房管中心的楼都烂尾了，“烂尾楼之都”“烂”在政策执行上

绕开国家对用地出让、规划管制、项目报建流程，这里面既有当地政府部门的责任，也有政策绿灯下开发商违法而得不到惩罚，造成普遍违法乱象的责任。

近些年，南阳被外界冠以“烂尾楼之都”的称号。据中国新闻周刊报道，官方数据显示，截至目前，南阳302个问题楼盘中，已整治完成90%，还剩下28个项目难以推动。据报道，问题楼盘的实际数字要远远大于302。连房管中心的团购房都烂尾了，可见烂尾楼处理的难度远比想象的困难。作出这一判断，有几个重要逻辑：

一方面是经济基本面并不支持，但南阳在2008年后开启了旧城改造运动。由于政府在改造上无力投入财政资金，以推进拆迁和净地出让，被迫以口头承诺、用地规划绿灯等绕开程序，让开发商垫资推进拆迁。问题是，开发商资金很困难，这必然导致地方政府授意下边拆、边建、边销售、边完善手续的“多边工程”。

区域规划、用途管制、地价款缴纳、证照办理、预售获批等，从上到下存在严格的程序性规定，这与“多边工程”格格不入。特别是，有的政策随意性强、区域规划经常变更，甚至得不到上级审批。比如《南阳新区发展总体规划（2010–2030）》没有得到国家层面的批准。最后，“边完善手续”就演化为手续遥遥无期了，这也是烂尾项目久拖不决的原因之一。

↑南阳房管中心的团购房美丽佳苑，夜幕下的建筑楼群漆黑一片。该项目2013年7月启动，约定2016年1月11日前交房，至今只建好了主体框架。图据中国新闻周刊

另一方面，政府规划的发展蓝图过大，除了城中村改造，还有很多地标建筑、新区开发建设等，导致城市骨架被拉大，这是这样的城市所不能承受的。由此，当过去十几年房地产市场比较繁荣，再加上政府政策扶持，市场自然形成的错觉就是，遍地都是赚钱机会。于是，小小的南阳市，居然房地产企业超过了500家，但具有一级开发资质的企业不到10%。

开发商鱼龙混杂，而政策一路绿灯也给了空手套白狼的念想。今年6月30日公布的一份专项整治工作总结汇报中指出，2014年市中心城区在建的227个房地产开发项目中，57%的未取得《土地使用权证》，60%的未取得《建设工程规划许可证》，近70%的没有《建设工程施工许可证》，超过50%的未拿《商品房预售许可证》便开始销售。

即便项目报建端被突破，如果终端销售监管流程得到严格执行，或许也不会出现大量烂尾楼。因为，我国对商品房销售有严格的规定：一是预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%；二是预售有“受理-审核-许可-公示”的透明化流程；三是预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。此外，还有严格的竣工交付验收程序等。

因此，烂尾楼根源不在制度本身，而在于政策执行上。总之，绕开国家对用地出让、规划管制、项目报建流程，这里面既有当地政府部门的责任，也有政策绿灯下开发商违法而得不到惩罚，造成普遍违法乱象的责任。

事已至此，如何解决？

过去十几年，由于规划和政策严肃性不够，“多边工程”在不少地方都或多或少存在，只不过南阳矛盾最突出。目前，规划调整、用地出让等都严格起来了，比如项目未审批、未缴纳土地出让金，但已开始建设的项目，按照现在的规定要重新“招拍挂”。目前，地价比项目烂尾前高了很多倍，这是已投入资金的开发商不能接受的。因此，应尊重规划和政策严肃性与推进处理冲突。

突破规划和政策，比如降低地价款补缴标准、证照办理上特事特办、调整规划等，这有利于推进烂尾楼盘处理进度，尽管看上去有合理性，但对其他合法合规拿地的开发商是不公平的，更容易造成“劣币驱逐良币”的效仿。因此，最佳的方法是，先把违规的事情梳理清楚，管理部门、开发商各自承担各自的责任，花钱买教训，处理完责任以后，再来解决业主的权益问题。

作者 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）