦门,以及民营经济大市泉州的情况下,福州作为省会,在福建省内总体而言不算“强势”,但在房价水平上,还是超过了武汉、成都等大城市。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,福建的民营经济发达,福州下辖的福清、长乐民资十分活跃,此外福州这几年的电子信息产业、新经济发展不错,包括新大陆、网龙、福耀玻璃等知名企业发展都很好。过去福建经济格局是“南重北轻”,这几年随着福州新区、自贸区、闽江口经济圈的建设,省会福州发展较快,福州GDP总量与泉州的差距不断缩小。未来几年福州GDP很可能会超过泉州。

丁长发分析,福建人跑到全国各地做生意的很多,比如福州人在全国各地做隧道工程、开连锁超市、游戏场所等,福建其他地方出外经商的也特别多。他们赚到钱后基本都会回福建置业,而回福建置业主要选择就是两个公共服务较好的中心城市厦门和福州。在厦门供应有限、价格较高的情况下,不少购买力就流向福州。尤其是闽东的宁德、闽西北的南平和三明,很多人就选择到福州买房。此外,福州的长乐、福清等地拥有的大量的外海华侨,资金量很大,因此福州楼市的购买力一直比较旺盛。

除了这四个城市位列前十之外,同处沿海发达地区、第三经济大省山东的省会济南,房价水平在省会城市位列第八,排在了中西部的武汉、成都和合肥之后。在高新产业、新兴产业方面,济南与武汉、成都等城市都有明显的距离。

中西部:武汉领跑 长沙仅位列第22

“九省通衢”武汉以19055元/㎡的单价,位居省会城市第五,中西部第一。在武汉不少中心区域,一手房已普遍是3万+的价格。

武汉作为中西部中心城区人口规模第一的城市,也是中西部地区高教实力最强,高新企业数量最多的城市。根据第一财经记者统计,在高新技术企业数量方面,截至2019年,武汉以4417家位居中西部地区第一位。武汉坐拥武汉大学、华中科技大学,在校研究生数量仅次于京沪,位居全国第三,近年来武汉东湖高新区快速发展,并集聚了几十家上市公司,成为我国上市公司最为密集的区域之一。良好的科教基础和产业基础也是武汉在疫情之后重振的有力支撑。

武汉之后,成都高新企数量突破4100家,继续位居西部第一位。在房价方面,成都的平均单价在中西部地区位居第二,西部第一。

总体上看,中西部地区的几个强省会城市随着高新产业、新兴产业的发展,人口涌入不断加快,这也影响了当地的楼市。高新产业、金融业等新经济和现代服务业不仅影响着城市之间的竞争力,也在很大程度上改写城市发展的内部空间。在不少城市,高新区和金融业、总部经济集中的区域,已经发展成为城市最繁华、房价最为坚挺的区域。

以西安市为例,地处西安城南的雁塔区管理的辖区有西安高新技术产业开发区部分区域和曲江新区部分区域,雁塔区已经成了西安第一强区。其中,曲江板块也是当前西安房价的高地。

湖北省社科院研究员彭智敏对第一财经分析,高新技术产业集聚的人才比较多,就业比较多,收入比较高,不仅购买力强,而且有活力,产业的前景比较大,空间比较广阔。现如今,高新技术产业集聚的区域往往是城市活力所在。另一方面,这些区域的城市配套设施是全新的,也比较现代化,这也比较吸引年轻人。“年轻人和中老年人的生活方式不一样,更追求个性化。”

产业发展、人口流入是城市楼市发展的基础,但这并不意味着经济发展好、人口流入快的城市,房价就一定会比较高,也有一些城市收入高、房价低,性价比很高。这其中,长沙就是一个典型。数据显示,长沙的人均可支配收入位居中西部第一,但长沙的房价水平均位列省会城市第22位,位列南宁、南昌、呼和浩特、兰州等城市之后。

上海易居房地产研究院3月27日发布《2019年全国50城房价收入比报告》,长沙近几年来房价虽然出现了较大幅上涨,但其前些年房价较低,且经济发展强劲,人均可支配收入连续多年高速增长,是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。

湖南社科院研究员童中贤对第一财经分析,长沙的房价比较低,一个原因是长沙的土地供应比较充足,还有较大的发展空间,能较充分地满足市场的需求。同时,政府的调控力度比较大。

2018年6月25日,长沙官方在通气会上表示,“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”当天,长沙市发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,打响长沙市“反炒房”攻坚战,全面升级楼市政策调控。

根据中原地产首席市场分析师张大伟分析,长沙的土地供应中,限价土地占比非常高,在二线城市中遥遥领先。因此,虽然长沙土地供应量不小,但土地出让金并不靠前,楼面价也远低于同类型省会城市。

“由于价格较低,而且限购限售以后,购房名额有限,因此很多人能买大户型就尽量买大户型,居住环境总体比较宽敞舒适。”在当地一家企业工作的肖女士说。

长沙的反炒房经验也吸引了兄弟城市前来学习。今年7月10日,长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称,7月8日,深圳市住房和建设局考察组来长沙,对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

表:省会城市平均单价(单位:元/㎡)

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