“我们只看地，不算账”：武汉新地王的野心

复苏的武汉土地市场，热得就像武汉夏天的天气。

117轮激烈竞拍后， P（2020）073号光谷中心城地块，被成都德商置业有限公司（以下简称“成都德商置业”）以总价164680万元竞得，楼面地价14369.98元/平方米，溢价105.39%。

这个价格，再一次打破南山地产于6月30日创下的13514.75元/平方米的楼面价，刷新光谷区域地价的天花板。目前武汉光谷中心城板块的房价水平在1.8万元/平方米。

一位业界朋友私下向中国房地产报记者透露，在2019媒体开年沟通会上，73号地块得主成都德商地产一位副总裁曾说：“我们只看地，不算账。”

??30家房企逐鹿光谷

8月11日, 是今年8月武汉首场土地拍卖， 当天上午，记者从多方渠道获悉，参与P（2020）073号地块竞拍的企业近30家。既有中国电建、中海、招商、中建三局、建发房产、华发、武汉地产集团、武汉建工等国企，也有美的、正荣、中梁、弘阳、雅居乐为代表的实力民企，还有近期在土地市场较为激进的禹洲、南山，以及还未在武汉拿地、首次出现在土地拍卖市场的广西彰泰、成都德商置业。

最后，P（2020）073号光谷中心城地块，被成都德商置业有限公司与广西彰泰联手以总价164680万元竞得，楼面地价14369.98元/平方米，溢价105.39%；地块规划面积45754.41平方米，计容建筑面积11.4万平方米。

记者探查发现，073号地块属于武汉大热的光谷东片区，西侧紧邻7月24日绿地竞得的P（2020）071号住宅用地，这宗被绿地竞得的地块成交楼面价6951.91元/平方米。目前周边新房在售项目有光谷创新天地、碧桂园云玺、光谷学府。待售项目有光谷南山府和朗诗里程。不过在售的普通住宅仅有光谷创新天地，带装修均价约18580元/平方米。

除了P（2020）073号地块之外，武汉同日出让的其余5宗地块，分别被武汉地产集团、武汉联投集团、武汉建工集团、车都置业关联企业、供销e家关联企业弘阳地产获取。本次拍卖的6宗地块，出让金总额为63.15亿元。

??拿地不算账，考验运营力

记者经过了解获悉，这次武汉土地拍卖场面上出尽风头的成都德商置业，并非莽撞之辈。其拿下地王的背后，所联手的企业实力不可小觑，彰泰集团是广西地产“一哥”。

彰泰集团起家于广西，成立已有28年历史，位居中指研究院2020年中国房地产百强企业第71位，2019年销售金额292亿元，是桂系地产领军品牌。

彰泰为了实现中国地产30强战略目标，今年开启了全国化扩张，6月23日，在无锡打赢16家企业，抢了一块地， 总价13.90亿元，楼面地价16507元/平方米，同样也是创出区域的地王新纪录。

“一个多月后，来到武汉再次强势出手，彰泰的选择其实也是绝大部分品牌房企的共同轨迹，要从区域公司走向全国性品牌，大武汉是必经之路。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政向记者分析说。

李国政认为：“武汉连续9年位居全国楼市销量三甲，流量性市场每年至少造就5家百亿级销量房企。按照武汉战略地位、辐射能力超强、发展势头生猛，这样的国家中心城市，无论从业绩考虑，还是品牌塑造角度，都不容错过。目前全国百强企业中，落地武汉的超过60家，未来还会更多。”

同样的扩张思路，让成都德商置业与彰泰集团走到了一起。

来自成都的德商置业，其前身为“成都华诚信息产业有限公司”，创立于1999年。2019年，德商集团资产规模逾220亿元，下设德商置业、德商福生活、德商资本三大业务板块。近年来，公司围绕“产业发展”“国际文旅”“城市置业”三大开发方向，在中西部、长三角、粤港澳大湾区及其他核心城市开始扩张布局，目前其开发和储备项目30余个，土地储备4500亩，计划2020年销售规模达到200亿~300亿元。

疫情结束武汉楼市重启以来，土地市场复苏很快，中指研究院数据显示，今年截至8月11日，武汉卖地金额达到889亿元，高居全国城市前十名，武汉市的光谷、经开、盘龙城、硚口等多个区域地价创出新高，头部房企出手踊跃，预计8月结束，武汉土地出让金可以突破1000亿大关。

李国政认为，从技术上分析，与往年相比，武汉当前热点地块容积率全面降低，本次成交地块全部低于3.0，绝大部分低于2.5，这也直接提高了楼面地价，地价不断创出区域新高，已经成为新常态。

但中国房地产报记者观察到，从今年土地市场拿地的整体情况来看，与央企、国企相比，中小型民营企业与政府的议价能力较弱，本次成都德商地产联手彰泰集团夺得的武汉光谷073号地块，代价是楼面地价达14369.98元/平方米。与之紧紧相邻的071号地块，在7月24日被绿地集团竞得，成交楼面价仅为6951.91元/平方米。而从房价水平看，目前武汉光谷中心城板块的房价在1.8万元/平方米，高价拿地显然隐含了风险，这考验着企业的综合开发运营能力。