全北京请注意：最好卖的别墅来了

全北京的房地产操盘手们提起一个数据科目，都是既兴奋又紧张。圈内聚会，一旦稍微相熟，一个操盘手定会问另外一个操盘手，你那项目转化率怎么样？如果对方面露难色，回答不自然，那就别追问了。如果对方轻描淡写，一副洒洒水的表情，并且说，一般一般，那么，“熟手”基本都会断定，他的项目，一定转化率不错，分母小，分子大。

通常情况下，房子总价越高，分母最好就越大，卖房才更保险。但是，最近攸克君听闻，一个刚刚亮相的别墅项目，居然实现了3:1的到访转排卡，也就是说，每接待三个客户，就有一组客户接受排卡，从排卡来说，也都是揣着诚意要来买房的客户。

听到这个消息，其他项目的操盘手紧张不紧张？要是老板看见这个消息，定会反问，别墅项目来三组就能排卡一组，为什么你还要几十组客户才能有一两个明确意向要签约的？因此，这个事情，攸克君觉得一定要一问究竟。

直到近日，得见项目本尊，当面求证，3:1的到访转排卡而且是在售楼处和样板间还没有正式开放的情况下。就是珠江在奥北版块开发的新别墅项目——珠江·天樾书院。一番畅聊，再到项目考察，攸克君觉得所有听到高转化率就紧张的操盘手们可以松一口气了，因为——

按照通常来说，正常别墅项目，30组成交一套还是25组成交一套，是营销层面的方法和技术问题；如果3组来访就能有一组比较明确意向的排卡客户，这就不仅仅是营销、操盘层面的技术问题，而是产品设计、策略定位、区位价值等综合性因素统一作用的结果了。

即使算上从排卡再到实际签约的一轮过滤，转化率会有所下降，但从目前的起点来看，别墅项目在一入市就能实现这样的热度，也是值得同业朋友剖析了，日拱一卒，愚公移山，万一下一个3：1排卡转化的项目就是你操盘的项目呢？

01

当然，优秀的转化率并非纯粹靠营销技术就能够带来，从整体来看，一个项目所在的区位，也决定了他是否足够有吸引力。

其实对北京别墅市场略有研究的朋友会发现，奥北别墅区虽然作为继中央别墅区之后，又一个老牌热点板块，但在长达十几年的发展过程中，也经历了忽明忽暗的不同阶段。

作为亚奥板块向北延伸的高端居住板块，奥北别墅区位于京城龙脉中轴之上，随着奥运期间立汤路改建、京承高速以及机场北线陆续投入使用，2008年奥运会前后，无疑是奥北别墅区的高光时刻，大量品牌房企陆续登场，奥北别墅区也因拥有温榆河、葫芦河以及独特的温泉资源， 成为一大批富人阶层“北移”的首选。

彼时，整个区域供应以独栋居多，面积也大多在300～500平米，建筑则以欧式、美式等当年风靡国内的建筑风格为主。

虽然说整个奥北别墅区的自然禀赋足够支撑其成为高端住区，但由于区域配套的亟待完善以及交通配套的升级在即，一定程度上放缓了奥北别墅区的发展，也让这里成为难得的价值洼地。

预期与潜力之间存在的偏差，便是留给奥北别墅区，关于未来的所有可能。

02

光有区域，不可能做到如此高转化率。还得看产品。

说起产品，开宗明义，攸克君必须说明这个项目的“身份”——纯商品房。之所以特别强调这一点，是出于以下两点原因：

1、从北京目前的供应结构来说，项目层面的纯别墅产品，本来就相对稀缺。

2、在之前几年，限竞房当道，很多所谓的别墅项目，实际上是限竞房项目的高低配得来，也就是说，这些别墅项目，其实是限竞房的“高配”部分。是限竞房为了符合规划要求，“做两头”的结果。

客观而言，限竞房的种种规划条件制约，的确倒逼开发商做了很多产品层面的创新，其中也包括别墅。比如各种“神户型”；在限竞房的别墅领域，创新也层出不穷，如果用一句话概括，基本就是“向地下要空间，向地下要面积”。

