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房企发债规模攀升 政策强调“堵暗口、开明口”

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近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

作为典型的资金密集型行业,房地产企业的融资能力和现金流是两大生命线,“借新债换旧债”是房地产行业存在的普遍问题。

受疫情影响,上半年多数企业销售额出现下滑,导致经营活动产生的现金流收紧,具有高负债、高杠杆特点的房地产企业亟需“找钱”。

记者注意到,尽管房企“找钱”通常以银行贷款为主,但近来发债等直接融资规模明显攀升。而此次座谈会的政策出台或将为房地产企业融资“补血”指明正途。

房企直融规模攀升 海外债连续三月增长

Wind数据统计显示,截至7月21日,今年以来房企海外发债规模已达416.32亿美元(折合人民币2910.45亿元人民币),同期国内地产债发债规模3764.63亿元,合计发行规模6675.08亿元。

中指院数据显示,7月,房地产行业信用债发行规模达642亿元,同比增长29.1%,环比增长86.1%;在经过4月份的零发行后,海外债连续三个月增长,7月发行规模508亿元,环比增长30.6%。

“房地产企业融资手段最主要是银行贷款为主,今年整体上融资环境适度,但不同规模的企业分化比较明显,国有大型房地产企业融资相对容易,但地区型、中小型的民营房地产企业融资相对困难,总体来看,资金链比较紧张,对融资要求非常迫切。”方正证券首席经济学家颜色认为,从利率上来看,疫情期间,货币政策比较宽松,利率有所下降,但近几个月来随着货币政策逐步正常化,利率逐渐稳定,下降空间很有限,或将导致融资成本上升。

房企发债量攀升的同时,亦已进入偿债高峰期。

Wind数据显示,未来五年,房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右,且从2020年开始到期规模将持续保持高位。

“大量融资使房企的资金链压力减弱,一方面加大房地产供给,产生‘去库存’压力,另一方面导致债务杠杆过高,产生债务风险和金融风险。”中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大说。

“房住不炒”并非一刀切 房企融资“堵暗口、开明口”

今年以来,中央坚持“房住不炒”定位不变,多次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。

年初,银保监会在2020年工作会议上强调,严格执行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产领域。

4月,银保监会再次强调,按照申请贷款时的用途真实使用资金,不能挪用,如果以房产抵押申请贷款,要求银行严格监控资金流向,确保资金流向申请时的标的,对于违规流入房地产的坚决纠正。

7月24日,房地产工作座谈会指出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

20日召开的座谈会强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,不能简单地以“收紧”或“放松”来看待此类会议传递的政策信号,此次会议更多的是强调了规范操作导向。“首先各类违规资金肯定会面临监管,同时一些触碰监管红线的高负债等情况也会面临压力;第二,对于合理的融资需求依然会给予支持。”

东方证券首席经济学家邵宇认为,系列政策和规则的出台,是“堵暗口、开明口”的系列举措。邵宇指出,房地产开发商只要能遵循政府规定和规则,并能提供出一定品质的、满足一定刚性需求住宅,是一定能够得到相应融资渠道支持的。

数据显示,5月份以来,房地产企业新开工项目较多,计划总投资量大,尤其是一线城市,拿地价格创新高。

颜色认为,盲目追逐竞地等会导致资金链进一步趋紧。从货币政策来看,随着总体货币政策正常化,流动性会偏紧,使得发债收益率下降,发债成本或将上升,房地产企业需要警惕这一点。

严跃进建议,相关房企应注重下半年融资端口和投资端口的关系,注重对高负债项目的处理。对于一些债务压力大的企业,后续需要不断尝试降低负债,甚至有必要积极降价促销,以回笼资金。

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