保利发展的平收与囤货

2020-08-27 02:02:04　来源: 网易房产原创举报

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财务指标稳进，38个核心城市加仓筑高运营边界

3月时，各家房企的管理层都在自家业绩会上表态，2020年上半年，企业生存下去的关键，就是“稳”——调低预期、改善财务、守住主业。

半年过去了，市场的全面回暖比预期中还要长，且过程中不论是再起的疫情，还是加紧的调控，都带来了不少波动。

加上近一周，关于将以“三道红线”（一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍）监管房企有息负债规模的政策传言，暗示着上半年略有放松的融资渠道将再次收窄，慎行又将大概率成为2020年下半年的核心词。

对于本就以稳著长的保利发展来说，这样的市场环境并未带来多大不适，相反，先前积累的稳，也让它与同行相比，有了更多“逆市”的机会。

01.

利润指标稳中求进

按保利发展的半年报显示，今年上半年，保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；实现净利润133.22亿元，同比增长2.8%；实现归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。几个利润关键指标均实现了小涨。

其中，去年底刚刚登陆资本市场的保利物业，报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%；实现净利润4.11亿元，同比增长28.0%。对集团整体的盈利贡献有显著提高。

在保利发展的预期里，行业已经进入了利润率收窄的周期，这一方面来自于地价与房价之间的可操作利润空间变小，而另一方面，也源自合作对象增多，少数股东利润的分成。

当然，后者同时也会带来部分投资收益的增值——上半年里，随着保利发展合作项目增多并陆续进入项目结转期，保利发展就实现了21.06亿元的投资收益，同比大幅增长139%。

综合三项费用中，同比分别下降了4.87%和8.16%的销售和财务费用，各项收支综合后，保利发展上半年录得的整体毛利率为35.72%，净利率为18.07%，利润率相对去年同期继续保持稳定。

02.

审时加仓核心城市

报告期内，保利发展坚持“中心城市+城市群”深耕战略，根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。半年内共实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54%。

在机构统计的《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》中，保利发展以2060.3亿元，位列行业第2，而去年同期时，仅在第10位置。

对于保利发展投资节奏的变化，行业人士认为，主要有两点原因：

一是上半年许多地方放宽预售条件，这意味着上半年拿的地，今年内就可以预售，对保利发展这类周转效率的房企来说是一个难得的拿地窗口期；
而另一方面，许多同行资金链较紧，趋于“求稳”心态，大部分房企的土地投资放缓明显。而保利发展一直以现金流管理为核心，单单今年上半年就累计实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%，现金厚度充裕，因此能趁势抓住窗口补仓。

从数据看，目前保利发展的在手货币资金仍达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。

且报告期末，公司扣除预收账款后的资产负债率仅66.05%，为业内较低水平；账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，抗风险能力继续保持业内领先优势。

且尽管投资总额有所提高，但保利发展依然保持着22%的拓展溢价率，与去年同期持平。且新增资源结构中，保利发展重点聚焦的38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点。

集团整体的新增货量中住宅货量占比86%，拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。做到了资源结构持续优化，拓展质量和权益比例双提高。

03.

下半年销售可期

如果要说保利发展上半年里有什么遗憾，那大约就是一季度销售受损严重所导致的上半年签约总额不如预期。

对于长三角、珠三角的房企来说，因为区域复苏早，市场在2月底就已经开始复苏，在3月底就已经出现了同比回升的暖春。但对于整体全国性布局的企业来说，后回暖的东北、华北、中西部区域，明显拖沓了去化节奏。

二季度之后，保利发展便不断在追赶一季度落下的去化，销售持续向好——