房企发债规模攀升 政策强调“堵暗口、开明口”

近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

作为典型的资金密集型行业，房地产企业的融资能力和现金流是两大生命线，“借新债换旧债”是房地产行业存在的普遍问题。

受疫情影响，上半年多数企业销售额出现下滑，导致经营活动产生的现金流收紧，具有高负债、高杠杆特点的房地产企业亟需“找钱”。

记者注意到，尽管房企“找钱”通常以银行贷款为主，但近来发债等直接融资规模明显攀升。而此次座谈会的政策出台或将为房地产企业融资“补血”指明正途。

房企直融规模攀升 海外债连续三月增长

Wind数据统计显示，截至7月21日，今年以来房企海外发债规模已达416.32亿美元（折合人民币2910.45亿元人民币），同期国内地产债发债规模3764.63亿元，合计发行规模6675.08亿元。

中指院数据显示，7月，房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；在经过4月份的零发行后，海外债连续三个月增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。

“房地产企业融资手段最主要是银行贷款为主，今年整体上融资环境适度，但不同规模的企业分化比较明显，国有大型房地产企业融资相对容易，但地区型、中小型的民营房地产企业融资相对困难，总体来看，资金链比较紧张，对融资要求非常迫切。”方正证券首席经济学家颜色认为，从利率上来看，疫情期间，货币政策比较宽松，利率有所下降，但近几个月来随着货币政策逐步正常化，利率逐渐稳定，下降空间很有限，或将导致融资成本上升。

房企发债量攀升的同时，亦已进入偿债高峰期。

Wind数据显示，未来五年，房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右，且从2020年开始到期规模将持续保持高位。

“大量融资使房企的资金链压力减弱，一方面加大房地产供给，产生‘去库存’压力，另一方面导致债务杠杆过高，产生债务风险和金融风险。”中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大说。

“房住不炒”并非一刀切 房企融资“堵暗口、开明口”

今年以来，中央坚持“房住不炒”定位不变，多次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。

年初，银保监会在2020年工作会议上强调，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。

4月，银保监会再次强调，按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能挪用，如果以房产抵押申请贷款，要求银行严格监控资金流向，确保资金流向申请时的标的，对于违规流入房地产的坚决纠正。

7月24日，房地产工作座谈会指出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

20日召开的座谈会强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，不能简单地以“收紧”或“放松”来看待此类会议传递的政策信号，此次会议更多的是强调了规范操作导向。“首先各类违规资金肯定会面临监管，同时一些触碰监管红线的高负债等情况也会面临压力；第二，对于合理的融资需求依然会给予支持。”

东方证券首席经济学家邵宇认为，系列政策和规则的出台，是“堵暗口、开明口”的系列举措。邵宇指出，房地产开发商只要能遵循政府规定和规则，并能提供出一定品质的、满足一定刚性需求住宅，是一定能够得到相应融资渠道支持的。

数据显示，5月份以来，房地产企业新开工项目较多，计划总投资量大，尤其是一线城市，拿地价格创新高。

颜色认为，盲目追逐竞地等会导致资金链进一步趋紧。从货币政策来看，随着总体货币政策正常化，流动性会偏紧，使得发债收益率下降，发债成本或将上升，房地产企业需要警惕这一点。

严跃进建议，相关房企应注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理。对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。