8月北京商品住宅成交均价同比降4%，三幅宅地零溢价成交

在房住不炒、精准施策背景下，8月份各地楼市成交数据陆续出炉。其中，北京在疫情复发影响逐渐消失情况下，8月市场逐渐恢复，不过价格处于平稳波动区间，8月商品住宅成交均价4.7万元/平方米，同比降4%。

贝壳研究院统计整理数据显示，1-8月北京商品住宅累计供应面积391万平方米，累计成交面积371万平方米，供销比为1.1，供求保持平衡。8月累计供应面积与去年同期相较降低了3%，累计增速持续下行。

就单月值来看，8月新增供应面积为38万平方米，为4月疫情恢复以来的月度最低值，供应节奏有所放缓。1-8月累计成交面积同比下降18%，收窄幅度较上月提升了5个百分点，这主要由于6、7月受疫情反复影响，累计成交量恢复速度放缓，8月市场恢复速度再次提速。价格方面，8月商品住宅成交均价为47156元/平方米，与去年同期相较下降了4%。长期来看，处于平稳波动区间。

贝壳研究院预计，随着年底的临近以及疫情稳定后观望情绪的进一步淡化，供求两端或将提速，未来市场仍将保持当前增速。

对于接下来的楼市走向，贝壳研究院首席市场分析师许小乐提到，今年的调控政策更加精准施策，“金九银十”更难出现。中央多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整。房地产市场快速升温的条件不存在。近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

从土地市场来看，贝壳研究院统计整理数据显示，2020年1-8月北京住宅用地累计成交面积243万平方米，累计成交面积同比由负转正至6%，较1-7月提升了12个百分点，超过去年同期。今年以来，土地市场成交建设用地面积增速整体走高，持续恢复，其中6月受疫情反复影响小幅下滑，在疫情得以控制后，7、8月增速持续走高，但增速有所放缓，土地市场恢复速度由快转稳。

与此同时，8月份，北京住宅用地市场的热度有所回落，高溢价地块明显减少。数据显示，8月成交楼面价为24259元/平方米，平均溢价率为6.2%，环比上月下降14.6个百分点，受地块区位影响，有三宗仅一家房企参与竞拍并以底价成交，拉低了8月整体楼面价及溢价率。

具体来看，8月成交5宗宅地中，有三宗受地块区位影响溢价率为零。另外两宗分别位于开发区及顺义区，其中，位于开发区的地块为不限价宅地，凭借其与南海子公园及地铁8号线距离较近的区位优势，吸引6家房企参与竞拍，最终经过66轮争夺，被中海以79亿拿下，溢价率达到23.44%；位于顺义区的地块吸引了4家房企，经过10次竞拍，最终由路劲以较低溢价率7.8%竞得。

库存方面，截至8月底，北京商品住宅库存面积为1096万平方米，出清周期为22个月，年内首次回落，一方面源自供应端增速的放缓；另一方面源自疫情反复结束后，成交速度的加快。未来供求两端持续发力的情况下，市场供需平衡，出清周期或将在当前水平保持稳定。