融创中国：现在是土地市场风险最大的时候

“融创从去年开始就一直在降低杠杆，调整负债结构，降低融资成本，比央行要求的已经提前开始。”8月26日，在融创中国（01918.HK）2020年半年报业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德在谈及监管部门针对房企设置的融资“三道红线”时说道。

下半年预计可售货值达6213亿元

26日早间，融创中国披露2020年上半年业绩，合同销售金额约1952.7亿元，收入773.4亿元，同比增长约0.7%；核心净利润130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占利润109.6亿元，同比增长约6.5%；毛利177.6亿元，同比下降8.3%；毛利率23%，同比下降2.2个百分点；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比增长0.8个百分点。下半年预计可售货值达6213亿元，手持现金1209亿元，同比下降3.8%。

在负债方面，截至6月末，融创中国有息负债同比下降0.6%，较2019年末下降23%。

融创中国首席财务官高曦在业绩会上称，目前融创在优化融资结构方面主要从银行类融资、债券类融资和信托类融资方面着手。

在银行类融资方面，提升现有银行合作空间，扩大合作银行范围，提高银行类融资占比；债券类融资上，把握公开市场债券、CMBS、ABS类债券类融资机会；信托类融资方面，严控新增信托类融资规模，并提前偿还高成本信托。

另外，在严控融资成本方面，对融资成本实施严格的分类红线管理，并积极置换未到期的高成本融资。

在这两项措施下，融创中国上半年新增平均融资成本较2019年下降约1.9个百分点。

“负债率会持续快速下降，明年控制到100%以下”

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

市场层曾传言，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。

对此，汪孟德表示，“这项政策还是一个积极正面的政策，主要方向就是稳存量、控增量，在保证稳定的前提下，稳步降低杠杆。这个政策不是针对某一类企业，是对整个行业的所有企业，目前实施细则还未公布，作为融创来说已经走到前面。”汪孟德称，“融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产，降低杠杆；调整负债结构，降低融资成本；调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低，在未来三年的安排中作为重要的一个措施，将会落实在三年规划里。”

在具体的指标上，汪孟德表示，负债率肯定会持续快速下降，目前的净负债率是149%，在今年年底争取有比较大的一点的幅度下降，目前是在120%，明年控制到100%以下。

对此，融创中国董事长孙宏斌表示，“去年就一直在说，调控就是限价、限制资金流入这个行业，限制总量，这都是长期的国策，房价不可能会暴涨的，会有一点放松。”孙宏斌强调，“房地产肯定不会放松的，总体会放松一点点，这个调控是会持续很长时间的。地价那么贵，房价再狂涨的话，这个是不对的。”

在谈及控制公司负债时，孙宏斌称，“去年上半年有好的拿地机会，贷款又容易为啥不做，那个时候控制是不对的，一年前不用管负债，央行会管的，现在你想借钱也借不来，现在央行的要求就是我们一直在说一直在做的。

“现在是土地市场风险最大的时候，下半年整个市场的销售压力比较大”

融创披露的数据显示，上半年新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比大幅下降约64%。融创称，公司在上半年控制拿地节奏，在合理的价格上补充了少量土地。

截至6月末，融创中国的土地储备约2.48亿平方米，土地储备货值约3万亿元，其中80%在一二线城市，平均土地成本约4300元/平方米。

孙宏斌在业绩会上称，对公司上半年的销售情况满意。

“房地产的销售还是偏软的，回升冷热不均，4月份快速回升，5月份开始偏软，下半年整个市场的销售压力还是比较大的。今年总体来说，公开的土地市场总体偏热，原因还是有些公司的土地储备量不够，资金又松一点。”但孙宏斌强调，“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年机会好一点。”

孙宏斌称，自己看好文旅度假市场，未来几年会快速增长。

“现在看旅游数据快速增长，这是什么逻辑呢。境外游没有了，8月份之前境内的跨省游基本也是没有的，现在大家主要是周边市场，已经让旅游快速增长，特别看好旅游市场，更看好度假市场。疫情之后在一些环境好的地方，度假小镇类的产品会爆发。”