北京甲级写字楼三季度租金下降 租户获更多谈判空间

9月24日，高力国际在北京亚洲金融大厦发布了第三季写字楼市场调查显示，62%的企业选择了维持现有办公面积，也有40%企业降低未来办公租赁预算；北京甲级写字楼三季度空置率继续攀升到17.5%。

值得关注的是，因为更多新项目入市和市场租金下调，为企业提升办公环境和降低租赁成本提供了更好的时间窗口。

供需失衡仍是北京甲级写字楼市场核心问题

今年三季度，供需失衡依然是北京甲级写字楼市场的核心问题。据高力国际中国区董事总经理邓懿君介绍，三季度新增供应约12万平方米，季度净吸纳量约4.2万平方米，剔除自用面积之后的实际市场净吸纳量约为1.6万平方米，为今年首次转正。需求复苏依然比较弱。北京甲级写字楼三季度空置率继续攀升到17.5%，环比上涨约1%，租金继续下降2.6%至每月每平方米357元。

高力国际对近百家企业进行的摸底调查显示，在未来租赁需求上，62%的企业选择了维持现有面积，也有40%的企业未来办公租赁预算有所降低。

由此可见，绝大多数的企业都选择了维持现有的办公面积。即使企业的业务疫情后有所增长，企业选择扩租或增加预算的比例都不高。也就是在疫情常态化后，企业在租赁选择上更偏谨慎，维持现状，是当前企业办公租赁需求的主旋律。

事实上，在当前租金下行且持续高供应的环境下，企业在市场面临了更多的选择，有更好的机会去选择性价比更高的办公楼，因此目前有搬迁意愿的企业占比达到了34%。如果进行细分，在当前租约1年以内到期的企业中，有搬迁意愿的比例更是达到了62%，而这里面有58%的企业目前在乙级写字楼中办公。

究其原因，一是当甲级写字楼下调租金时，对于低级别的楼宇明显产生了更高的性价比和竞争优势，经营状态较好的乙级楼宇租户有意愿进行搬迁；二是乙级楼宇中普遍多是抗风险能力较差的中小企业，疫情的影响反映到其办公需求层面是在三季度，企业根据自身经营情况调整下一阶段的经营策略，不排除一些企业会搬迁并缩减面积到更便宜的产业园区办公。

自贸区为写字楼市场带来新的需求增长极

被访企业中，不同性质的企业受到疫情影响程度有所不同，因此租赁需求和预算的变化也各有不同，其中国有企业“稳”字当头，因为疫情对于国有企业的业务影响有限，租赁需求以维持现状为主，其中86%选择维持面积，并有半数企业预计维持预算。

外资企业受到全球疫情持续扩散的影响，业务受到较大冲击，62%的外资企业选择降低租赁预算。而在租赁面积需求上，38%的外资企业预计缩减面积，并有54%企业选择维持现有面积。

民营企业在疫情后扩租的意愿相对更强，计划扩租的比例为26%。不过，这些扩租意愿较强的民企大部分都集中在互联网行业，包括在线教育、在线社交、在线办公、线上营销等。

值得关注的是，高力国际调查结果显示，被访企业在办公选址时最看重的还是成本因素，租金和搬迁成本分别位于第一和第四位，分别达到82%和36%。其次，项目周边的交通情况和硬件设施也排名较高，分别在第二和第三位，分别达到67%和41%。

高力国际华北区董事总经理严区海称，由于目前整体北京写字楼市场依然为租户市场，所以大部分对于租金敏感的租户都可以在现在的市场环境下获得更多的谈判空间。

“自贸区和示范区的两项新政将会是未来几年北京写字楼市场的重要变量，也将会为北京写字楼市场带来新的需求增长极。”严区海预计，自贸区所规划的红线范围内的区域，将会成为此次服务业改革和对外开放的桥头堡，必将成为此次新政最为受益的区域。