商住房价格跌至谷底，却反向拉升“租售比”跑赢银行理财

华夏时报记者 李凯旋 李未来 北京报道

近日，《华夏时报》记者调查了多个商住房项目，发现自2017年“326政策”落地3年多以来，商住房项目价格迟迟未能回血，仍然处于低位水平。同时，记者注意到，由于商住房总价较纯住宅而言更低，在租金没有太大变化的前提下，商住房的租售比在不断升高，有部分项目的租售比约为1：256，租金回报率则超过7.1%，这一数值已经高于一般银行的活期存款利率。

据记者了解，十几年来，由于房地产价值增长迅速，“租售比”几乎很少作为房产价值衡量标准被投资者重视，然而，商住房价格的低迷，却反向拉升了“租售比”，这也开始引起了部分长期投资者的关注。

“326新政”后商住房进入寒潮期

2017年3月26日，北京商住房火热的成交态势出现了转折点。当日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告显示，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用。再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

同时，严格的限购政策也开始实施。“北京社保满5年，名下无北京房产，必须是全款购买。我们这个楼盘是在3·26政策前开盘销售的，所以还是可以卖给个人。”北京顺义商住楼盘尚峯壹号的置业顾问齐风（化名）对《华夏时报》记者表示。《华夏时报》记者了解到，尽管已经开盘3年有余，该楼盘仍然剩有不少房源没有卖完。

对于商住房而言，无论是开发商在商业用地上设计出住宅户型，抑或是“商改住”进行出售，其产品与纯商品住宅相比仍有较大差别。除了产权仅有40年或50年之外，商住房因不能落户，也无法享受到学区等相关配套。

新政发布后，北京的商住房市场瞬间降温，成交量和成交价格均开始出现下滑。《华夏时报》记者在查阅了多个数据机构后发现，关于北京市商住房成交量以及成交价格的数据最早只能追溯至2019年。中原地产研究院发布的数据显示，在政策落地后的两年内，北京商住房的网签量仅有6523套，成交量跌幅超过90%。

此前，商住房由于不限购、价格较低等特点，受到许多购房者青睐。同时，各类小户型的“loft”、公寓等产品入市，也一度成为北京楼市的“网红产品”。上述置业顾问向《华夏时报》记者表示，楼盘内剩余的小户型项目剩的不多，一般未卖出的主要为中大户型。

3年半价格仍在阴跌

“和新政之前的价格相比，确实是跌了，而且是跌了不少。尚峯壹号最小的户型是107平米，整套的价格最低是405万元。”齐风向《华夏时报》记者表示。按此计算，该楼盘的单价在37800元/平米左右。而距离该楼盘仅25分钟车程的纯商品住宅金辰府售价则在53000元/平米左右。

“由于户型小，单价相对于纯商品住宅也较低，所以客户购买商住房的资金压力不会太大。但新政出台后，我们的房源价格也出现了下调，卖不上此前42000-45000元/平米的价格。”齐风向《华夏时报》记者讲述了北京该楼盘价格的走势。

同样，中原地产研究院发布的数据显示，在“3·26新政”落地的两年内，北京商办市场二手房的价格平均下降了35%，市场整体显得格外低迷。“要求社保、限购、不能够贷款。那么，符合资格的客户就变得格外少了。而且在新政发布后，北京基本上没有新入市的商住房，都是在卖没有去化完成的存量房。”齐风对《华夏时报》记者说。

齐风认为，严格的限购政策将许多购房人挡在了门外。至此，商住房相比较纯商品住宅的优势也不再明显，降价销售成了去化主要渠道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“目前来看，市场对于商住房还是实行着较为严厉的限购政策。商住房也的确面临着价格、去化等方面的一些问题。”

租售比持续升高

“3·26新政”落地前，并不限购的商住房也吸引了众多的投资客。但目前，谈及到商住房的投资价值，齐风则是直言：“只能是保值，投资价值我们这边是不能向客户保证的。这边没有通地铁，交通相对来说不太方便。但楼盘周边的环境比较好，好多人买来养老。”

同样，对于买入商住房后，其在二手房市场上的流通情况，齐风同样表示：“一般价格合适还是能够卖出去的，但是具体好不好卖，我们也不好打包票。”

那么，购买商住房真的是“无利可图”了吗？尽管面临着限购以及无法出售给个人这一严控局面，和普通住宅一样，商住房仍可以出租。值得关注的是，一般的商住房项目内多配套健身房、篮球馆等娱乐基础设施，社区氛围较轻松时尚，类似“loft”类型的户型设计也抓住了不少年轻人的心，很多商住房的租金和周边普通住宅的租金相比会更高一些。而随着购入商住房总价的走低，北京商住房的租售比也在持续攀升。

“49平米，目前业主的报价是118万，价格还有商议空间。出租的话，月租金一般在7000元左右。”北京像素的一位中介向《华夏时报》记者介绍了一处房源。北京像素是北京商住房市场中的代表楼盘，其蜂巢式的建筑风格在泛CBD地区格外显眼，也是许多“北漂们”的落脚站。

若以租金7000元/月、总价118万为计算标准，那么，购入这套房源的租售比可以达到1:170，租金回报率为7.1%，这一数值已经超过了一般银行的活期存款利率。同样，《华夏时报》记者又咨询了位于立水桥的商住房项目润枫欣尚，中介表示，60平米的房源一般售价在180万元左右，单月租金则可以达到7000元。那么，房源的租售比则可以达到1:256。

记者采访到另一事例或更能反映北京商住房的租售比情况。购买了北京华侨城项目的业主王彤（化名）对《华夏时报》记者说：“我是在2005年买的房子，单价是6000元/平米，房子面积是100平，总价60万元。一个月的租金是3000元-4000元。”以最低的租金价格3000元/平米来计算，2005年时的租售比为1:200。对比来看，上述北京像素、润枫欣尚房源目前的租售比与15年前纯住宅的租售比相差不大，甚至超过了15年前。

但同时，商住房自身面临一些政策风险。“我们不能保证后续的政策走向，也不能说买商住房没有风险，这些都是预料不到的。”齐风对《华夏时报》记者表示。严跃进认为，后续，既有的商住房市场要积极想办法进行流通，但也要管控新房市场以及新入市的项目数量。