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深读|贾康:楼市行政调控只治标,要形成供需和谐互动的长效机制

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8月7日,由新京报贝壳财经主办的“中国经济新格局:乘风破浪”夏季峰会在线举行,在房地产改革分论坛上,财政部科学研究所原所长贾康讨论了如何建立房地产长效机制,以及房地产税如何推出等问题。

房地产税的推出可能缓慢 需要有耐心在立法过程中形成最大公约数

房地产税被认为是房地产业健康发展长效机制的重要组成部分,也是近年来被热议的话题。贾康表示,长效机制所依托的基础性制度建设中,必须包括税收制度,我国在住房的保有环节,税收调节要从无到有,它是现代税制必须匹配的组成部分。中国的房地产税立法,中央一直在要求推进,但每隔一段时间,氛围就会有变化起伏,现实中一直没有真正推到“立法程序正式启动”的状态上。

管理部门最新的表述,是“稳妥推进房地产税立法”,贾康认为,这意味着今年年内可能无法有任何动作。疫情对此虽然有一定影响,但房地产税的立法不是个短期问题和现场聚会式社交问题,疫情影响不应被认为特别大。按照此前公开宣布的时间表,本届人大任期之内要启动房地产税的立法,而现在已经进入本届人大的第三年,还剩下两年多时间,我们可以关注后面的时间段内,本届人大是否能够按承诺启动房地产税的立法过程。

启动立法以后的好处是什么?贾康表示,一旦启动立法,大家可以一起在法律建设路径上公开而理性地讨论、商议这个法的文本,寻求最大公约数,最终形成社会方方面面妥协而成的文字方案,使这样一个有争议的问题达到可以提交全国人大审批通过的状态。按过去的经验,这个过程从文本的一审到三审,最短也要一年以上,争议激烈情况下,不排除要推到四审,时间长的,可长达十年以上。但这样一个重要的法律作为基础性制度建设,争取加快立法的启动才是“硬道理”,启动了以后,不要太计较是早是晚、是快是慢,要让它成为一个民主化、法治化发展进程中的全民事件,全体社会成员都可以参与,争取让这一法律一开始就建立起一个适合中国国情和实现现代化客观要求的比较好的制度框架,以后再动态地优化调整。

贾康强调,我国的房地产税立法将会是充满争议的,是一个需要有耐心去形成最大公约数的过程,但它却是一个带有民主化、法治化制度建设意义的非常重要的制度建设工作,我们应争取早一点让它启动,并一定要有充分的公众参与,积极吸收民间智慧,不要仅限于一些政府方面人员的参与。

对于房地产税启动立法和未来的落地是否有一些阻碍因素?贾康表示,除了技术性因素等之外,确实存在一些既得利益的阻碍因素。有房的人极不愿意这项税收落到自己头上,即便是没有房的人,也担心未来自己买房后会被征税。从心理上来讲,对房地产税的态度,符合公众普遍的“税收厌恶”倾向,所以不能仅仅按照“少数服从多数”的简单投票、公决方式来解决这个问题。应通过在公开的听证会上摆事实、讲道理、说论据,来凝聚最有合理性的一些基本共识,来指导包括房地产税的中国直接税体系建设。在中国直接税深化改革中首当其冲的房地产税立法,能不能开局,能否如愿推进到立法的“从无到有”,这实际上是现代化国家必须经受的基础性制度建设的一大考验。

房地产税到底想解决什么问题?贾康认为,房地产税可以其正面效应,综合地回应一系列的诉求。比如,房地产税可以调节收入差距和财产配置,抑制两极分化,让住好房子、多套房、豪宅的人多交税;还可以抑制房地产市场大起大落的过度炒作,使作为国民经济支柱之一的房地产业发展比较沉稳;这一税种还带有对于地方税体系和现代财政制度建设的重大意义,事关国家治理体系建设全局;与此同时,房地产税还会倒逼政府的预算安排透明化合理化,催化千家万户作为纳税人的百姓的公众参与意识和机制,使政府更好地向纳税人交代税收是如何纳入认真的、高水平的预算安排来尽力追求公众利益最大化的,这是中国走向现代化国家的一个非常好的机制创新。

“治标”行政手段可能误伤刚需 要形成供需和谐互动的长效机制

下半年以来,不少城市出台了更为严厉的楼市调控措施,自深圳出台史上最严限购开始,南京等地纷纷收紧限购政策。

贾康表示,要实现“房住不炒”,关键还是在于打造房地产业健康发展长效机制。目前中国还没有形成这种长效机制,以行政手段为主的限购、限贷、限价等措施,是权宜之计,有不得已而为之的客观原因,但也有浓重的治标不治本的局限性。

什么才是治本之策?贾康表示,为形成健康长效机制,必须按中央要求实行基础性制度建设改革。他强调,改革既要关注调节需求,更要着力形成必要的有效供给,在房地产业的长期发展方面,要结合土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度,动真格地以全面改革在深水区啃硬骨头、攻坚克难的安排,来真正从治标推到治本,打造长效机制新局面。

目前国家大力发展实体经济,实际上是与房地产市场发展相连接的。贾康提出,房地产市场要在结构上为实体经济匹配有效供给。企业发展需要不动产,员工也一定会有住房需求,所以,以流动性充裕支持实体经济发展,绝不是排斥房地产业的合理发展,而是要让房地产形成“保障轨”与“市场轨”的双轨统筹,能够跟上实体经济发展必然带来的需求,释放有效供给。近年来国内高新科技发展最为突出的地区是珠三角和长三角,而这两地的深圳、南京、杭州却在房地产市场稍微回升后采取更严厉的限制措施。这内含着一种悖反,在没有长效机制、不能够使有效供给及时、充分涌流出来的情况下,似乎只好治标地施加紧箍咒,使眼下的局面看起来得到一定的控制,但结果实际上并不利于长期支持实体经济升级换代的发展。

“我们现在以行政手段为主、违背市场经济规律的一些治标的办法,在实际生活中已经产生了误伤一些刚需的后果,并在更大范围内抑制着改善性需求,违背了满足人民在美好生活需要中得到住房有效供给的愿望,这方面在基本逻辑上存在问题。”贾康表示,长效机制一定是一种更和谐的供需互动,和对于可持续发展的供给匹配。从一体化的关系来通盘理解,就不应该把房地产从整个经济发展中间划出去“入另册”,关键是怎么样让它健康发展。

在有效供给的组织方面,贾康提出应在政府力求高水平的国土开发规划前提下,托住保障轨上的低中端收入者“住有所居”的供给,主打公租房和共有产权房,还要对接市场探索发展长租房;其后对于收入水平中端和中端以上的社会成员,应该更多地让他们行使消费者主权,用他们的支付能力在商品房市场里自主选择。如果能够真正把住房低端的保障轨托好了,房价就不是一个房地产市场是否健康的主打指标了,而是在已经有托底的“住有所居”的条件以后,有支付能力的人更从容地在竞争中去挑选自己住宅的市场配置机制。市场轨上政府要管的,主要是市场公平竞争规则以及必要的税收调节,这样的远景才是长效机制,才是一种健康状态。

新京报贝壳财经记者 顾志娟 编辑 陈莉 校对 李铭

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