“城市反哺农村”提上日程 土地出让收益50%投入农村建设

9月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（简称“《意见》”）。其中明确，稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到“十四五”期末，以省（区、市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。

业内认为，通过城市土地出让收入反哺农村农业，将极大提升现代农业的提升；同时，《意见》为稳定土地市场预期，稳定地价做出政策保障，预期未来一段时间内，各省各地会有关于土地出让金方面的新政出台。

总体目标：土地出让收益支农比例达50%以上

土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分。根据财政部公布的2020年8月财政收支情况数据显示，1-8月，全国政府性基金预算收入47030亿元，同比增长2.3%。分中央和地方来看，中央政府性基金预算收入2343亿元，同比下降16.7%；地方政府性基金预算本级收入44687亿元，同比增长3.5%,其中,国有土地使用权出让收入42017亿元，同比增长9%。

业内认为，长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村的比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够。

对此，《意见》提出明确目标，从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

提高土地出让收入用于农业农村比例，《意见》给出了两种计提方式，一是按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；二是按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

在今日国务院新闻办举行的发布会上，中央农村工作领导小组办公室副主任、农业农村部副部长韩俊进一步解读称，从2013年到2018年全国的土地出让收入累计高达28万亿元，扣除成本性支出以后，土地出让收益是5.4万亿元，占到了土地出让收入的19.2%。土地出让支出用于农业农村资金合计是1.85万亿元，仅占土地出让收益的34.4%，占土地出让收入的6.6%，用在城市建设的比例比农村要高得多。

“长期以来，土地出让收入用于农业农村的比例偏低，这是造成农业农村建设投入不足的一个重要原因，”韩俊认为，“现在我们这个城镇化水平已经超过了60%，已经到了工业反哺农业、城市支持农村的发展阶段了，到了该把土地增值收益更多地用在‘三农’的时候了。现在要解决好发展不平衡不充分的问题，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，必须加快推进乡村全面振兴，可以说乡村发展就是扩大内需的一个重要战略支点，必须下决心解决土地增值收益长期以来‘取之于农、主要用之于城’的问题。”

农村人居环境整治、乡村文旅或成为房企新机遇

目前，在我国农村农业事业发展中，资金短缺重大问题。早在2018年，中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》提出，提高土地出让收益用于农业农村比例。坚持取之于地，主要用之于农的原则，制定调整完善土地出让收入使用范围、提高农业农村投入比例的政策性意见，所筹集资金用于支持实施乡村振兴战略。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，“从本次政策中可以看出，国家对于未来农村农业发展将成为“十四五”规划中重点方向，而农村农业事业发展中，资金支持是重要环节，通过城市土地出让收入反哺农村农业，将极大提升现代农业的提升。另外，本次政策中，也禁止土地出让收入作为偿债资金而发专项债，严禁资金流向债务，从而管控各地政府通过大量出让土地从而保持政府收入的健康，为稳定土地市场预期，稳定地价做出政策保障。预期未来一段时间内，各省各地均会有关于土地出让金政策新政出台。”

“此次政策最核心的内容，实际上就是土地出让金支农比例的提高”，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“政策实际上给出了两种比例的选项，按照土地出让收入或收益进行计提，同时无论采取什么方式，至少土地出让金收入有8%是需要投入到农村市场的。若从实际过程看，由于土地出让收益的计算更为复杂，不排除后续通过土地出让金收入进行10%的比例计提的可能性更大。”

“从房地产的角度看，可以重点关注现代种业提升、农村人居环境整治、村庄公共设施建设和管护等，尤其是一些城市近郊区的农村即城边村，或是享受此类土地出让金支农政策的较大受益者。相关乡村振兴关联的文旅投资、大型居住社区等或享受更多的资金支持，这是相关房企可以重点关注的领域。”严跃进分析指出。