11家物业公司市值过百亿元，房企加速拆分物业板块单独上市

澎湃新闻记者 李晓青

2020年上半年，多家房企分拆物管企业赴港上市，截至6月末，30家上市的物业公司整体收入达395亿元，平均营收为13.16亿元。

据克而瑞物管统计的数据显示，在30家上市的物企中，收入最高的为碧桂园服务，营收达62亿元；收入最低的为刚上市不久的兴业物联，营收为0.91亿元。仅有碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、中海物业、彩生活及旭辉永升服务高于均值，另外有12家上市物企的营收在5亿元以下。

净利润方面，30家物企上半年整体净利润达74亿元，平均净利率为14.89%，超过4成物企净利润率超过行业平均水平。截至9月4日，30家上市物企平均股价涨幅为60.87%，市值在百亿之上的物企已达11家。

另外，30家上市物企平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。目前物企的主要营收来源依旧为基础物业服务，其较高的成本使得净利润提升较为困难，弘阳服务、南都物业、浦江中国、新大正、银城生活服务、招商积余及中奥到家7家物企净利率低于10%，除去未披露净利率企业，17家上市物企净利率低于20%。

自2018年掀起的物企上市热潮再次在今年开启。年内目前已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务及正荣服务共6家物企在港交所上市。

据克而瑞物管监测，尚有14家物企已递表或处于筹备中，包括世茂服务、融创服务、华润物业科技等头部开发商。

截至2020年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米，较2019年增加了3.66亿平方米。其中，彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积超3亿平方米，规模最大的是彩生活，在管面积达到3.6370亿平方米；在管面积规模最小的为上市不久的兴业物联，仅为260万平方米。

从规模发展增速来看，30家上市物企平均增速为22.7%，其中9家物企增速高于平均值，增速最大的为宝龙商业，增速达到61.74%。

有分析人士称，目前国内的房地产行业发展逐步进入存量市场，物业管理作为存量维护的重要内容之一，市场需求逐步升高，各大公司积极外拓第三方物业同时加大收并购力度拓展规模。

值得一提的是，分拆物业上市对于一些开发商来说可缓解地产母公司的债务问题。

恒大集团总裁、董事局副主席夏海钧在2020年半年报业绩会上曾表示，分拆物业公司上市可有效较低恒大的净负债率。

夏海钧表示，“近一两年开始研究如何把物业部分的价值最大化，现在的规模和碧桂园差不多，引入战投之后估值750亿元，我们一个礼拜就做完了，通过资本市场运作之后，已经正式启动上市工作，快的话希望今年就完成。恒大的物管是目前中国房地产最大的，物业管理也是战略转型的思考点。” 夏海钧称，物业引战预计可降低恒大净负债率19个百分点。