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远洋集团“南移”:全面布局大湾区 旧改项目进入释放期

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带着北方和央企基因的远洋集团,进入华南房地产市场已15年,是最早开拓珠三角的外地房企之一。

15年来,从中山起步,依托深圳、广州、中山三大支点,远洋已全面布局大湾区,获取项目达40个左右,其中50%以上为旧改。

进入2020年,远洋集团提出“南移西拓”战略,将粤港澳大湾区放到了更重要的位置,而华南团队多年的耕耘也迎来收获,在深圳,公司将有两大项目入市,是华南区域最主要的销售资源,预计将为集团贡献较大的业绩。

众所周知,粤港澳大湾区已成房企兵家必争之地,这里不仅是房企销售的“粮仓”,也是他们多元化运营的试验场。远洋也不例外,在其获取的众多旧改项目中,也含有诸多持有型物业。

远洋集团总裁助理兼华南区域总经理赵建军透露,华南区域在集团的利润贡献已达到1/3,未来销售份额也将达到甚至超过这一比例。

对于未来的房地产市场,赵建军认为,近期调控政策有助于市场稳定,而稳定的预期有利于市场健康发展。房地产市场的制造业属性已经显现,未来只有那些管理能力强的房企,才能胜出。

北方房企的“华南经”

中山是远洋进军华南的第一个落脚点。2005年,赵建军和团队离开大本营北京,来到二线城市中山,从政府代建开始,到开发200万平米的远洋城,成为第一家在中山乃至华南获得口碑的北方开发商。

五年后,远洋开始进入深圳,收购位于龙岗的南联小学旧改项目,建成大型城市综合体——远洋新干线,一炮而红,此后接连拿下远洋新天地、远洋天著等项目。

又一个五年后,远洋进入广州。至此,以中山、深圳、广州为三大支点,大举进军佛山、东莞、珠海、江门、惠州等城市,目前湾区主要城市已全面进入。

2017年前后,远洋还拓展了福建市场,进入漳州、厦门、福州、龙岩等主要城市。而海南早在2010年前后便进入,经过15年发展,远洋在华南地区的布局已显露雏形。

然而,作为中国房地产的发源地,深圳和大湾区是多家龙头房企的大本营,外来房企要有一席之地,非常困难。

对此赵建军表示,湾区是所有开发商的重点,招拍挂竞争很激烈,远洋也参与了一些,但仍坚守投资标准,不冒进。远洋在湾区的资源获取,是以旧改为主力,招拍挂做补充。

他说,深圳现在一地难求,大量的土地供应来源是旧改,市场特征表现在几个方面:一是安全性高,市场销售情况一般较稳定,虽然政策有变化,但仍是全国优质的市场;二是利润有一定保障,从集团内部几个区域的利润业绩来看,华南给集团贡献了较好的利润和现金流。

目前,在深圳做旧改的市场主体大致分为四类,一类是市场竞争力强的央企,如华润、华侨城、远洋、招商;第二类是深圳本地的国企,比如地铁集团、深业;第三类是佳兆业、鸿荣源、星河、卓越、京基等本土民企;第四类是全国其他外地进来的民企。

依靠央企背景和较早开始的旧改经验,远洋通过多元化的合作方式,目前已在华南获取多个旧改项目,占比超过一半。

这些项目既有与央企合作,比如招商、保利、华润;也有跟大型民企合作,如旭辉、卓越、中南;还有跟当地国企合作,比如深圳安居集团、中山城投等。

其中,远洋滨海大厦和远洋天著,预计下半年将面世,这是今年华南事业部的重要发力项目。

对于获取项目的财务指标要求,赵建军表示,投资是动态指标和静态指标相结合,静态指标有毛利和净利,动态指标是IRR。

目前,华南地区已经是集团主力团队,利润占比超三分之一,销售绝对额每年都在递增。

精细化管理时代

粤港澳大湾区重要性的凸显,从远洋集团今年的“南移西拓”战略即可看出。

2020年,远洋重新调整了区域架构,基于三大业务板块布局,在四个开发事业部基础上,新增华中、华西事业部。华中事业部包括武汉、长沙、南昌、郑州,华西包括成都、重庆、西安、贵阳、南宁、昆明。

“南移”则是指向长三角和珠三角这两个区域扩张,“西拓”以武汉经济圈、成渝经济圈为发展方向。

远洋相关负责人表示,新战略一是为了稳定、维持基本盘,北京、天津短期之内还有大量土地储备,还要继续坚持,二是做区域深耕,既然要发展,还是要给大家机会和空间,要把组织拆得更小一些。

在此基础上,远洋整体战略方向是以投资开发为主业,发展相关性业务的综合型实业公司。

其中,销售型住宅、商业是未来业务的主力,这是基于对国内国际市场的判断,未来15万亿的房地产市场仍然还有机会。

不动产开发运营更多是指商业和写字楼,包括远洋大厦以及像颐堤港这种综合体,其他还包括产业合作和客户服务业务,涵盖物业管理、养老、远洋资本等产业。

对非开发业务发展导向,一是希望能独立发展,有机会成为又一个主业。二是希望它赋能发展,协助资源获取,能力提升,三是自身可以实现可观的财务回报。

赵建军补充说,目前远洋在华南运营的项目还比较少,以销售为主,未来也希望尽早持有一些项目来运营,这需要选择合适地块。

事实上,整个房地产行业都在向综合开发运营赛道转向,万科拿下广信资产包,中海接手590亿元旧改巨无霸项目,它们都希望在住宅销售收入之外,获得运营能力、新的盈利引擎。

2019年度万科股东大会上,万科董事会主席郁亮表示,房地产行业高歌猛进的时代正在远去,行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,来到了管理红利时代,应该向制造业学习,注重精细化管理。

这一点与赵建军不谋而合,在他看来,房地产有两个特征,一方面是金融属性,市场依然需要侧重考虑杠杆、风险、收益、投入这几大因素,另一方面制造业属性也逐步显现出来,越来越讲求精细化、专业化管理。只有这两方面结合得好的企业,才能真正存活下来。

赵建军说,未来,谁愿意在管理上下功夫多,谁做成事的概率就高,反之在激进、冒进做事,或者内部管理没有达到一定条件时去做事,失败的概率会加大。

和大多数央企、国企背景的开发商类似,远洋也是稳健运营的理念。赵建军认为,目前的市场,有些企业生存非常艰难,过往的躁动和冒进都会带来巨大后遗症,成功是在稳健的基础上追求可持续发展。

展望下半年楼市,赵建军认为,全国的政策肯定以稳定为主,形成稳定的预期,这对大家都是好事。但城市之间有分化,远洋坚定投资主力城市,越是主力城市越安全,越是能量小的城市,反而风险大。

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