地产财报局|中国金茂：规模领跑 短债告急

25日下午，中国金茂（00817.hk）披露了2020年中期业绩公告。

今年上半年，金茂实现签约销售额达1028.7亿元，同比增长31%，首次半年突破千亿大关，且增速在TOP15房企中位列第一。

截至2020年6月30日止六个月，金茂实现营业收入120.97亿元，同比减少18%。其中，城市及物业开发收入约为99.25亿元，较上年同期减少19%，主要源自销售物业完工交付结算金额较去年同期减少；商务租赁及零售商业运营收入较上年同期减少5%；酒店经营受疫情影响，入住率及每房收益大幅下滑，收入较上年同期减少61%；其他收入主要包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关业务的收入，较上年同期增长29%，主要由于来自外部客户的楼宇装修及物业管理的收入增长。

营收减少同时，金茂的成本却有了明显增加——

截至2020年6月30日止六个月，金茂的销售和营销开支约为5.97亿元，较上年同期的3.79亿元增加58%。金茂表示，增长原因主要是上半年在售或新开盘的张家港智慧科学城项目、宁波慈城金茂逸墅项目、北京大兴金茂悦项目、义乌福田金茂府项目等的销售及营销开支有所增长。

管理费用也从上年同期的15.19亿元，增长7%至16.25亿元，主要在于集团经营规模扩大，人员增加，从而导致一般办公开支，人员开支等相应增加所致。

上半年里，金茂的利息开支总额为41亿元，同比增长了23%，主要在于融资规模较去年同期有所增长。截至2020年6月30日止六个月，金茂资本化的利息开支约为28.75亿元，较去年同期增加31%。因此，截止2020年6月30日止六个月，金茂报告期内的整体融资成本约为12.26亿元，同比增加6%。

几项成本抬高之下，上半年，金茂集团的整体销售毛利率为32%，较上年同期下降5%。其中，城市及物业开发毛利率为30%，同比下降4个百分点；商务租赁及零售商业运营毛利率为86%，同比持平；而酒店经营毛利率为34%，同比下降了16个百分点。

由于利息收入、于业务合并重新计量所持合营公司及联营公司现有股权之收益较上年同期增加，金茂还录得其他收入和收益约48.06亿元，同比增长21%。最终，金茂在报告期内录得归属母公司所有者的净利润为37.7亿元，同比增长2%。

近两年里，金茂一直在加速城市运营转型，2020年上半年里，金茂先后落地武汉方岛智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城和常熟智慧科学城3个城市运营项目，目前城市运营项目总数达到23个。

土地获取方面，2020年上半年，金茂围绕城市运营，成功获取武汉方岛智慧科学城项目P（2020）011号地块和P（2020）012号地块、天津上东智慧科学城项目津东丽悦（挂）2020-005号地块等，合计新增建筑面积约为1517万平方米（剔除不可售面积后为1384万平方米）。

值得注意的是，金茂截至上半年末的整体计息银行贷款和其他借款，合计为986.47亿元。其中，需偿还的一年内计息银行贷款和其他借款，为337.45亿元，而对应的目前在手现金和现金等价物，仅有203.6亿元。现金无法覆盖短债，且比率从去年同期的0.87进一步下降至0.6。