但是，诸君清楚，真正的别墅，价值重点不在于地下面积和空间，而是在于地上部分、花园，这些才是别墅产品的价值重点所在。

这其实也是珠江一直在思考的问题。过去十几年的时间，奥北别墅区陆续诞生了诸多老牌的独栋别墅，其中珠江的壹千栋又是深耕区域多年的明星项目，可以说也是当年北京别墅市场，极具代表性的项目。

时过境迁，财富人群对于别墅这种产品形态的空间尺度虽然没有发生根本性的变化，但是细心的品牌房企会发现，购买人群已经发生了变化，更年轻化，大多在35岁～45岁之间；所从事的职业也代表了更多的新经济行业，而他们对于别墅居住的审美，有了更多实用性的考虑。

譬如，院子的尺度是否合理，相比于动辄几百平的大院子，在合适的范围，打造一个能体现居住者本身品位与爱好的院子，反而更受欢迎；房间数量并非越多越好，能满足家庭人口结构的变化，将更多的空间来丰富公共区域和兴趣空间，也是更为合理的设计……

基于此，珠江给出了他的答案，这也是发展到2020年，全新奥北板块所应该被看见的全新作品——珠江·天樾书院。

珠江·天樾书院效果图

毕竟，这是一个太久没能上新的板块，在今年不管是南部也好、西部也好，新项目层出不穷的北京，珠江的这次回归之作，对于奥北别墅区来说，无疑是一剂强心剂。

聚光灯重新点亮，而珠江也大有要重塑整个奥北板块之势。

从案名来看，天樾书院不同于珠江在区域内打造的其他项目，一方面是为了体现整个项目走新中式风格的路线；而另一方面，也是珠江想要植入其中的精神内核。整个产品的打造采用了全石材立面，相比于之前很多同类产品单层面积较小的痛点，天樾书院也是力求在舒适度和尺度感上做了最大突破。据说未来在项目的建筑细节中，能感知到更多与“书院”相匹配的雅致气质。

虽然目前更多的产品细节还未对外曝光，但攸克君打听到，这次珠江在整个设计和产品研发端，倾注了很多心力，目的就是要做出一个能代表当下北京低密居住最高品质的产品，虽然独栋别墅很难再有新增，但是珠江通过产品创新与打磨，赋予天樾书院叠院业态以独栋化的居住感受。这也是为什么，在示范区和样板间还未对外开放的情况下，就已经形成如此热度。

珠江·天樾书院效果图

03

有好区域，有好产品，要想实现高转化率，还有一个非常重要的因素，就是前景，区域前景、版块前景等等。

站在当下的时点，再来看奥北别墅区，应该说，正面临如2008年奥运会一样，又一个重要契机——未来科学城的崛起。

今天我们来聊未来科学城，和规划之初已经大不相同。不光是整体覆盖的面积从最初的10平方公里扩容至170.6平方公里，立体交通进程的加快，也在助力整个区域发展速度。

24家大型央企的入驻已经不是新消息，但包括国家电网、中国兵器、中国铝业等各领域巨头公司的到来，对于区域的实质利好，除了大量高端人才的流入，更重要的是，300万平米的公共服务设施配套的落地，从体育中心、图书馆，到剧院、三甲医院、国际学校等等，这些对于奥北别墅区来说，都是软实力的赋能。

当然，任何一个区域发展的动能，最直接且最有效的，便是政策。根据北京市最新提出的建设全国科技创新中心主平台——“三城一区”的落位，其中的未来科学城不单要发挥地处中关村科学城和怀柔科学城连接点的枢纽作用，更是为“三城一区”连成创新走廊、北京建设全国科技创新中心提供有力支撑。

也正是因为未来科学城独特站位，其所能辐射到的客群，不光是集中在未来科学城板块，包括中关村科学城，也收到整个北部区域的新增供应稀缺，而将目光投向此处。

这也是为什么，我们重新将关注的视线聚焦在奥北别墅区，外部环境的变化以及配套完善的提速，注定了这里将开启新一轮的高光时刻。

现在，怎么能够让项目获得高转化率，诸君清楚了吧？可以回去对标了。