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开发商不愿意为商业用地买单了?

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经济观察报 记者 程璐洋 2020年二季度,全国主要城市各用途地价环比增速的下降折线终于开始上升,但商服用地除外。

受疫情等因素影响,今年一季度的百城土地市场比较冷静,第二季度的土地成交数量明显上升。3月起,随着全国各城市土地供应的逐步恢复,开发商开始补仓拿地。

中国国土勘测规划院报告显示,截至二季度末,全国105个主要监测城市的综合、住宅、工业地价环比增速均由降转升,而商服用地继续下降。

事实上,商服地价的环比增速已经连续四个季度下降。开发商不愿意为商服用地买单了吗?

其实从商业用地来看,开发商的购地选择在不同能级的城市间出现了明显分化,更多的商服用地成交集中于二线城市。

连续放缓

中国国土勘测规划院发布的《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,相比其他类型用地,商服用地的恢复明显不足。

从环比看,全国105个主要监测城市总体地价增速为0.43%,较上一季度上升0.34%。分用途看,商服、住宅、工业地价环比增速依次为-0.26%、0.87%、0.23%,较上一季度分别变化-0.04、0.53、0.31个百分点。

从同比看,这105个城市总体地价较去年同期增长2.05%,增速较上一季度下降0.61%。分用途看,商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.54%、3.11%、1.46%,较上一季度分别下降0.82、0.78、0.26个百分点。其中商服地价同比增速连续八个季度放缓。

也就是说,在全国地价平稳回升的二季度,无论同比还是环比,相较已经回升的综合、住宅、工业用地,商服用地仍未恢复,且持续放缓。

对此,高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华认为,商服用地出让的连续疲软,受到写字楼和商场两种主要商服类型的影响。

写字楼市场是因为供应过量”,付茂华说,“写字楼市场的全国标杆,上海和北京从去年底都有明显回撤。房地产有周期性,整个市场租金保持比较强劲的水平已经挺长时间,短时间内供应量较大,租金压力就比较大,引起了重新疲软。”

高力国际数据显示,2020年第二季度,北京写字楼市场空置率16.5%,同比上升3.6个百分点,同期,上海写字楼市场空置率19.1%。

“商业,大家体会就更深了,一是对公共卫生安全的顾虑,商场的掉铺率明显增加,另外在疫情期间,电商对实体商业冲击更明显。”付茂华表示。

世邦魏理仕数据显示,北京零售市场第二季度空置率普遍升高,环比上升1.3个百分点至8.6%。戴德梁行的数据显示了同样的趋势,今年二季度,北京市场零售空置率12%,环比上涨3%。

 聚焦二线

虽然商服用地整体出让疲软,不过,具体到不同能级城市时,热度出现明显分化。

在36个直辖市、省会城市和计划单列市的重点监测城市中,商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.08%、0.82%和0.18%,商服地价增速由负转正。

划分为一二三线城市来看,城市分化的情况更为清晰。

二季度,北京、上海、广州、深圳4个一线城市和成都、天津等32个二线城市的各用途地价环比增速均由降转升,同比增速持续放缓;三线城市商服地价环比增速持续回落。

这其中,只有二线城市的商服地价始终保持正向增长,环比增速0.19%,同比增速1.28%。

商业用地更聚焦二线城市,是开发商们新的拿地策略吗?

据Wind数据,2020年至今,绿地控股以20宗商服拿地数量、88万平方米的土地面积,位列商服用地拿地榜单第一名。

这20宗地块,分别位于哈尔滨、咸阳等12个城市,其中二线城市6个,占比一半。据公开资料,绿地控股已经和昆明市、烟台市、贵阳市和兰州新区等多个市区达成战略合作,共同建设城市发展。

除了押注城市级发展战略,商服用地还能带来实实在在的成本优势。

以近来较活跃的商业地产玩家大悦城为例,2019年,大悦城控股新增土地储备500万平方米,其中大悦城地产新增土地储备185万平方米,投资参与230万平方米的城改项目,主要在西安和粤港澳大湾区,具备城市更新可能的地块有131万平方米。

