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共有产权房的夏天,局部可见

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共有产权房申购门槛,在不断降低。
最近一周,房山两个项目启动网申,皆放开锁区政策,城六区符合申购条件的,都可参与。
这并非首例。
早在5月11日,尚有剩余房源的平谷棠韵家园等三个项目,就宣布向城六区开放,并每月11-13日开放申购端口3天
还有业内人士称,昌平未来科学城两个共有产权项目,本来要求定向配售给园区人才,开发商正在积极申请扩大可申购人群范围。
共有产权房价格基本是周边房价折半,去化却一直堪忧,以至于不得不自降门槛。
能走到今天,并不是一蹴而就。
01.“限死”
2017年9月30日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。
同一天,首个共有产权房锦都家园开启网申,尽管16万人争抢,12万人通过审核,至今保持申购比最高纪录——281:1,但截止到最后一次选房,耗时15个月。
锦都家园属朝阳,距黄渠地铁站100米,前身为自住型商品房
重在参与的多,真正下单的少
这与共有产权房弱化资产属性不无关系,政策从两个方向收紧:
1.产权共有、政府回购、封闭式交易;
2.年龄限制、家庭限制、区域限制。
随着了解加深,购房者对共有产权房的抗性也在变大。
2018年海淀首个共有产权房——中铁碧桂园,开启咨询会。越来越多的人切身体会到里面的“坑”比预想的更深。
共有产权房的夏天,局部可见
彼时项目申购比为70:1,最终选房弃购率却高达72%,被采访的购房者表示不后悔
2018年在28个网申项目中,最高弃选率近99%,最低弃选率也达到37%,这是购房者给市场的答案。
在此之前,开发商从商人角度,早已看透运营共有产权房的利弊。
2018年1月25日,丰台区花乡白盆窑村2宗地块因无人报价流拍,这也是共有产权住房史上首次。
两宗地块起拍总价分别为50.58亿和41.78亿,楼面价接近3.2万㎡,销售均价4.3万元/㎡(含装修)。
两宗地块后续以限竞房的身份出道,即中铁诺德逸府、春风和院,限均价67702元/㎡。
起价成本高昂,售价“低”且受限,利润空间被压缩,开发商不想做慈善家。
种种桎梏,最终导致的局面是政府“放不下”、开发商“拿不起”、购房者“要不来”。
要么同生,要么共死。
三方都难受,只能退一步。
02.“盘活”
政府方面,首先在供应上,优质地块的可选项变多。
共有产权房的夏天,局部可见
近三年新增优质地块最新动向
优质地块/项目主要考核维度,参考区域、环线、地铁、楼盘。
申购政策上,也不断优化调整。
对当时整体面临的“高库存”、”高弃购”现状,专家给出建议——
增加优质地块的供应、降低申购门槛、协调区域配售、适当控制销售价格、提高个人产权比例等。
具体详情戳:官媒“共有产权房申购政策优化调整”的10个话外音
比如近期网申的房山项目之一碧岸澜庭,正是这些建议逐步被实现的“集大成者”:
  • 位置好—五环边,临近地铁房山线稻田站;

  • 价格适当控制—均价28600元/㎡,附近新拍商品房地块仅楼面价就25060元/㎡;

  • 个人产权比例增高—占比高达85%;

  • 协调区域配售—直接面向城六区;

  • 降低申购门槛—审核认定标准,所在区域缴纳记录当月即可。

而一旦有了样本和先例,后续供应项目很可能就会跟上。
开发商在产品力以及宣传策略上也拿出了态度。
曾经绿海家园等项目中饱受诟病的“法棍”户型,“车厢”户型,“俄罗斯方块”户型,逐渐消失。
像碧岸澜庭的四款户型设计,甚至优于某些商品房:南北通透,方位纯南/南北,设阳台,得房率80%左右,大户型还设计了储藏间。
共有产权房的夏天,局部可见共有产权房的夏天,局部可见
86㎡-90㎡纯南向两居(左)
120㎡-122㎡南北通透三居(右)
并且,项目为准现房,所见即所得,至少不用为维权烦恼了。
不仅户型,部分共有产权房项目在社区规划上也有很大改观。
比如待网申的中国铁建梧桐港(朝阳),规划显示将建成6层洋房
宣传策略上,向商品房看齐。
售楼处招待、样板间开放、媒体宣传一样不落,甚至还会邀请业内大V站台、直播。
两方已经伸出橄榄枝,对于曾被政策掣肘,被地段/产品劝退的购房者而言,尤其是真正有需求的“夹心层”,很容易动心。
“夹心层”,是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中,有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房,有的没资格买经适房、又买不起商品房。

03.“可选项”
去年限竞房与共有产权房成交量难分伯仲,从一定程度上反映出市场对政策优化以及产品的认可。
共有产权房的夏天,局部可见
*统计数据含部分自住型商品房
今年上半场,共有产权房成交量大幅度下滑,客观原因很多。比如,疫情影响、数据延后、网申节奏的把控,以及也存在因地段导致的“二八分化”的情况等。
下半年共有产权房供应或将井喷
由于每年、每区域需定量完成共有产权房供应任务,平衡市场。前期供应少,就意味着后期供应多;上半年供应少,就意味着下半年供应多。
了解动向的人不难发现今年6月之后尤其是近期,土拍、规划、开工、网申、选房等消息,非常频繁。
仅7月21日至26日这一周,就有九个项目发布了公告
截止目前统计,从未入市待网申项目就有21个,可供应房源2万+,下半年不少项目有入市的可能性。


对此,严肃君的建议是,谨慎考虑。
今年北京市政府工作报告中,再次提及坚持“房住不炒”,进一步完善长效管理调控机制,优化共有产权住房分配政策,而非改变共有产权住房的属性。
属性不变,就意味着“不后悔”客群考虑的问题依然存在。
2020年,共有产权房创造的新局面是向更多的“夹心层”示好,你或许不在它的考虑范围。
这个夏天,局部可见。
互动时刻:
从北京往年保障性住房的演变来看,经济适用房、两限房、自住型商品房、共有产权房,总的趋势是经济性、流通性越来越弱
共有产权房可能也只是阶段性产品。
今年下半年共有产权房多个项目集中上架,你会出手吗?欢迎留言与严肃君互动讨论~

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