假亏损，真盈利！贝壳找房赴美IPO前，已连续三年实现税前盈利

近日，国内最大的居住服务商-贝壳找房赴美上市引发众人关注，成为中国居住服务平台第一股。据了解，贝壳找房本次IPO计划募集资金10亿美元，这是截至目前，中国企业2020年度最大规模的赴美IPO项目。

随着招股书的披露，贝壳找房的财务状况也首次揭开面纱。营收方面，贝壳找房2017年、2018年、2019年营收分别为255亿元、286.46亿元、460亿元。净利润方面，2017年净亏损达5.38亿元，2018年缩窄至亏损4.28亿元，2019年净亏损为21.80亿元。

贝壳找房招股书的一亮相，就陆续招来“贝壳烧钱”、贝壳亏损“”的质疑声音。小编奉劝各位先不要着急下结论，要透过现象看本质。所谓企业亏损有真亏损，假亏损。真亏损，就是只看净利润；假亏损，还要看EBITDA。

众所周知，在美股市场投资者更在乎的是EBITDA指标，该指标是把净利润重新调整，挤干非主营业务收入和非经常性收入的水分，最后得到真实的主营业务利润。EBITDA指标背后，是投资者更看重经营者的运营公司能力和效率，它是构成公司估值的核心标尺。

贝壳找房的招股书显示，贝壳找房的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)在2017、2018、2019年持续盈利，2019年达到最近3年盈利峰值29亿元。从上述数据表看出，贝壳找房在赴美IPO前，其实已经实现连续三年的税前盈利。所谓贝壳找房亏损，其实是假亏损。

从财务账面来看，贝壳找房亏损很大一部分原因是因为行政和一般开支占据较大比例。2017-2019年，贝壳找房的总务和行政支出分别为42.8亿、49.3亿及83.77亿。

2019年，贝壳找房出现了21.8亿元净亏损，主要是由于2019年贝壳找房在进行了比较大幅度的股权分配，相应增加了开支。贝壳找房这样的“亏损”安排，是基于人才吸引和保留做出的“一次性”支出，对企业长期经营不构成实质影响。再者，目前贝壳找房尚处于平台建设期，人力投入成本较高，这点也是可以理解的。

俗话说：有投入，才能有产出。三年来，贝壳持续在平台建设和人力方面加大投入，而高投入最终在GTV大幅上升中看到了回报。2018年贝壳GTV(Gross Transaction Volume，成交总额)实现11531亿元人民币，2019年提高至21277亿元人民币，同比增长84.5%。与此同时，贝壳在2019年营收460亿，同比增长60.6%，并且，利润率分别为18.8%、24%、24.6%，呈现稳步上升趋势。

除GTV保持增长外，贝壳找房的经纪门店和经纪代理商家数量保持稳步增长。2019年，贝壳找房平台上的经纪门店数量是3.8万家，经纪代理商家是35.8万；2020年6月底，贝壳找房平台的经纪门店数量已经达到4.2万家，经纪代理商家45.6万。

经纪门店和经纪代理商家是以贝壳找房的巨大投入为代价换来的，虽然不能体现在财务报表里，但确是贝壳找房今后的竞争优势，被机构投资者最为看重。未来，将会源源不断转化为利润。

贝壳找房赴美上市，再次提振了民营企业发展的信心。关于融资后的发展，贝壳找房将专注于四大关键增长战略：持续发展基础设施，提高效率和体验；进一步提高服务质量并投资于人才；扩大服务范围；有选择地进行战略投资和收购。伴随楼市存量时代的到来，存量房交易需求愈来愈大，作为中国最大的线上线下房产交易服务于平台，贝壳找房未来发展前景可观。