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试水流量模式,贝壳新产品好赞好房加收1%佣金

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让成百上千位经纪人联动帮你卖一套房是种怎样的体验?今年贝壳找房在全国多个城市落地了这一服务。

今年7月10日,厦门德佑一位姓徐经纪人在公司系统内向1000个经纪人发起“召唤”:次日中午将手机拍摄的厦门繁荣广场一套167.82平方米的房源视频,通过微信发送给通讯录中周边的600名贝联经纪人,邀约集体空看和实地带看。

在杭州也有类似现象发生。8月13日,链家百余位经纪人一起涌向杭州西湖区文三路的紫金公寓小区,实地勘测该小区12栋701房源,并集体发朋友圈分享该套房源。

能发动集体力量共同宣传并售卖的这些房源都具备同一个条件:业主花钱与贝壳找房旗下经纪人或品牌签署“好赞好房”服务。

针对急售房业主,贝壳找房新推“好赞好房”业务,为签约业主提供线上流量资源倾斜、线下经纪人联卖等服务,满足其快速卖房需求。

从市场需求来看,这是一个解决业主痛点、提供优质服务的产品,但在试行的半年时间里,市场口碑却褒贬不一。外界对好赞好房的探讨主要聚焦点在于,是否会提高置换成本、抬高房价。

加收1%佣金

联动所在团队经纪人共同售卖,厦门繁荣广场这套房源4天就卖掉了。在中介服务费外,厦门德佑还收到一笔房源总价1%的佣金8.5万元,这位徐姓经纪人也从中额外增加了约3.3万元的“好赞服务费”。

从这一结果来看,为业主提供快速成交服务,增加经纪人、门店及平台收入,构成了好赞好房商业模式的AB端。

根据界面新闻多层面了解,好赞好房已经在广州、杭州、天津、成都、大连、合肥等多个城市推行,贝壳找房APP上也开放了好赞好房标签入口。这一产品属于贝壳现有必看好房、业主任务体系、优质资源服务包系列产品中的优质资源服务包。

“优质资源服务包”是按照依归使用、自愿自选原则,开放给平台合作的优秀经纪公司,服务急售房业主,涵盖线上流量资源倾斜、专属房源推广金、贝壳未来家技术服务,助力提升房源曝光量的一个产品。

经纪公司采购贝壳找房推出的“优质资源服务包”后,叠加自身门店提供的专业认证经纪人、房源周边详尽分析报告、定制换房方案等其他增值服务,打包推出了“好赞服务”,服务急售需求业主,业主可自主选择。

与前两大产品不同的是,提供好赞服务的经纪公司会收取急售业主房源成交价1%的服务费,并从中付给采购贝壳平台“优质资源服务包”的费用(通常为2000-5000元)。

同时伴随一定期限内的售出约定(如1个月、2个月或者半年)。如该期限内没有售出,经纪公司将不再收取好赞综合服务费(已经用于采购贝壳平台“优质资源服务包”的部分如相关资源已经消耗,则不退还)。

简言之,其收费模式类似于淘宝、百度等推出的流量置顶的广告服务费,经纪公司收业主佣金,贝壳找房从经纪公司处提取流量佣金。

界面新闻获取的一份好赞好房文件显示,在合肥,贝壳找房旗下经纪公司将收取业主1%成交价佣金,首付款为3000元。比如,合肥的小李与业主签署好赞好房服务,周期为60天,签署当天业主支付3000元,房源享受流量倾斜,未来家上线。在接下来的60天内, 小李提供好赞服务,在第48天房源成交,成交价为100万,那么业主需支付尾款7000元。

“好赞好房是有费用的。正常成交需支付成交价1%的中介费,好赞好房成交需支付成交价2%费用。正常来说,一套100万房子,需支付中介费1万,好赞好房成交则是2万。”一位大连经纪人告诉界面新闻。

自愿选择,不强制业主花钱使用。但随着这一业务在全国各地的展开,还是引来诸多争议。

争议:好与贵

好赞好房衍生于早几年链家推出的速销和独家协议房源。而出于产品体验考量,好赞好房在产品质量上进行了提档升级。但这并未打消外界对其的质疑。

诸如此前,速销房是否真的卖得快、经纪人在服务过程中涉嫌抬高房价等质疑,好赞好房也遭受了来自外界的质疑:好赞好房真的又赞又好吗?加价成本会转嫁至购房者,从而抬高房价吗?

