融创上半年负债率降23% 孙宏斌：一直"走在前面"

融创中国董事长孙宏斌

71亿元销售额、排名30位开外、“区域房企”标签，这是2010年融创首登资本市场时的模样。转眼十年过去，从前偏安一隅的融创摇身成为位列中国大陆前5强的头部房企，市值从104亿港元扩大至1571亿港元，增长高达14倍。

融创董事长孙宏斌用“特别满意”一词来评价融创十年来的表现。回顾这些年，房地产发生了很多变化，但不论是前期在市场乐观的时候全速冲规模，还是现阶段刹车降杠杆，孙宏斌认为融创都做到了“走在前面”。

就连近期相关监管部门出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”，融创也在去年就有了判断，并提前做好准备，努力降低杠杆、调整负债结构、降低融资成本，现在初见成效。

在其看来，要在眼下的市场环境中再次实现弯道超车、快速增长的可能性已经不大，而此时此刻的融创对于自身的要求，就是不以规模作为首要目标。“这个行业的下一个阶段需要综合竞争力，不能有短板，特别是反映在利润管理上。”融创中国行政总裁汪孟德补充，接下来融创还会继续聚焦在控制成本和提升利润方面。

降杠杆目标初步达成

几乎整个第二季度，房企们都在追赶因疫情而“丢失”的那两个月，尽管销售缺口很难在短时间内被填平，但不少房企交出的中考成绩单都比预期的更好。

融创是疫情期间反应速度相对较快的房企之一。3月逐步复工、复产，5月起便连续实现合同销售金额的同比增长，到了7月，融创单月录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。

积极去化的作用下，今年1-6月，融创保持了良好的经营状况，完成合同销售金额1952.7亿元；收入773.4亿元；集团连同合营、联营公司的合计营收1280亿元，其中公司拥有人应占收入948亿元。

但销售额的增长或下跌并非融创最关注的数字。因为，自2017年孙宏斌向外界表明融创的重要目标是降杠杆以来，融资成本、负债率、现金流、利润等财务数据就成为了融创的重点考核指标。

尤其是在去年，房地产融资阀门关闭的说法甚嚣尘上，包括银行、信托、债券在内的多种融资渠道受到严厉监控，多家银行和机构陆续接到窗口指导，市场上还一度传出11家房企被暂停一切资本市场融资的消息。彼时，孙宏斌分析称，这样的融资收紧是颠覆性的、史无前例的，需要特别小心的对待。

某种程度来说，融创将降杠杆、提利润视为规避风险的一项措施。为此，其下足功夫。

半年报中可以看到，融创在盈利能力方面仍然有着稳定的表现。报告期内，融创录得核心净利润130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比上升80个基点。

而为了降杠杆，融创一方面通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托、实施严格的分类红线管理等手段，以此来优化融资结构、降低融资成本。

据悉，上半年，融创于境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%；境外，融创在债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

另一方面，融创强调内生增长，严格控制拿地节奏。2020年上半年，许多房企认为到了土地窗口期，频频补仓，而融创采取了更为谨慎的拿地策略，仅以补充了少量土地，投资力度与去年同期相比大幅下降64%。

种种措施下，融创的财务杠杆明显降低。数据显示，上半年，融创新增融资成本显著下降1.9个百分点，有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23%。不仅如此，到报告期末，融创账面现金达到1209亿，流动性充裕。

值得一提的是，融创的降杠杆之路尚未停止。汪孟德表示，在未来三年的安排中，加快推进杠杆率的降低作为重要措施，将会落实在三年规划里，目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。

产业优质项目相继落地

对于下半年的市场，孙宏斌和往常一样，抱有谨慎的态度。“去年我就说过，调控就是限价、限制资金流入这个行业，限制总量，这都是长期的国策，房价不可能暴涨，但可能会有一点放松。”他强调，房地产调控会持续很长时间。

而政策端无松绑迹象的情况下，公开市场的火热进一步让孙宏斌感受到危机，他直言，现在是土地市场风险最大的时候。

“土地市场今年总体判断偏热，原因可能是有些房企土储量不足，同时上半年资金较宽松。但现在是土地市场风险最大的时候，地价高，销售端却相对疲软，去化压力大。我们判断，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年的机会好一点。”

当然，在减少公开市场拿地力度之前，融创早已备好了充足的“弹药”。融创披露的数据显示，到业绩公告日，其拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，其中约80%位于高能级的一二线城市，足以支撑其近几年的发展。

孙宏斌称，接下来融创拿地的逻辑有两个，一是位于一二线、环一二线城市的土地，其次是度假市场。他相信，文旅度假市场会有迅速增长，“现在境外游没有了，今年8月前跨省的境内游也基本没有了，主要的市场就是省内市场、周边市场旅游在快速增长。相信疫情后，在环境好的地方，度假产品会迎来爆发。例如，现在昆明的小镇项目已经非常火爆。”

不仅如此，“眼下的土地市场还有另外一个特点，疫情后各地发展经济时，对发展产业的政策相对宽松，产业项目及文化、康养、会议会展等大项目的落地比过去容易，速度也在加快。”

实际上，此前融创启动“中国家庭美好生活整合服务商”升级战略，基于此，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等延伸板块，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块，多个文旅、会议会展、医疗康养等，近一两年已经陆续有项目面世。

融创希望，以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的强大产业集群能够在全国各地建立，这也是今年以来孙宏斌不断辗转于全国各个城市的原因。据悉，今年融创在西安、深圳等地推出了几个产业型项目，武汉、青岛、昆明亦有产业项目落地机会。

孙宏斌进一步表示，由于较早进行布局，目前融创在这一领域获得了优势。“对企业来说，收并购、谈生意最重要的都是信任，要得到政府的信任并不容易。而融创之所以给政府信任，就是因为已经完成了很多产业项目，成果优秀。”