三道红线渐近：房企8月融资总额同比上涨超4成

有息负债规模增速面临“三道红线”的消息越传越热，迎来偿债高峰的房企则已经开始在“红线”落地前夕抢收融资窗口，加快发债频率。数据显示，2020年8月份，房企融资总额同比上涨超过4成，美元债也出现回暖。

但近日，银保监会针对有关银行违规为房企融资开出罚单，业内预测，监管层面将加大对房企融资的监管力度。后续，在房企融资方面，国内的金融环境或许会出现收紧。同时，“三道红线”或会对房企的销售及拿地产生连锁反应，未来房地产行业究竟会出现哪些变化同样值得关注。

融资总额同比上涨超4成

贝壳研究院发布的数据显示，2020年9-12月份，房企到期的债务规模超过3000亿元，同比大幅增加68%。其中，11月到期债务规模最大，其超过千亿元，为1071亿元。在如此之大的偿债高峰下，房企抓紧融资减缓压力。

数据显示，2020年8月份，房企境内外融资共发行了123笔，环比增加了14笔。值得关注的是，在融资规模方面，房企2020年8月份融资总额为1247亿元，环比基本保持稳定，但同比则大幅上涨44%。

整体来看，在2020年前8个月，房企债券融资规模约为8816亿元人民币，占2019年全年融资规模的74.7%。同时，贝壳研究院方面预计，截至2020年年末房企年内整体债券融资规模或将突破万亿元。

同时，在发行债券融资方面，房企“借新还旧”成为常态。《华夏时报》记者在查阅了禹洲集团、金融街、建业地产、华南城等多家房企的融资公告后发现，“用于偿还公司到期债券金额”及“用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资”成为主要的融资目的。

美元债回暖

尽管美元债对于房企而言并非是主要的融资渠道，但《华夏时报》记者注意到，2020年8月份，也有包括汇景控股、瑞安房地产、力高集团等在内的多家房企发行了美元债。且有部分房企的美元债发行利率超过10%。中原地产数据研究中心发布的数据显示，2020年8月份，房企累计发行境外债65.6亿美元，同比上涨了176%。

以瑞安房地产为例，8月17日，其披露了建议票据发行的相关公告。将通过全资附属子公司向机构投资者发售票据。公告显示，该笔票据的总金额为5亿美元，票面利率为6.15%，将于2024年到期。瑞安房地产将此笔美元债的融资金额用作偿还短期内到期的现有债务等。

8月3日，汇景控股披露了新一期的融资计划，其将发布1.1亿美元的有效票据。据悉，该笔票据将于2021年到期，票面利率高达12.5%。同样，汇景控股拟将该笔票据融得的款项作为若干债务的再融资及其他一般企业用途。

而美元债融资成本超过10%的还有华南城。8月6日，华南城发布了相关公告，称将发行于2021年到期的2亿美元的优先票据。华南城该笔优先票据的成本同样处于高成本区间，票面利率为11.5%。

“三道红线”压力大

房企赶在8月份“抢收”融资则与近期热传的“三道红线”不无关系。《华夏时报》记者通过多家房企了解到，近日，住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会，有12家房企参会。会议内容则是研究进一步落实房地产长效机制，并形成了重点房地产企业融资管理等规则。

而对房企影响最大的就是有息债务规模增速将面临“三道红线”。该“三道红线”的具体内容则是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。同时，若房企“三道红线”全部踩中，则有息债务规模不得增加。

“三道红线”一出，业内认为，一向以“高杠杆”为特点的房地产行业将开始控制债务规模，降低杠杆水平。另外，由于“三道红线”渐行渐近，房地产行业也将发生微妙变化。业内认为，融资方面受阻，房企大概率会依靠销售来充裕现金流，为促进产品销售，“以价换量”或将成为房企的一大选择。

同时，境内金融环境收紧也已经出现“火苗”。9月4日，《华夏时报》记者注意到，银保监会依法查处了5家金融机构违法违规行为。

其中，银保监会针对民生银行违规为房地产企业缴纳土地出让金提供融资、为“四证”不全的房地产项目提供融资等多项违法违规行为进行了行政处罚。同时，银保监会表示，会持续保持对违法违规行为处罚问责的高压态势，针对房地产融资、影子银行等金融风险重点领域精准发力。

“此次处罚体现了银保监会治理相关金融领域的决心。在境内房地产加速复苏与土地市场相对活跃的趋势下，‘防风险’的重要性凸显。为了预防房地产行业发生系统性金融风险，监管层面持续严格监管力度，预计年内房企金融环境将保持收紧。”贝壳研究院高级分析师潘浩如此预测年内房企的融资环境。