首部住房租赁规范即将出炉 推动租购同权加速

9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）公开征求意见的通知，对租赁机构的责任和义务以及租房过程中的相关操作和监管做出相应规定。若落地实施，这将是我国第一部专门规范住房租赁行为的行政法规。

发展长期租赁 保障租客利益

在租房市场上，经常有租客吐槽中介“突然”通知涨房租，租客只能选择接受或搬走。今年疫情期间，也有部分租客“要求”房东降租的情况。对于这种单方面违约现象，《征求意见稿》提出：“出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金”、“出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退”等相关规定，保护了租住双方的利益。《征求意见稿》同时提出“国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。”

租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，而保障租赁机构和租客双方和权益、发展长期租赁是租购并举的重要环节。空白研究院创始人杨现领对记者表示，发展长期化租赁的核心是保护租客权益以及公共服务均等化。原则上，只有更强的租客保护、更低的租金上涨风险和更长期的租约才能为长期租赁的发展与壮大奠定基础。进一步讲，也只有长期化租赁才意味着稳定的租赁关系，才能有效避免空置期、违约纠纷，并降低管理成本，从而给房东和机构带来长期而安全的租金回报，这些利好会反过来会鼓励租赁住房的长期投资。

在目前的租房市场上，个人出租房屋不备案登记的情况十分普遍，一些规模较小的租赁机构、二房东等也经常选择性忽视租赁登记备案制度。对此，《征求意见稿》明确提出：“ 出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。”并同时提出住房租赁合同网签备案，不收取任何费用。对于未按照规定办理住房租赁合同网签备案的，将由房产管理部门予以警告或处以相应罚款。

多项支持举措 减负租赁机构

近日，长租公寓“暴雷”再次引发热烈讨论，杭州、深圳等地纷纷被爆出长租公寓企业“跑路”现象。近年来，长租公寓一直被认为是“新的蓝海”，大量资本甚至房企纷纷进入长租行业领域。根据企查查数据显示，近十年房屋租赁相关企业年注册量呈现几何式增长趋势，并于2019年创下注册量新高，达到37.5万家企业，较2018年增长了33%，较十年前数据增长了777%。长租公寓企业数量庞大，但是以中小规模居多。企查查数据同时显示，注册资金低于500万的企业占据了总量了59%，注册资金在5000万以上的企业仅占8%。

中小型企业资金链脆弱，抵抗风险能力差，稍有变故就会面临破产倒闭的局面。为此，《征求意见稿》提出一系列扶持政策：“住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。”、“国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。”

杨现领认为，对于租赁运营机构，最突出的问题是税负和融资。《征求意见稿》针对性的在税收和融资方面给出了相应扶持。在实际的应用中，杨现领建议税负问题可参考德国等发达国家经验，允许折旧和租金损失抵消收入，资产持有时间越长，资本利得税的税率可以相应降低。长期内可以加大低成本的、长期融资支持。如允许租赁运营企业以租金收入流为基础，向银行申请流动资金贷款；加快推动REITs落地，鼓励长期持有型租赁运营机构的发展；引导保险资金和公积金有序进入租赁市场；支持长期租赁住房的开发、投资和持有。杨现领同时建议，对于标准化床位产品、蓝领公寓等面向低收入群体租赁住房，应该明确纳入保障性租赁住房，给予低息贷款和财政补贴支持。

保障租客权益 推动租购同权

在过去的许多年里，我国人民的购房意愿显著强于租房。一是由于绝大多数城市落户的先决条件之一便是在当地自有住房，其次，房产和户籍又关系到就业、教育、医疗、养老等诸多公共福利。这种偏好也在一定程度上推高了房价，不断升高的房价又反过来再次强化人们的购房意愿，如此循环，对实现房地产市场平稳健康发展造成巨大阻碍，也降低了租客的幸福感。

本次《征求意见稿》在保障租客权益、推动租购同权方面发力，制定了如“承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利”等条例。但是客观来说，条例表述较为宽泛，并没有关于承租落户、子女就近入学等权益的具体规定。杨现领认为，从我国当前的客观情况出发，加强租客权益保护是一个长期过程，背后对应的是提供大量的社会公共设施，不可能一撮而就。但是保护租客的基本权益必须首先落实，其中最基本的是不能随意涨租金、不能随便被驱逐。建议政府通过租赁立法从根本保障这些基本权益，同时通过专业化机构定期发布租金指导价格，引导业主预期，保护租客权益。长期来看，还是要缩小租购之间的权益差，推进教育医疗等公共服务均等化，包括落户、子女上学等，逐步完善租客在租住城市中的各种权利，让租赁家庭享受与购房人群相同的公共服务。