头部物业公司 跑马圈地城市服务领域

头部物业公司在城市服务领域的扩展正在加速。中国证券报记者注意到，近期头部物业公司扩展城市服务领域动作频繁，多家公司和地方政府签署合作协议。不少上市物业公司管理层表示看好城市服务领域未来发展，多家公司将其作为未来的发展方向。

有研报称，城市服务领域有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。

扩展加速

就当前城市服务扩展方来看，头部物业公司较活跃。扩展过程表现出两大特征：一是和地方政府合作；二是成立合资公司。

融创服务9月11日和南昌市政公用资产管理有限公司签订战略合作协议，双方拟成立合资公司，突破传统物业服务模式，聚焦物业资产管理发展方向。拟以科技、创新、智慧城市为核心，打造江西省最大的公众物业集成服务商。

8月底，万科物业和郑州市二七区人民政府签署战略合作协议，同样拟成立合资公司。万科物业方面表示，将搭建“城市空间整合服务”平台，发挥各自的资源、管理优势，对基础设施建设施工过程管控、市容环境管理、绿地养护、市政设施维护、公共物业管理等业务进行一体化统筹运营，加速城市空间布局。

部分物业公司将城市服务作为未来的发展方向。如佳兆业美好，将参与城市公共配套服务升级作为公司发展的核心支撑力和未来战略发展方向之一。公司通过战略升级和品牌打造，加大对城市服务领域的布局。

金地集团在2020年中报中称，物业服务业务方面，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，公司住宅物业、商办物业、城市服务3大板块的基础物业服务实现了从社区走向城区。

中指物业事业部副总经理牛晓娟表示，城市服务有助于物业公司打开业务增量空间，扩展增值服务范围；物业公司通过承接公共管理服务，可扩大品牌影响力；城市服务复杂的精细化管理要求可帮助公司提高资源统筹能力。

“随着城市治理更加专业化、精细化、智慧化，物业服务品牌企业凭借完善的服务体系和成熟的精细化管理能力，深度参与现代化城市管理服务是大势所趋。”牛晓娟认为。

蓝海市场

中国物业管理协会、上海易居房地产研究院的数据显示，2018年全国物管行业经营收入7044亿元，仅第三方市政环卫就可为行业带来10%至20%的规模增量。

华泰证券研报称，5月以来物业公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物业公司和政府的双重诉求。城市服务内容中市政环卫成主要触角，可为物管行业带来16%的营收增量。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。

该研报称，2019年中国市政环卫（包括城市、县城和乡镇垃圾运营，等级公路清扫运营，城市绿化养护三个部分）市场规模为3171亿元，预计2020年至2024年的复合年均增长率为7%，2024年市场规模有望达到4352亿元。

招商积余常务副总经理谢水清认为，城市服务的本质是物业公司原有基础服务在业务和空间上的延伸，未来城市服务也许是万亿级市场。在商业模式上，或更加倾向于共同经营，和政府平台捆绑；行业竞争上，因城市服务涉及广，对物业公司要求高，未来合作可能增加，表现为竞争与合作并存的局面。在他看来，未来物业公司要做成平台、集成商，能够集合、优化社会资源。

招商积余在2020年中报中称，城市服务作为新的蓝海市场，成为各头部物业公司发展的新领域。公司上半年签约了华为外租物流园、深圳湾公园、松山湖生态园东区等项目，在新兴的城市服务领域取得了较大突破，连接扩展了多个城市服务类项目。

除市场规模得到认可外，城市服务领域也得到物业公司的重视。万科董事会主席郁亮曾表示，要等到人们将万科物业当作“城市服务商”时，公司才会上市；且“没有千亿市值，万科物业不会上市。”

建业新生活副总裁兼物业服务事业部总经理汪维清称，公司今年会完成18个城市的城市服务布局。他认为，就目前状态来看，城市服务对企业有一定的业绩贡献，最重要的是，城市服务领域会是企业的爆发点和增量。

时代邻里行政总裁王萌表示，公司会将城市公共服务项目独立于物管项目和市政环卫项目，未来将其作为一项新业务积极探索。随着社会化程度提高，政府相关服务增加，对公司来说，需要及时迎合相应需求。

规范发展

今年以来，多地修订了物管条例，完善、规范了物管制度。

《重庆市物业管理条例》提出，强化物业管理与社区治理融合发展，规范物业管理关键环节，强化对业主自治支持和监督，完善物业管理信息公开制度，同时建立物业第三方评估制度。

《青岛市物业管理条例（修订草案）》从物业管理区域、业主委员会、物业服务、法律责任等方面做出要求和规范。该修订草案指出，各级人民政府应将物业管理行业纳入本级服务业发展规划，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设；鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。

牛晓娟表示，相关政策出台有利于规范行业，让物业公司更好地参与到城市服务治理中；规范化的服务条例，有利于头部、精细化运营管理的物业公司发展，“城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，头部公司凭借资源优势和高水平服务参与优势更加明显。在此情况下，或将促进物业行业集中度提升。”