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高力国际:2021年北京写字楼市场或将迎来天量供应,自贸区新政刺激需求反弹

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北京,2020年9月24日 - 全球顶尖的房地产服务上市公司高力国际(Colliers International)今日在北京亚洲金融大厦召开“高力国际华北区物业市场2020年第三季度Q3新闻发布会”,正式宣布高力国际被委任为全球顶级办公物业“亚洲金融大厦”的首席租赁代理,并就2020年第三季度北京市的写字楼、产业园、投资、零售地产四大板块的表现进行回顾并对2021年做出展望。

截止到今年8月底,投资增速逐月回升向好增长8.4%,连续5个月保持正增长;社会消费品零售总额在8月首次转正,同比增长0.5%;出口额也在八月达到自去年3月以来的新高,同比增长12%,整体经济走势预计在三季度持续反弹。除了宏观经济数据逐渐向好,恰逢北京举办服贸会之际,国家主席习近平指出,将支持北京设立以科技创新、服务业开放、数字经济为主要特征的自由贸易试验区,构建京津冀协同发展的高水平开放平台,带动形成更高层次改革开放新格局。此后,国务院又公布了对《深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案》的批复。北京成为中国第19个自贸区,与之前不同的是,北京的自贸区不是以货物流通贸易为主,而是以服务贸易为主。自贸试验区的实施范围119.68平方公里,涵盖三个片区:科技创新片区31.85平方公里,国际商务服务片区48.34平方公里(含北京天竺综合保税区5.466平方公里),高端产业片区39.49平方公里。在2019年四季度的报告中,高力国际就曾指出“处于转型期的中国经济,服务业将会是中国经济挖掘深层增长潜力的重要抓手。服务业的发展是推动高品质写字楼市场发展的核心动力之一。”可以说,自贸区和示范区的两项政策东风,将会进一步刺激北京写字楼市场的潜在需求释放。

高力国际中国区董事总经理邓懿君指出,截止到三季度,供需失衡依然是北京甲级写字楼市场的核心问题。本季度新增供应一共12万平方米左右,新项目分别位于燕莎和CBD。在需求方面,单季度净吸纳量约4.2万平方米,剔除自用面积之后的实际市场净吸纳量约为1.6万平方米,在今年首次转正。整体市场需求持续回暖,但需求复苏依然比较弱。本季度空置率继续攀升到17.5%,环比上涨约1%,租金继续下降2.6%至357元每月每平米。

对于2020年全年的预测,高力国际依然延续市场处于三期叠加的判断,依然维持宏观经济增长稳步复苏,北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个宏观基础条件,并预计供需失衡的态势仍会加剧并会延续到2021年,以及空置率明年触顶的研判。在四季度,若新项目如期入市,整体市场单季度新增供应将接近50万平方米,空置率大概率突破20%。2021年的新增供应将接近140万平方米,剔除自用的影响,对市场的冲击大概在110万平方米。因此,在未来的15个月,北京将迎来近200万平方米的新增供应,因此我们预计北京的空置率将在2021年触及最高点,达到接近25%的水平。CBD核心区的中服地块和丽泽区域的新项目预计将在明年全部入市,2021年将是北京第二轮高供应期的最后一年。在需求端,我们预计四季度会延续三季度持续回暖的态势,但全年净吸纳量创有历史记录以来的新低已经几乎没有任何悬念。

在乙级写字楼方面,整体空置水平上升1.4%到14.9%左右,租金下降1.9%到241元每月每平米。同时,本季度出现负13万的净吸纳量,意味着乙级楼宇在本季度有大量空置面积出现。究其原因可能主要是两方面,一方面,随着甲级楼宇的租金逐步降低,市场已经出现一些期望改善办公环境的租户开始从乙级搬到甲级的现象;另一方面,疫情对于中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现,中小企业开始搬迁或缩减面积或退出市场等。

在产业园方面,高力国际华北区研究部董事陆明提出疫情后的整体产业园市场相对来说是受冲击最小的。本季度产业园市场依然保持着2.5万的净吸纳量,虽然空置率小幅上升0.7%到22.2%,主要原因还是由于接近20万的新项目入市所致。值得一提的是,上地子市场单季度净吸纳量达到6.5万平方米,空置率下降接近2%,租金上涨3%。上地单独一个子市场的净吸纳量领跑北京所有的甲级,乙级和产业园子市场,甚至比全部甲级写字楼市场净吸纳量之和还要多。上地市场需求旺盛的主要原因就是互联网行业的扩租意愿非常强烈,例如在线教育,在线视频等。

高力国际华北区董事总经理严区海,自贸区和示范区的两项新政将会是未来几年北京写字楼市场的重要变量,也将会为北京写字楼市场带来新的需求增长极。高力国际预计,示范区的政策将对全市的现有服务业进行一次全面的再升级,但后续细则落实和招商落地工作仍然需要各个区八仙过海各显神通,而自贸区所规划的红线范围内的区域,将会成为此次服务业改革和对外开放的桥头堡,必将成为此次新政最为受益的区域。从行政区位和写字楼市场地理位置来看,朝阳区一直是服务业的大区,其覆盖了北京甲级写字楼子市场中的5个,其中CBD早就成为了北京对外开放的名片;海淀区则是北京的创新中心,包含了高科技企业聚集的中关村写字楼市场以及独角兽企业聚集的上地产业园区域。北京这次从幕后走到改革最前沿,不仅仅是北京自身发展的需要,也是中国经济打造高质量发展的内外“双循环”的经济增长动力的重要尝试。我们期望北京要以“长风破浪会有时,直挂云帆济沧海”的信心,推动两区建设的高质量发展,形成更高层次的改革开发新格局。

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