“我们这一年拿的地相对比较便宜”,大悦城控股总经理曹荣根4月表示,大悦城2019年新增销售型项目地货比实现了近年来的最低值,大概34%,平均溢价7%,平均楼面价5525元/平方米,其中底价成交的宗数占比65%。

通常而言,商业用地需要更长期地投入和运营,对有着不小负债压力的开发商而言,持有型商业的资金周转速度偏慢,不是一门容易的生意。但从城市管理者的角度来看,商服用地的商业带动效果更明显,会带来持续的税收和城市消费活力。开发企业手握持有运营能力,更容易获得低价优质土储。

2019年,大悦城获得武汉蔡甸区地块计容建筑面积48万平方米,拿地均价2377元/平方米,住宅成交地价较周边低1/3;济南地块计容建筑面积77万平方米,其中购物中心12万平方米,住宅地块拿地均价较周边低35%。

济南,正是2020年商服用地土地供应城市排行榜中,土地供应数量和面积前20名之一。在2020年的商服土地供应城市排行榜中,乌鲁木齐、大连、杭州、长春和青岛是土地供应面积的前五名,在同期的商服土地成交城市排行榜中,前两名保持不变,长春、杭州、成都位列三四五名。

显然,二线城市提供了较大比重的商服土地供应和成交面积。

除上述原因外,看好二线城市的消费发展潜力,也是开发商们聚焦二线商服用地的原因。

“(二线城市)非常快速地城市化,而且范围是中心城区。这种历程其实在一线城市,特别是北京和上海也经历过,这个阶段的消费跟随也比较快,所以大家对它期望值比较高”,付茂华认为,另一个原因是商服用地往往跟随轨道交通来分布。在快速成长的二线城市里,快速发展的轨道交通也是有利因素。

 不赚辛苦钱

“有更多选择后,大家都想去做躺着就能赚钱的事情,谁想去干辛苦活?”禾略中国CEO郑永祥直言,做住宅对开发商而言“躺赢不一定,躺活还是可以的”。

禾略中国主要为开发企业提供土地投拓方面的咨询服务,郑永祥告诉经济观察报,相比住宅,开发商其实一直都不愿意拿商服用地,“之前选择不多,做住宅是数学题,做商业是语文题。专业做数学题的,就算老师强行在考试里加一道语文题,其实肯定是抗拒的。”

但今年的土地市场给了开发商更多选择。Wind数据显示,截至8月6日,2020年全国土地累计供应土地数量9292宗,供应土地面积约4.5亿平方米,相比去年同期8307宗土地供应的3.9亿平方米有明显增长。其中工业和住宅用地供应均增长2000多万平方米,而商服用地供应增长193万平方米。

“今年政府推更多土地,纯住宅方面的土地供应也增加了很多,大家更不愿意赚辛苦钱,都去拿住宅了。原来开发商之所以要去拿那些商服用地,是因为如果不拿商服用地,可能就拿不到住宅用地了,都是打包配套的。现在既然土地已经很多,为什么还要拿商服用地?”郑永祥这样解释开发商的拿地心态。

Wind数据显示,2016年至2019年,住宅用地供应数量和面积同比始终增长,明显高于商服用地供应量。截至8月6日,住宅用地累计供应1.9亿平方米,同比增长13%,为近四年同期供应量最高;而商服用地累计供应4200万平方米,同比增长5%。

“二线城市可以拿了商服来做公寓,一线城市管太严做不了,首先规划的时候限定了最小分割面积,第二上下水也做了严格规划,另外,北京还限定了购买资格。但二线城市现在管得不严,开发商拿商业用地可以把它变成酒店式公寓卖掉”,郑永祥举例,比如在成都或者武汉拿地,40%住宅,40%办公,20%商业,实际上,住宅就当住宅卖,办公就变成酒店式公寓,商业做一部分社区商业或底商。

在龙湖今年拿下的5块商服用地中,有3块位于南宁和青岛,土地面积在4300平方米和6400平方米之间。“肯定是用来做公寓的,loft那种。”了解上述项目的一位龙湖集团员工表示。

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