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2020新总价地王诞生!中海79亿“解套”亦庄

2020-08-04 09:26:42 来源: 严肃买房报告 网易号 举报
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疯狂供应的亦庄区域,再度上新!并且是“地王式上新!
看点有五:
1. 中海首次进亦庄;
2. 这是中海继2019年,以79.4亿拿下中海甲三號院地王后,再夺地王;
3. 中海在海淀西北旺丢的面子,终于在亦庄河西区找回来了;
4. 以中海的入市速度,留给亦庄河西区已入市限竞房的最好售卖时间,可能只剩2个月;
5. 建议取名“中海·天亦”。
8月3日,亦庄两宗地块出让。最终,亦庄河西区X46R1、X46R2宅地,由中海以79亿,溢价23.44%拿下,楼面价39570元/平,刷新今年总价地王。
在此之前,2020年地王是昌平东小口奥森one,由首开+住总+建工联合体,总价78.8亿拿下。
值得注意的是,与之前河西区批量上新限竞房不同,该地块为不限价商品房用地
中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建,共8家房企参与竞拍。
刚开始,建发、华润+城建联合体,一直胶着。竞价到72亿,中海加入战局,场面变为中海、华润+城建联合体轮番举牌,历经70轮,中海终夺地王。
此前,中海曾在海淀西北旺两宗地块的竞拍中,不敌华润,痛失地块。
金茂、保利+中交,全程吃瓜群众,合生只举了一次牌。
另一地块,亦庄路东区多功能用地,由北京通明湖信息城发展有限公司,以69.93亿,0溢价拿下。

01

教育河西

河西区X46R1、X46R2不限价宅地,土地面积8.5万平,建控规模20.1万平。
起始价64亿,起始楼面价近3.2万/平
根据规划,X46R1地块为住宅用地,建筑规模19.6万平,容积率2.8,控高80米,未来大概率是高层。
X46R2为托幼用地,建控规模为5339.5平,规划为18班幼儿园。
地块毗邻亦庄实验中学,该校由北京市十一学校与大兴区政府共同创办。包含初中部和高中部,可容纳3000余名学生。
此外,区域内还引进了亦庄人大附中,为12年制的公办学校。预计设置小学教学班48个、初中教学班24个、高中教学班24个。
再加上北京二中、中芯学校、耀华国际学校等,亦庄河西区未来或将成为南城第一学区。
商业配套方面,2019年龙湖在河西区拿下一商业地块,未来将建成龙湖天街。所在位置,紧邻此次新拍的不限价商品房地块。
医疗方面,目前在河西区内有东方医院南区,就位于北京城建海梓府边。2公里范围内可辐射区域内所有项目。
此外,不远处的亦庄河东区,亦庄同仁医院二期建设中。建成后,同仁医院医疗重心将转移至医院南院区,共计达到1400张床位,科室22个。
河西区的未来,教育、商业、医疗等配套,皆已齐备。

02

高新亦庄

在北京的城市发展规划中---亦庄经济技术开发区,一直是以对接北京高新技术产业,和先进制造业基地的规划存在。
也是北京东部发展带的重要节点,和重点发展的新城之一。
近期,亦庄新城规划也完成了公示等环节,最终版本出炉。此版的规划中,亦庄新城的范围扩大到了225平方公里
根据规划,位于亦庄新城核心区的"亦庄之心",东至京沪高速公路,南至凉水河南岸,西至凉水河西岸,北至荣昌东街,用地面积约为684.19公顷。
整个“亦庄之心”区域,办公、商业区占了绝大部分,另外,还有亦庄最大的会展中心亦创国际,同仁医院也位于此。
未来,“亦庄之心”将形成“一轴一带、一心多片”的空间结构,将依托凉水河公园规划建设区级市民文化中心。
而,“亦庄之心”里主要是商办、办公、会展等产业用地,所以居住建筑很少。
未来这里规划的常住人口仅有2千人,但就业人口则为2.7万人。
因此,与亦庄之心一河之隔的河西区,承载了区域人口居住的重要功能

03

限竞房扎堆

河西区,是目前亦庄板块新增楼市供应,最集中的地区。
金隅、金地、保利、首开、雅居乐等品牌房企接连进场。
最早入市的和悦华锦,以871套43.11亿,登顶2019年大兴销冠。优秀的去化情况,得益于纯洋房社区的设计,目前已是尾盘阶段,一期将于明年5月交付。
同期入市的金麟府,顺销阶段,年底交房。
去年下半年入市的金隅学府、中铁建国际公馆,在入市之初,就陷入价格战
金隅学府主打区域教育,首期开盘单价仅4.2万/㎡,低于限均价1万。
中国铁建国际公馆刚开盘时,80㎡左右两居,总价仅330万/套起,折合每平4.1万/平,价格可谓是咬的异常紧了。
另外两个项目的开发商,港中旅、雅居乐,都是首次进京。
雅居乐京华雅郡,迅速入市。89平三居,南向三飘窗,双明卫、三分离,区域神户型。
港中旅地块,在3月份公示了项目设计方案后,就再未有动静。项目主推89平三居、130平四居、170平五居,全部为南北通透设计。
除限竞房外,近年来,金茂、万科、北京城建等众多品牌房企,也先后竞驻亦庄河西区,相继打造了十余个高端低密住宅和别墅产品。
北京城建海梓府二手报价52801元/平,亦庄金茂府二手报价69876元/平,亦庄金茂悦58895元/平。
充足的区域供给,丰富的产品类型,给予购房人足量的选择空间。
但供给充足的另一面,是项目去化不易。
截至2020年8月3日,目前区域在售的5个限竞房项目,平均去化率不足50%。港中旅项目,还有772套限竞房房源,即将进场厮杀。
大量同质化产品的集中供应,导致去化堪忧。
这宗不限价商品房地块的入市,能够进一步调节片区内新房供应结构,短期内刺激区域新房销售。
但扎堆的限竞房想要解套,还需要更多的产业人群集聚。
互动时刻:
北京通明湖信息城发展有限公司,拿下的亦庄路东区多功能用地,50%自持。
可售部分经开发区管委会同意,按照国家网络安全产业园区发展规划的有关规定进行审核。
该公司主营园区投资开发、资产运营以及科技服务等业务。是亦庄国投高端产业承载平台和产融一体发展平台。
这宗地,妥妥的是园区产业招商项目。
得益于亦庄日渐明晰的区域规划,加之不限价商品房再度入场,路东区产业的逐步落地。
严肃君相信,河西区剩余3600余套限竞房,去化,只是时间问题

只是,追求高周转的开发商们,是否能够等得起呢?

关于今天新出让的两宗亦庄地块,你怎么看?欢迎在下方留言,与严肃君互动~

qiyanjin 本文来源:严肃买房报告 责任编辑:祁延瑾_NO5127

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