房企融资新规明年铺开：有公司开始降杠杆，有公司称机会来了

8月以来，关于监管层将设置“三道红线”、 将房企分为“红橙黄绿”四档，据此来收紧房企融资的消息频频传出，与此同时多个部门释放收紧房地产企业融资阀门的政策信号。去杠杆、降负债、预防系统性金融风险确保房地产市场平稳健康发展成为房企或早或晚将面临的一道必考题。

8月23日，住建部和央行两部门终于释放出一些确定的信息。

按照通告，住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据《经济参考报》报道，参加会议的房企包括12家，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

参会房企中三家踩“三道红线”

按照此前报道的版本，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。

中国指数研究院对三道红线进行了解释。红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。

按照华创证券以及申万宏源研究等机构整理的数据，12家房企中，恒大、融创、绿地3家房企踩“三道红线”处红色档；阳光城、中梁控股踩“二道红线”为橙色档；碧桂园、万科、新城控股踩“一道红线”处黄色档；华侨城、中海、保利、华润并未踩线处于绿色档。

数据来源：广发证券、华创证券

澎湃新闻了解到，此次12家与会企业被要求其定期报送财务情况，“会上没有明说试点，但我们理解应该类似。”一名知情人士表示，融资“三道红线”新规将于2021年1月1日起全行业全面推行。

参会房企：能适应融资新规、去年就开始降杠杆

近期，正值房企半年报季，多家房企管理层也谈及了对“房企融资新规”的看法。

8月28日，作为参会房企，万科总裁、首席执行官祝九胜在中期业绩会上谈及对于重点房企的资金监测和管理规定时表示，“我们对自己的适应能力有信心，万科会认真研究，尽快适应相关的规定。万科保持现金为王，上半年现金短债比在2倍及以上，公司已经连续11年经营性现金流为正。哪怕今年受到了疫情和市场变化的带来挑战，上半年经营性现金流仍然为正。当然对重点房企的资金监测和管理规定会不断细化，万科也会跟踪细化的要求”。

按照万科中期业绩，截至6月末，万科持有货币资金1942.9亿元，净负债率为27.0%；经营性现金净流入226.1亿元，且经营性现金流已超过11年持续为正；持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率27.0%，较去年年末下降6.85个百分点，而且有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成。

融创中国新政总裁汪孟德也提到，“这项政策还是一个积极正面的政策，主要方向就是稳存量、控增量，在保证稳定的前提下，稳步降低杠杆。这个政策不是针对某一类企业，是对整个行业的所有企业，目前实施细则还未公布，作为融创来说已经走到前面。”汪孟德称，“融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产，降低杠杆；调整负债结构，降低融资成本；调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低，在未来三年的安排中作为重要的一个措施，将会落实在三年规划里。”

在具体的指标上，汪孟德提到，负债率肯定会持续快速下降，目前的净负债率是149%，在今年年底争取有比较大的一点的幅度下降，目前是在120%，明年控制到100%以下。

多家房企管理层：关注政策动向并主动降杠杆、减负债

目前，新政细则尚未落地，多家房企管理层表示将重点关注政策动向并主动降杠杆、减负债。

绿地香港控股有限公司董事会秘书雷雨表示，“绿地香港5年前就已主动降杠杆，减负债，优结构，剔除预收款后的资产负债率为50%，国家红线是70%；净负债率是38%，国家红线是100%；现金短债比达到1.86，国家红线是1；处于绿色通道。从‘345’新规可以看出，在房地产政策相对谨慎的背景下，对头部企业和国企会有所倾斜。”

弘阳地产首席财务官申广平则认为，“对弘阳来讲，我们认为三道红线对我们来讲是有机会的”，因为当前弘阳这道线当中，相对而言我们都还是比较健康。第二个，从融资规模增速的控制，我们分成五档的控制来讲，我们觉得弘阳以我们今天的财务策略，我们一直以来是有财务约束下的规模增长的情况，所以我们还是有信心说随着公司的发展，都能满足三道红线规定。同时，我们也会继续坚持在有财务约束下的规模利润和杠杆的平衡增长。

旭辉控股董事局主席林中也提到，此前房地产市场已经出现房住不炒、分城施策、租售并举等一系列调控举措，此时出台“三条红线”政策，会防止未来房地产市场出现一系列金融风险。优秀的企业，是实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益这种政策。然而对于依靠高财务杠杆啊，盈利能力弱的企业，影响可能就会稍微大一点。

绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强针对最近的融资新政也表示，绿城中国对于“三道红线”新政也很关注，操作细则目前还没有出台，但这个细则将会对于行业平稳健康发展起到正向作用。绿城中国这几年发展借助了融资杠杆但没有依赖，此前已经对负债规模进行了主动控制，大股东对于我们的负债也有严格要求，截至6月底净负债率是66%，现金短债比为1.8，各项财务指标趋好，接下来会进一步提升经营效率，推动绿城中国高质量增长。