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保利发展的平收与囤货

2020-08-27 02:02:04 来源: 网易房产原创 举报
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财务指标稳进,38个核心城市加仓筑高运营边界

3月时,各家房企的管理层都在自家业绩会上表态,2020年上半年,企业生存下去的关键,就是“稳”——调低预期、改善财务、守住主业。

半年过去了,市场的全面回暖比预期中还要长,且过程中不论是再起的疫情,还是加紧的调控,都带来了不少波动。

加上近一周,关于将以“三道红线”(一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍)监管房企有息负债规模的政策传言,暗示着上半年略有放松的融资渠道将再次收窄,慎行又将大概率成为2020年下半年的核心词。

对于本就以稳著长的保利发展来说,这样的市场环境并未带来多大不适,相反,先前积累的稳,也让它与同行相比,有了更多“逆市”的机会。

01.

利润指标稳中求进



按保利发展的半年报显示,今年上半年,保利发展实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;实现净利润133.22亿元,同比增长2.8%;实现归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%。几个利润关键指标均实现了小涨。

其中,去年底刚刚登陆资本市场的保利物业,报告期内实现营业收入36.01亿元,同比增长27.6%;实现净利润4.11亿元,同比增长28.0%。对集团整体的盈利贡献有显著提高。

在保利发展的预期里,行业已经进入了利润率收窄的周期,这一方面来自于地价与房价之间的可操作利润空间变小,而另一方面,也源自合作对象增多,少数股东利润的分成。

当然,后者同时也会带来部分投资收益的增值——上半年里,随着保利发展合作项目增多并陆续进入项目结转期,保利发展就实现了21.06亿元的投资收益,同比大幅增长139%。

综合三项费用中,同比分别下降了4.87%和8.16%的销售和财务费用,各项收支综合后,保利发展上半年录得的整体毛利率为35.72%,净利率为18.07%,利润率相对去年同期继续保持稳定。

02.

审时加仓核心城市



报告期内,保利发展坚持“中心城市+城市群”深耕战略,根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。半年内共实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54%。

在机构统计的《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》中,保利发展以2060.3亿元,位列行业第2,而去年同期时,仅在第10位置。

对于保利发展投资节奏的变化,行业人士认为,主要有两点原因:

  • 一是上半年许多地方放宽预售条件,这意味着上半年拿的地,今年内就可以预售,对保利发展这类周转效率的房企来说是一个难得的拿地窗口期;

  • 而另一方面,许多同行资金链较紧,趋于“求稳”心态,大部分房企的土地投资放缓明显。而保利发展一直以现金流管理为核心,单单今年上半年就累计实现销售回笼2023亿元,回笼率达90.1%,现金厚度充裕,因此能趁势抓住窗口补仓。


从数据看,目前保利发展的在手货币资金仍达1257亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96倍,资金结构安全。

且报告期末,公司扣除预收账款后的资产负债率仅66.05%,为业内较低水平;账面有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点,抗风险能力继续保持业内领先优势。 

且尽管投资总额有所提高,但保利发展依然保持着22%的拓展溢价率,与去年同期持平。且新增资源结构中,保利发展重点聚焦的38个核心城市拓展金额占比达86%,较去年提升7个百分点。

集团整体的新增货量中住宅货量占比86%,拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。做到了资源结构持续优化,拓展质量和权益比例双提高。

03.

下半年销售可期



如果要说保利发展上半年里有什么遗憾,那大约就是一季度销售受损严重所导致的上半年签约总额不如预期。

对于长三角、珠三角的房企来说,因为区域复苏早,市场在2月底就已经开始复苏,在3月底就已经出现了同比回升的暖春。但对于整体全国性布局的企业来说,后回暖的东北、华北、中西部区域,明显拖沓了去化节奏。

二季度之后,保利发展便不断在追赶一季度落下的去化,销售持续向好——

  • 4月份签约金额同比开始转增,涨幅0.44%;

  • 5月签约金额同比增幅达到12.40%;

  • 6月签约金额同比增加8.15%,且6月单月的签约金额达到688.53亿元,创下了保利发展历史单月销售的新高。

 
通过赶超,2020年上半年里,保利发展共计实现签约金额2245.36亿元,销售规模位列行业前四。

而成功赶超的背后,主要原因归功于保利发展积累多年深耕城市——报告期内,保利发展聚焦的38个核心城市销售贡献达到76%,区域结构保持稳定。

其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿,销售占比分别提升至28%和25%,广州实现销售金额超260亿元,佛山超150亿元,杭州、南京、成都超100亿元,北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元,城市深耕效果显著。

下半年里,随着保利发展在这些核心城市土储占用率的提高——截至报告期末,保利发展拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米,其中38个核心城市占比达58%。而这些城市的优质货值加速摆上市场的同时,也将成为保利发展未来保持赶超的有力保障。
 
对保利发展来说,这又将筑高集团整体规模、利润、资金安全边界的有效闭环。

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陈伊颖 本文来源:网易房产原创 责任编辑:陈伊颖_NB12797

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