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偷走雅生活少数股东利润的“功臣”

2020-08-25 23:48:27 来源: 网易房产原创 举报
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它们让雅生活站上规模之巅,也让雅生活业态结构生变

传统开发业走了20年才出现的收并购潮,在物业领域普遍只需要2年。
  • 2018年2月,雅生活上市;

  • 2019年全年,通过收并购青岛华仁(89.66%)、哈尔滨景阳(60%)、广州粤华(51%)、兰州城关(51%)的股权,雅生活增长了8640万平方米的在管面积;

  • 2020年上半年,雅生活落定目前物业行业内最大的收并购事件——收购中民物业60%股权事宜,并实现并表。

一系列的收并购,让雅生活截至今年上半年的总合约面积冲到了6亿平方米(含咨询顾问面积及参股公司)。
不过,与开发领域收并购,专挑物美价廉的标的不同,雅生活的收并购,更像是全口径的规模计算方式,虽规模庞大,却也偷偷分走了既有的利润。

1、中民物业新增贡献率90%  母公司则不足2%

由于背靠有雅居乐集团和绿地控股两大股东,雅生活的在管面积一直都跑赢对手——2019年时,在已经上市的物业企业里,其收费的在管面积就已处在行业前三的位置。
今年上半年,雅生活约新增1.77亿平方米的在管面积(不含咨询顾问及参股公司面积)。
其中,来自母公司雅居乐集团的新增在管面积为318.8万平方米;来自绿地控股的项目,期内新增面积为144.1万平方米;来自收购中民物业所贡献的新增在管面积为1.59亿平方米;另外还有1330万平方米为第三方拓展。
(雅生活在管建筑面积)
也就是说,收购中民物业的交易,贡献了雅生活上半年新增在管面积的89.88%。而来自母公司雅居乐的新增贡献率,已经从去年同期的3.2%,进一步低至1.8%。
同样,得益于并表中民物业约3.2亿平方米的合约与在管项目(含控股和参股物业公司),雅生活截至今年上半年的整体在管面积及合约面积分别突破5亿平方米和6亿平方米;若刨除咨询顾问及参股公司面积,则在管面积与合约面积各为3.5亿平方米及4.9亿平方米。
(雅生活合约建筑面积)

2、业态结构生变低  毛利与成本影响利润

收购中民物业,给雅生活带来的另一个调整,在于公共建筑类项目占比的增加。
去年同期时候,雅生活住宅类业态占比为58.7%,非住宅类占比为41.3%。而今年,这一比例已经反过来,变成了41.0%和59.0%。
物业行业的收费与利润规律,一般住宅物业低于写字楼物业,而公共建筑类项目又低于住宅物业。
受此影响,雅生活的利润结构,也出现了下探——
2020年上半年,雅生活整体收入为40亿元,同比增加78.5%;毛利润为12.28亿元,同比增加53.8%;净利润为8.73亿元,同比增加53.6%。
而毛利率,则从2019年同期的37.0%,下降5.1个百分点至31.9%;净利率从去年同期的25.4%,下降3.6个百分点至21.8%。
(雅生活上市后利润率变化)
另外,收并购所增加的成本,也在影响着雅生活的利润水平——报告期内,雅生活的销售成本为27.26亿元,同比2019年上半年的14.12亿元,增加93.1%。其中行政费用从1.25亿元,涨至2.21亿元,涨幅77.22%。
雅生活在中报中亦如实表示,利润下降主要是由于股权合作企业采取市场化发展战略,其毛利水平为市场水平。
如果剔除中民物业并表影响,则雅生活上半年的收入为28.89亿元,同比增长28.9%;净利润为7.53亿元,净利率为26.1%,同比仍有增长。
对于雅生活未来的业务模式,公司似乎有继续将公共类项目扩大的意思。公司董事会联席主席黄奉潮在中期业绩会上表示,雅生活将通过环卫进入城市绿化、水面管理等城市服务市场,“未来城市服务板块将对雅生活的营收产生很大贡献,预计2021年占比会超过10%,到2023年则会超过30%”。
而整体增长上,他希望不管是营收还是利润,雅生活未来都能保持30%-40%的增长,成为物业行业的蓝筹公司。

3、权益滑至83%  继续倾向打造合作平台

迄今为止,雅生活在收购上的花费,已经超过38.67亿元。而其2017年至今的归母净利润,不过30.8亿元。
(雅生活2017至今归母净利统计)
但从雅生活的现金流来看,这还并未给其带来资金上的压力——账面上48.82亿元的现金及现金等价物,同比增长12.24%。而短期偿还的有息借款,只有2.7亿元。
且在7月时候,雅生活刚实现了内资股和非上市外资股转化为境外上市股份的H股全流通。按照流通完成日收盘价44.8港元/股计算,9亿股份直接激活约403.2亿港元资本。加上已通过批准但还未执行的:可增发不超过8666.68万公司境外上市外资股,现金流与融资空间都已提前准备充分。
截至24日收盘,雅生活的市值,已经从刚上市时候的126.8亿港元,涨到了561.33亿港元。
于是,对于未来的雅生活来说,眼下首先要平衡的,依然是“面子规模”与“到手利润”间的问题。
从净利润看,上半年中,归属雅生活股东的净利润为7.58亿元,同比增长40.02%;而归属少数股东的净利润从2707.7万元,涨到了1.15亿元。二者占净利润的比例,从去年同期的95.23%与4.76%,变成86.8%与13.2%。而所有者权益中的归母权益,也从95.17%降到了83.39%。
不过,对于出售给雅生活控股股权,自己仍保留部分股权的物业公司来说,这样的合作方式,对它们而言大有“倚靠大平台,坐享分成”的好处,它们也更欢迎这样的收并购。

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陈伊颖 本文来源:网易房产原创 责任编辑:陈伊颖_NB12797

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