95后对万科品牌无感，郁亮：我们希望亲近他们

记者从知情人士处独家获悉，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，融资“三条红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的9月25日抚仙湖万科南方区域媒体交流会现场，万科集团董事会主席郁亮身着一件印着“没有撤退可言”6个大字的T恤宣布，万科如今有了自己的音乐厂牌——“筋厂制造”。

厂牌的第一首歌，便是万科联手大热独立摇滚乐队新裤子一起改编《手扶拖拉机斯基》，用口号式歌词与复古讨巧的旋律，宣传万科的态度，想要引起年轻人的共鸣。

“一根筋从来不会弯腰走路，碰到头也不会哭。一根筋的真相，就是闯自己所想。”

从各个角度来看，这都是一场万科全面接近当下年轻人的尝试。经过调查，万科特别着急地发现，95后对万科品牌无感。但毫无疑问，95后未来将成长为中国的消费主力，更何况这部分未来的主力消费市场却注定是稀缺资源。

数据显示，现在25岁以下的人口比26-50岁的人口少了1.5亿人。也就是说，从未来来看，后面25年的消费力要比上一个阶段少1.5亿人作为支撑。

房地产行业长期看人口决定论，年轻人的减少意味着未来客户的减少。要在变小的“蛋糕”里占据更多的市场，让越来越多年轻人成为万科的服务对象，才有了万科这次年轻化的动作。通过把受到年轻人喜爱的元素疯狂堆叠，万科试图提高自身在更为年轻的受众群体之中的品牌美誉度。“我们希望接近他们。”万科说到。

乐队只是讨巧的表现形式，口号反而更反映思考的结果。在郁亮看来，万科“一根筋”的落点，最终还是是要落在做好产品、做好服务，这才是万科的根本。

从“白银时代”多元化转型到“活下去”收敛聚焦，中国房地产行业龙头代表万科一直是一家善于营造概念的企业。然而，全新概念“一根筋”落点在几乎所有企业发展最基本的起点好产品、好服务背后，某种程度上映射出行业龙头万科在变局下的一定迷失。

“当你在不知道怎么办的时候，所有工作的聚焦点，只有好产品好服务”，郁亮如是表示。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，传达融资新规的“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

万科是当天参会的12家房企之一。财报数据显示，截至6月30日，万科现金短债比达到2倍，净负债率仅27.02%。但是，万科剔除预收款后的资产负债率超过70%，踩线一条。据此前市场消息，“红橙黄绿”四档分类，踩线一条归为黄色档，有息负债年增速上限为10%。

在郁亮看来，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力将不亚于2002年的土地招拍挂制度。

整个中国的房地产行业历史可划分为三个阶段，在2002年之前，拿地靠关系，属于土地红利阶段；而在招拍挂制度之后，买地需要在公开市场出资竞拍，拿得到更多资金的企业有着更多的发展机会，属于金融红利阶段。

而随着融资新规“三道红线”政策在明年的全面落实，房地产行业游戏规则面临重大调整，将影响行业内所有的房地产企业，不仅是某些企业。整个行业将从此进入管理红利阶段。

“‘三道红线’具有穿透性，实现表内表外全覆盖，之前房地产行业的财务技巧没有用了，对所有开发商而言都是个新课题。行业再次来到一个统一的起跑线，以往所有优势都已归零”，郁亮称。

在全新的发展阶段，万科摸索着提出了一个名为“春天行动”的战略检讨行动，从这个行动出发，逐步明确万科如今的战略为“竞争战略”，区别于以往的发展、增长战略。

郁亮介绍，“竞争战略”有4个要求，第一，就是要做正确事情。万科长租公寓业务目前并不赚钱，但它符合国家政策和行业趋势，等到“租购同权”、税收政策落地等再做这类产品，就会来不急，所以要提前布局，等待合适机会。

其次，好产品与好服务才有未来，“衡量标准很难用收入、地位等来说，只能聚焦在好产品好服务才有收获”。第三，要坚持长期主义，一以贯之的把万科该做的事情做下去；最后，万科要实现发展均衡无短板，历史经验教训告诉万科，一个企业如果在某个方面特别短板的话，整个系统就会更加崩溃。

当被问到更为具体的细节时，郁亮直言，我还没想好。

“竞争战略”的4个要求，可以看作是万科这家企业，总结自身过往这么多年来数次穿越周期的历史经验。应对全新的环境，万科知何不为，但也无法给出一个明确的答案，这家房地产行业但领头羊也在开展自己的探索。

“其实我刚才讲的东西，都是总体的工作要求。面对规则的调整，没有人能够立马把未来所有事情都想清楚，我也没有这个本事，我们都是走一步看一部，如果这个步骤错了，再调整回来摸索，匍匐前进。”

监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。