大手笔投资和拿地后，合生创展负债比率大幅攀升

曾经的“华南五虎”之一合生创展(00754.HK)交出了二代接班后的首份半年报。

对于这家创立28年的地产航母而言，这半年是其步入新阶段重要时期。今年以来，新老交接、组织变革等一系列变化，也可从其半年报中得以窥见。

根据财报，上半年，合生创展营收较去年同期上涨53.2%，为97.13亿元；毛利为71.46港元，毛利率为67%；净利上涨92.16%至51亿港元，核心利润更是同比大涨178.7%，达到43.11亿港元。

营收、利润及毛利率大涨，除了地产开发带来的收益，最核心原因还是新增的股权投资业务。

今年6月30日，合生创展对外公告，正式把股权投资业务纳入为其主要业务之一；并按“公平值透过损益列账之财务资产”，将截至今年上半年产生的未变现收益总额（超过20亿港元）列入其财务报表。

根据财报，上半年，这一股权投资收入达到28.36亿元，大幅拉升了公司整体营收。

相较于地产开发，合生创展股权投资发展历史并不久，但投资额度并不低，在二级市场投资额就达到114亿港元。

根据公告披露，合生创展2016年才将其作为新业务大力发展；业务包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资，未来战略中重要投资标的瞄准高新科技、医疗科技类股权投资。其中，链链好车、平安智慧城都是公开市场上披露过的大额投资标的。

2018年，合生创展投资5亿元注册成立链链好车，其董事长正是合生创展行政总裁席荣贵。根据公开报道，席荣贵曾公开透露，预计将投入超100亿资金，致力于为主机厂、车商、车主打造一站式的汽车服务生态体系与车联网共享平台。

今年7月，合生创展曾披露，旗下合生资本国际参与开曼公司Scientia Technologies Limited定增，以六亿美元（约合42亿元）认购6400万股，获得Scientia7.4%股权。根据其公告对Scientia Technologies Limited描述，这家公司应该是中国平安旗下赛安迪科技，旗下主要业务是平安智慧城。

相较于大涨的收益，合生创展合约销售业绩则表现平平。今年以来，合生创展在广州、北京、天津等地推出多个项目，拉升了销售额，但上海、惠州表现却不如去年，有所下降。两者均衡之下，今年上半年销售额为约130亿元，与2019年同期113亿元相差不多。

上半年，合生创展在广州推出合生君景湾、合生珠江帝景及合生湖山国际等项目，销售额达到42.54亿元，去年同期为约30亿元。

合生创展在北京及天津，共有十三个在售项目，但其主要销售额来源是新晋推出的金茂府二期及合生霄云路8号。今年上半年这两个区域，贡献了38.05亿元销售额,去年同期这一数字仅为15.88亿元。

这一销售业绩，在克而瑞上半年房企200强销售额排行榜上，位于93位，位次相比往年没有明显波动。

作为曾经的华南五虎，合生创展已掉队多年。其慢周转模式，令其销售额常年徘徊在百亿级别。根据往年财报，2013年-2019年，合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元。

今年，对于合生创展来说，是其步入历史新阶段的一个重要起点。

年初，合生创展完成新旧接班，创始人朱孟依隐退，辞去董事长职位，将指挥棒交给女儿朱桔榕。朱桔榕掌舵后，进行全方位变革，一改往年低调沉潜的风格。

多位业内人士向界面新闻表示，新主上位，公司治理风格将所有变化，“获取北京分钟寺项目，就有这方面的铺垫和作用。”

今年上半年，合生创展成为北京土地市场的明星房企。这家公司以180亿重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地，并一改此前“慢周转”开发模式，拿地后就大力招人、动工，推动项目开发。这与之前的风格大相径庭，令市场侧目。

不过，因今年开始集中推出多个新项目，截至20120年上半年，合生创展土储并未因这次大手笔拿地有较大增幅，依然维持在3170万平方米。

砸下真金白银进行大手笔股权投资和拿地后，合生创展资金压力明显加大。

一方面，囿于资金压力，在分钟寺项目层面，合生创展引入世茂和部分险资。

另一方面，在集团层面，整体债务攀升，负债比率大幅上升。根据财报，截至今年上半年，其资产总值及负债总额分别为2479.70亿港元及1700亿港元，分别较2019年底上升21%及32%。

资产总值增长主要系可供出售之发展中及已落成物业增加，而负债总额增长主要由于借贷增加。

截至上半年，合生创展银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元，较2019年年底增长42%；负债比率增长26个百分点，达到92%。截至上半年，其现金及银行存款达仅为172.16亿港元。

负债大幅增长后，合生创展上半年资本化前之利息开支总额上升38%至28.15亿港元。