北京换房图鉴:套均提升超百万 哪些热点商圈?

随着疫情后北京二手房市场的复苏，购房者入市积极性也逐渐回升。针对购房者较为突出的换房需求，9月11日，贝壳研究院发布北京业主换房数据研究报告，以今年以来（1-8月）北京4万多个换房数据为样本，剖析了北京换房市场变化及业主换房行为偏好。

上述报告显示，北京业主平均换房后套均面积增加18平方米，套均总价提升116万元。其中，超三成业主换房后住得更小，超四成换房后楼龄更大。而在区域选择上，天通苑、月坛成换房热门迁入商圈。

置换后房屋套均总价近600万，平均每套提升116万

贝壳研究院数据显示，北京换房客户在置换前后总价和面积均有显著增加。从总价来看，今年（1-8月）北京业主置换后的房屋套均总价达到588万元，平均每换一套房相较置换前总价增加116万元；从面积对比来看，置换客户换房后套均面积增加18平方米，套均面积达到96平方米，在居住面积上实现了较大的改善。

据贝壳研究院《疫情下的住房消费者预期调查》显示，在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%，其比例显著高于交通条件。贝壳研究院认为，从当前换房成交数据来看，购房者品质居住需求加速进化，换房客户对住房有了更高要求。

从置换面积来看，今年换房客户购买90平方米以上房源占比44.9%，这一比例要比两年前高2.5个百分点。而从楼龄方面来看，换房客户在今年购买10年内房源占比14.8%，相较两年前高出2.8个百分点。此外，从物业方面来看，换房客户在今年购买品质物业（物业费超过2元/月/平方米）小区的比例为50%，较两年前高出2.7个百分点。

超三成业主换房后住得更小，超半数在同一商圈换房

据介绍，“旧换新、小换大”是换房行为的主流，但在改善居住品质、改善教育资源、改善通勤等不同需求驱动下，人们的居住需求和选择也更加多元。贝壳研究院数据显示，超三成换房人群换房后新居所面积更小了，超四成换的房子比之前的房子楼龄更大，超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。

基于业主在换房前后两套房源距离市中心的距离，换房被划分为外迁型换房、内迁型换房和同圈层流动型换房三种类型。贝壳研究院数据显示，超一半的业主换房属于同圈层（即商圈）换房，换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方（外迁型换房），28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方（内迁型换房）。

贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现，外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观，长阳等，多属于四环外的商圈；内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等，教育资源丰富、周边工作机会多。排名前20的热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%，集中趋势较为明显。

从具体商圈来看，内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更为明显，以内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例，换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米，换房到月坛商圈后套均总价749万元，套均面积则仅为65.4平方米。外迁型换房最热商圈——天通苑，换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米，换房到天通苑后套均总价490万元，套均面积增加到了137平方米，花更少的钱、享受更大的空间，社区配套生活设施也相对完善。

对于同商圈流动换房的业主而言，换房后外部生活环境没有较大改变，但居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米。对于跨商圈换房人群来说，51.9%的业主换房后居住商圈评分有提升，而换房前后居住商圈评分下降的人群，多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质。

贝壳研究院分析指出，随着年龄的变化，对于居住的需求也在改变，距离城市中心近，就业工作机会、教育资源等越丰富；但距离城市中心远一些，人口密度相对较小、人居环境也更宜居，这是不同需求下的选择偏向。对于换房，“向好”的追求一直都在，只是人们对于“好”的定义因时因人在变。