“三条红线”下的房企众生相：扎堆融资抱团保价

“作为头部企业，无论是全国性的头部企业，还是本土的龙头企业，都要有担当和责任去维护好现在相对已经比较脆弱的市场本身。”9月17日，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开，商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示。

这次会议讨论了“疫情影响、政策收紧、打折促销、企业发展”等多个问题，对“打折促销”的话题，大家观点普遍一致：对行业弊大于利。会上，两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示，不带头降价。

房企抱团“保价”的现象并不罕见，但以省级商会的名义号召行业抱团，凸显了形势的严峻性。

按照监管层近期的要求，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。这也被认为是史上最严厉的债务管控政策。

“三条红线”迅速引起企业的反应。9月初，以恒大为代表的部分房企实施大范围降价促销；一些房企酝酿降本增效方案，进一步实施成本管控；另有不少企业抓住政策窗口期，启动大规模融资……

行业调整的端倪已现，尽管企业在勉力支撑，但多米诺骨牌效应似乎已不可避免。

降价不是开发商愿意看到的现象。 IC photo

“价格联盟”的形成

以降价促销的方式快速去库存，从而降低杠杆率，是房企应对调控压力的常见办法。9月以来，除恒大启动声势浩大的降价潮外，还有一些区域市场出现降价，并引发前期业主的“维权”。

北京某房企人士向21世纪经济报道透露，出于冲击年度业绩的目的，公司通常会在四季度实施促销，但考虑到政策层面的变化，今年可能会提前。

降价不是开发商愿意看到的现象。按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点，降价促销可能带来的后果有四：

“第一，会使得已购房者的资产缩水，可能导致部分人出现过激的维权行为，不利于社会稳定。第二，房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响，一损俱损。第三，可能会造成一大批房企倒闭，缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来，一旦倒闭，会导致烂尾楼不断增加；资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四，消费者普遍存在买涨不买跌心理，即使降价，房企也难达到预期目标。”

但在市场博弈中，这种“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降价者往往会赢得更好的市场反应，后来者则会陷入被动。

因此，在上述会议上，胡葆森和张敬国均做出“不带头降价”的表态。

根据易居克而瑞数据，作为河南省房地产第一方阵的与会副会长企业，2019年销售总额占全省销售额56.4%，其中，建业累计销售1017.5亿元，正商累计销售510.6亿元，仅这两家房企销售额就占全省销售额的16.9%。

当前的房地产市场，是否已经到了“非降价不可”的程度？

前述北京房企人士认为，总体来看，上市房企的表内债务规模并不高，但由于“三条红线”政策较为严厉，“踩线”的企业仍然不在少数。加之近期不少城市启动新一轮调控加码，房企便倾向于提高周转节奏，快速出货。

但具体到城市来看，情况仍然会存在不同。根据易居克而瑞的统计，今年8月，郑州的新房住宅存销比为4.6个月，库存压力较小。但在一些三四线城市，库存压力仍然较大。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，即使不考虑融资新规的因素，房企也会在每年的“金九银十”进行降价促销。但今年的政策压力较大，使得房企有普遍的紧迫感。

严跃进同时指出，这类“价格联盟”比较脆弱。不同房企面临的资金压力不尽相同，对于压力较大的房企来说，不排除变相降价的可能。

与“红线”赛跑

与销售端相比，房企在融资端的动作较为频繁。中原地产研究中心统计数据显示，9月中上旬，房企境内债券发行超过304.8亿元，同比上涨了47%，延续了7月来的融资井喷情况。9月下旬，合生、金科、招商等房企也均有大手笔融资动作。

境外融资方面，8月单月，房企累计发行美元债65.6亿美元，同比上涨176%。9月中上旬，房企美元债发行规模为33亿美元。

融资动作频繁出现，与当前出现的政策“窗口期”密切相关。

由于疫情后央行多次向市场释放流动性，资金成本走低，今年上半年以来，房地产业的融资环境相对宽松。中原地产首席分析师张大伟指出，当前房企融资的难度处于“历史最低水平”，平均融资成本集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%的水平。

另一方面，住建部、央行于8月20日召开的重点房企座谈会，并正式提出以“三条红线”为主的融资管理政策。尽管座谈会上并未提出政策执行的相关时间表，但近期，参会的12家房企已被要求提交相关的资产负债数据，意味着这一政策的试点已经迅速启动。

9月14日，央行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极；将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

这也给行业留下了一个融资窗口期：在融资管理新政全面实施之前，房企仍有机会以较低的成本获得大量融资，从而应对疫情影响和销售不畅带来的资金紧张局面。

有房企人士也向21世纪经济报道表示，虽然目前“三条红线”的试点范围较为有限，但“靴子”终有落下的一天。

该人士表示，尽管很多房企的资金状况已经大为改善，但仍有不少债务位于表外，加之继续扩张的需要，因此对资金的需求量并不小。短期来看，房企的融资动作还将持续。

另据21世纪经济报道了解，近期已有部分公司在盘点旗下的项目和负债情况，同时与金融机构密切沟通，以应对融资政策的变化。同时还有房企制定了初步的降负债方案，包括放缓扩张步伐、实施精细化管理，等等。