2020-08-27 02:02:04 来源: 网易房产原创
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财务指标稳进，38个核心城市加仓筑高运营边界
3月时，各家房企的管理层都在自家业绩会上表态，2020年上半年，企业生存下去的关键，就是“稳”——调低预期、改善财务、守住主业。
半年过去了，市场的全面回暖比预期中还要长，且过程中不论是再起的疫情，还是加紧的调控，都带来了不少波动。加上近一周，关于将以“三道红线”（一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍）监管房企有息负债规模的政策传言，暗示着上半年略有放松的融资渠道将再次收窄，慎行又将大概率成为2020年下半年的核心词。对于本就以稳著长的保利发展来说，这样的市场环境并未带来多大不适，相反，先前积累的稳，也让它与同行相比，有了更多“逆市”的机会。按保利发展的半年报显示，今年上半年，保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；实现净利润133.22亿元，同比增长2.8%；实现归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。几个利润关键指标均实现了小涨。
其中，去年底刚刚登陆资本市场的保利物业，报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%；实现净利润4.11亿元，同比增长28.0%。对集团整体的盈利贡献有显著提高。在保利发展的预期里，行业已经进入了利润率收窄的周期，这一方面来自于地价与房价之间的可操作利润空间变小，而另一方面，也源自合作对象增多，少数股东利润的分成。当然，后者同时也会带来部分投资收益的增值——上半年里，随着保利发展合作项目增多并陆续进入项目结转期，保利发展就实现了21.06亿元的投资收益，同比大幅增长139%。综合三项费用中，同比分别下降了4.87%和8.16%的销售和财务费用，各项收支综合后，保利发展上半年录得的整体毛利率为35.72%，净利率为18.07%，利润率相对去年同期继续保持稳定。报告期内，保利发展坚持“中心城市+城市群”深耕战略，根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。半年内共实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54%。
在机构统计的《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》中，保利发展以2060.3亿元，位列行业第2，而去年同期时，仅在第10位置。对于保利发展投资节奏的变化，行业人士认为，主要有两点原因：从数据看，目前保利发展的在手货币资金仍达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。且报告期末，公司扣除预收账款后的资产负债率仅66.05%，为业内较低水平；账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，抗风险能力继续保持业内领先优势。 且尽管投资总额有所提高，但保利发展依然保持着22%的拓展溢价率，与去年同期持平。且新增资源结构中，保利发展重点聚焦的38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点。集团整体的新增货量中住宅货量占比86%，拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。做到了资源结构持续优化，拓展质量和权益比例双提高。如果要说保利发展上半年里有什么遗憾，那大约就是一季度销售受损严重所导致的上半年签约总额不如预期。
对于长三角、珠三角的房企来说，因为区域复苏早，市场在2月底就已经开始复苏，在3月底就已经出现了同比回升的暖春。但对于整体全国性布局的企业来说，后回暖的东北、华北、中西部区域，明显拖沓了去化节奏。二季度之后，保利发展便不断在追赶一季度落下的去化，销售持续向好——通过赶超，2020年上半年里，保利发展共计实现签约金额2245.36亿元，销售规模位列行业前四。而成功赶超的背后，主要原因归功于保利发展积累多年深耕城市——报告期内，保利发展聚焦的38个核心城市销售贡献达到76%，区域结构保持稳定。其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿，销售占比分别提升至28%和25%，广州实现销售金额超260亿元，佛山超150亿元，杭州、南京、成都超100亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元，城市深耕效果显著。下半年里，随着保利发展在这些核心城市土储占用率的提高——截至报告期末，保利发展拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米，其中38个核心城市占比达58%。而这些城市的优质货值加速摆上市场的同时，也将成为保利发展未来保持赶超的有力保障。对保利发展来说，这又将筑高集团整体规模、利润、资金安全边界的有效闭环。
本文来源：网易房产原创
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陈伊颖_NB12797
