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全面轻资产,万达商管开启全新赛道

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当负重而行的房企被压得喘不过气来时,万达商管的担子却变轻了。轻装之下,它的步子迈得更大,行得更远。

9月28日,万达商管宣布一个具有历史意义的决定:从2021年开始,万达商管不再发展“重资产”,即不再投资持有万达广场物业,全面实施“轻资产”战略。万达商管集团总裁肖广瑞在接受媒体采访时表示,这是万达商管集团董事会最新做出的决定。

何谓轻资产,它指的是万达商管不出建设万达广场的资金,只输出品牌,负责设计、建设与运营,并分得收益。

实际上,早在2015年,万达商管便开始转型“轻资产”战略,5年多来,“轻资产”战略取得了显著成果。截至2020年9月底,万达商管累计开业336个万达广场,其中“轻资产”项目58个;在建万达广场166个,其中“轻资产”128个,在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划。

肖广瑞还透露,目前万达商管“轻资产”项目发展超出年初预期。截至9月底,万达商管今年已签约“轻资产”项目53个,是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约“轻资产”项目将达到65至70个。根据万达商管董事会要求,今后每年签约“轻资产”万达广场将不低于60个,万达商管将彻底 “轻资产”化。

由此前的重资产到轻重结合,到2021年开始全部轻资产,这一转变对万达商管来说意义重大。

第一,万达商管终于可以摘掉房地产企业的帽子了。实际上,万达集团此前已经将销售型的住宅业务从万达商管剥离出来,归属于万达地产,也就是说,万达商管的业务和资产只剩下持有型的商业板块,但商业地产毕竟还是地产。此次万达毅然宣布今后商业项目将全部实行轻资产化,意味着万达商管已经不是一个传统意义上的开发商和地产商了,因为轻资产战略使得万达商管既不拿地开发,也不持有商业项目,它只是输出品牌,负责建设、招商、运营等环节,实质上是一个服务性质的企业。此种四两拨千斤的玩法,使得万达商管前期不用投入巨额资金,而后期可以通过品牌和服务取得不菲的收益。

众所周知,资本市场对纯开发性质的房企兴趣不大。港股和A股中的房企市盈率普遍不高,平均在3-5倍左右。近几年在港股上市的房企,很多都是破发,股价和市盈率普遍较低。

但另一方面,只要跟商业服务沾上边的,市盈率则远远高于地产主业。最明显的是近两年的物业板块,其平均市盈率为20-30倍,几乎是地产主业的8-10倍。例如以地产开发为主业的碧桂园,9月30日其市值为2089亿港元,股价为9.48港元,市盈率为4.99,而其物业板块——碧桂园服务9月30日市值为1376亿港元,股价为49.85港元,市盈率高达57.9倍。保利地产和保利物业、雅居乐和雅生活等,情况也类似。

再以最近上市的贝壳为例,9月30日其股价已达65.63美元,市值达740亿美元,超过了万科和碧桂园市值之和。

由此可知,做地产服务业的,其估值远远高于地产主业,其在资本市场的想象力是无限的。万达商管的轻资产模式跟物业、房产交易本质上类似,都属于服务性质。不难想象,未来万达商管上市时,其估值也将一飞冲天。

第二,万达商管的轻资产战略,让其轻松避开了监管部门的三条红线。此前众多房企为了冲规模,一直在高周转、高杠杆、高负债的路上蒙眼狂奔。这在房地产市场上行期之内确实让一些房企实现了弯道超车,但在调控常态化、市场平稳期的大背景下,这种模式已难以为继。三条红线的规定一出,让所有房企都原形毕露。

而万达则早已未雨绸缪,早在10年前,王健林就看出住宅地产拿地销售模式的局限性,这种模式卖完楼再拿地,永远挣的是快钱,看起来资产很庞大,但其实都是靠负债撑起来的。所以万达此后转战商业地产,做万达广场,自己持有,源源不断地产生现金流。但在REITS等融资模式缺乏的情况下,万达做重资产的商业地产仍然需要自己拿地,自己出钱,负债也不低。

为此2015年王健林提出划时代的轻资产战略。经过5年多的摸索,万达商管最终全部实行轻资产模式。如此一来,万达商管无须出钱出地,没有太多资金压力,债务还能不断降下来,而同时轻资产万达广场建成运营后,能为万达带来源源不断的利润和现金流。

每一家企业都有做大规模的野心,也想为员工和股东创造更多的收入和利润,但在三条红线的规定之下,房企只能降杠杆,在周转率几乎达到极限的情况下,它们的规模和发展速度不得不降下来。

但万达商管的轻资产模式则不受影响,在经过五年的摸索之后,万达商管的轻资产品牌输出已经形成一套流程和模块,可以快速复制。

一流的企业输出标准,二流的企业输出品牌,三流的企业输出产品。通过轻资产战略,万达商管已走在输出品牌和标准的路上,开辟出了一条全新赛道。

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