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香港金管局“救市”:提升非住宅按揭比例

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写字楼、工厂大厦、零售业楼宇,这些传统的香港投资性物业,在社会运动和新冠疫情的连续打击下,交投惨淡,价格出现双位数下跌。香港金管局19日宣布出手“救市”,实行逆周期宏观审慎监管措施,放宽非住宅物业按揭贷款,即日起(20日)生效。业界向本报表示,当局释出因应市况的“减辣”措施,是积极信号,让市场舒了一口气。不过也有观点认为,本次措施对工厂大厦提振较大,但零售业和写字楼更多要依靠后续经济改善、与内地恢复通关及疫情转稳。

楼市减辣

继2009年起连续推出8轮抑制楼市过热的“辣招”以来,这是金管局首次对工商物业放宽限制。本次救市举措,具体为将非住宅物业按揭贷款的适用按揭成数上限上调10个百分点,一般个案的上限由四成上调至五成;对于非首次按揭、主要收入非源自香港的申请人、或是以资产水平评估进行的按揭,按揭成数上限较一般个案为低。所谓逆周期措施,概念类似银行业《巴塞尔协定三》相关定义,是指为防止系统性风险,在实际运行周期中为了缓和现趋势而采取的防范型措施。

金管局总裁余伟文表示:“鉴于疫情及持续升温的地缘政治紧张局势将继续影响营商信心,非住宅物业市场预期会持续受压。”他表示,监管措施的释出基于一个综合考虑,包括非住宅物业价格走势、交投量、经济基调和外围环境等,而金管局认为现时适合采取放宽措施。

地产代理公司利嘉阁的研究部主管陈海潮向本报表示,本次金管局释出积极信号,让业界感到当局会因为严峻的市况而进行减辣,对工商铺市道来说算是“舒了一口气”。他表示,新措施出台后,估计会少量刺激一些实在的自用交投,价格跌势也有望略见收窄,但估计还不能立刻出现“量价齐升”。他指市场会期望当局之后进一步减辣,例如加大放宽按揭至六成,甚至放宽双倍印花税(DSD)等。但是,关于非住宅物业的最终回暖,他认为“归根究底要疫情转稳,恢复通关及整体经济改善。”

提振工商业但零售业仍难

香港地产总会副主席施明如向本报表示,本地金管局举措可能对工厂大厦有所提振,但写字楼、零售商铺很难有明显提振,这主要因疫情导致就业行情低迷,另外零售业、餐饮业行情整体让人担忧,店铺关门、要求减租都会让该等物业的潜在投资客暂时不入市。

自去年社会事件以来,香港经济生态中多个行业遭受重创,包括旅游业、零售业、餐饮业、制造业等,整体营商条件和投资信心均有所下降。工商界生意难做,拖累相关的物业楼宇价值,减租、出售套现时有发生。

本报查询港府差饷物业估价署资料,香港今年上半年1-6月写字楼、零售业楼宇、工厂大厦交投宗数分别为273宗、486宗、803宗,是继2019年下半年低迷行情的再度下滑,与去年同期相比更是分别减少50.3%、34%、48.9%。而6月的甲级写字楼、零售业楼宇、工厂大厦售价指数分别为461、524.5、824,较2019年5月的高位下跌14%、10%、11.4%。

不过,针对住宅物业,金管局表示暂时没有放宽条件。金管局助理总裁(银行监理)陈景宏表示,住宅物业市场交投维持平稳,住宅楼价对比去年5月高位只调整了2.7%,上半年的成交量更上升8%。

另外,对于放宽按揭带来的银行界风险,金管局在向银行发出的通告中强调,本次措施意图适用于物业买卖、现有物业再抵押,不适用于企业以物业抵押进行筹措运营资金的信贷融资,要求按揭信贷必须符合一套全面的信贷审批标准,并接受认可机构的定期审核。金管局副总裁阮国恒对香港媒体表示,金管局仍须管理好银行业风险,目前利率已经降至相当低的水平,因此继续维持压力测试要求不变,贷款申请人的供款收入比率上限仍然保留,从而令银行审核贷款质量,维持行业资产稳健。中银香港则表示,将全力配合和支持金管局本次措施,认为新措施有助于增强企业及投资者对本地营商环境的信心。

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