这是两个暂时无法下结论的探讨。

首先,在好赞好房的房源选择上,贝壳找房设置约束标准,来保证房源真实及品质。在贝壳产品体系中,好赞好房和必看好房中的房源都需达到一定分值。比如,基于房源品相、户型、装修、曝光度、价格等维度,贝壳找房会对房源进行系统评分。而想要与贝壳经纪人签好赞好房服务,其售卖房源的系统评分需在8分以上。

“贝壳找房的初心是好的,为了加强内部管理,制定了很多规则。但规则是由非具有公信力的第三方制定;且在落到具体执行层面,不排除经纪人的操作存在一定程度变形。”一位在中介行业扎根20多年的资深从业者评价,好赞好房并不一定是从市场优选出公认好房。

“涨到8.8分才能做好赞好房。比如,你的价格接近市场成交价、带看比较多、曝光率比较多,就能在涨分。” 大连一位经纪人对界面新闻表示,“只要通过这些操作提高分值就能签署好赞好房业务。”

比如上述厦门繁荣广场这套房源,在签署好赞好房前,系统评分只有6.4分,徐姓经纪人通过完善房源信息、群发邀约千人空看等操作后,系统评分达到9.96分。

而这套几乎接近满分的房源,依旧存在诸多硬性缺陷:167平3房,户型利用率不高;房源所在楼层无直达电梯;是99年老房,单价在5万/平方米以上,客群狭窄,无对应优质学区资源等。

虽然好赞好房是可自愿选择的增值服务,但加价依旧没有得到广泛认同。

一方面,业主在心理层面无法接受置换成本上升。“我给你支付费用,你是否本身就应该提供更好服务、更快速卖出去,解决我在交易过程中的需求。”一位买房客户提出质疑,“并且在整个中介行业中,链家本身就收取高于行业平均水平服务费,提升了置换成本。”

另一方面,尽管贝壳找房有意优化经纪人作业,规避经纪人为完成指标抬高房价做法,将房源售价是否接近市场价作为好赞好房系统评分维度之一,但外界还是质疑好赞好房定价。

“好赞好房越多,流量倾斜推广占比越高,“普通房子”也就沉底了。”西安经纪人刘斌认为,好赞好房导致信息不对称,不仅提高了透明交易壁垒,容易导致造成房价上涨的假象。

“此前,链家在上海推出独家协议房源时,就有经纪人在原有价格基础上抬高售价,和业主商量,将卖出高价部分分成。比如业主预期是500万,经纪人说我帮你卖到高于500万,你多付佣金。基于这类因素,相关部分明令禁止链家速销、VIP房源等业务。”

上述行业资深人士称:“好赞好房初心是好的,也在此前基础上做了优化,但后期如果同一小区所有房源都签署好赞好房,所谓市场价高低无法评判,就存在涉嫌推高整个小区售价的可能性。”

不过,目前贝壳内部数据显示,好赞好房并没有扰乱市场价格,其成交率比普通二手房源提升80%,且约85%的好赞好房成交价格比房源挂牌价格更低或保持不变。

扩充盈利模式

通过技术+平台,连接线上线下两张大网,贝壳找房驱动人、房、数据产生关联交互,重构了居住生态。在这背后,左晖掌舵的贝壳正在不断扩充商业版图,打造更多的盈利模式。

“从贝壳找房招股书中可看出,在北京,贝壳一年净利率在40亿至50亿之间,上海净利润将近20亿,推出好赞好房并不是为了生存,而有涉嫌通过垄断提高利润率的嫌疑。”一位中介行业资深从业人士表示。

作为居住服务平台,贝壳将自身整个产业链划分为建筑、交易、生活和配套服务四个领域。而房多多交易中心负责人也认为,在互联网不断向居住产业渗透的过程中,围绕二手房产生的增值服务也变得更加多元。他将当下二手房增值服务分为以下几大类。

直白来讲,第一类是赚交易佣金,典型公司是链家;第二类,58同城、安居客赚流量端口钱;第三类平台模式。加盟公司21世纪不动产、德佑加盟费;贝壳对旗下经纪公司抽佣。第四类是二手房交易后服务市场,基于产业互联网渗透形成的交易数字化,赚房产供应链金融的钱。比如贝壳金控和贝壳交易中心合体。第五类是旧房改造,也就是二手房家装服务;还有SaaS系统等商业模式。

贝壳找房在二手房领域渗透率,不管是横向还是纵向都属于行业第一。随着链家裂变升级至贝壳,这家公司一直在试图挖深二手房商业版图。

在好赞好房收费模式中,贝壳找房盈利来源变得更加多元。除了链家、德佑中介服务费、贝壳平台抽佣,最值得关注的便是,贝壳对流量收费模式试水及对家装业务的大力推广。

利用互联网流量优势,与二手房产生交互,试水置顶、流量倾斜等抽佣收费方式。这一模式类似58同城赚端口费的钱。可想而知,若未来,贝壳不断升级流量收费模式,双方直接竞争将会更加激烈。

而在流量倾斜之外,好赞好房提供的未来家技术服务,其意在培养用户习惯,获取潜在家装服务商机。

贝壳找房一直将装修视为居住服务行业很重要的一环,在这一赛道上已经探索多年,但也一路波折。毫米装饰、爱空间、万链等背离了最初构想。

去年底,贝壳收购杭州互联网家装品牌,美窝家装;今年又将与万科合伙打造的装修品牌万链纳入装修体系中,正式推出贝壳装修品牌被窝家装。

这一次能否通过平台加持,房产服务渗透的模式,来做大装修业务,还存在诸多变量。毕竟,装修产业迎来了不少各行业内大企业入局,竞争日益激烈。

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