造假900亿成下一个乐视？马兴田手里的地产牌能不能救康美？

在康美之恋的MV出来之前，大家对中药广告的认知，还只停留在明星手捧药品简明扼要念词的阶段。

而这支由上百人耗资300余万元打造的MV，可以说是开创了中药企业文化营销的先河——作曲王晓锋、导演童年、演唱谭晶、主演李冰冰&任泉、取景地广西9大风景区、自2007年之后在央视三套刷屏8年有余。不论放在哪个时代，这几个关键词的组合，都是难以抗衡的大手笔。

本以为这家药企将是“百年民族品牌”，不料其选择了自我毁灭——年报多计入299亿货币资金，MV里故事主人公的原型康美药业创始人马兴田与妻子许冬瑾，也一夜间从心怀苍生、大爱无疆的“大善人”变成了A股造假王。

随着马兴田与许冬瑾被警方逮捕关押，累积造假887亿的康美药业在地产上的挪腾、虚增，也被一一刨出。

01

借地产做假资产

康美药业财务造假术第一次被揭发，就和地产有关。

那是2012年底，《证券市场周刊》和中能兴业投资咨询，先联合发布了一份《康美药业研究》报告，而后又针对康美的澄清说明发表了文章《九问康美》，直指康美药业在土地购买和项目建设上，涉嫌累计至少虚增了18.47亿元的资产。这几乎是康美药业2002-2010年9年的净利润总和。

按照《证券市场周刊》的调查，2008年5月6日，《康美药业认股权和债券分离交易的可转换公司债券募集说明书》称，2008年2月，康美药业已取得揭阳普宁市政府核发的《国有土地使用权证》(普府国用[2008]第特00098号)项下的国有土地使用权。

但经证券市场周刊当时向普宁市国土资源局查询，这宗地块的证号并不存在。

同样的操作，出现在2010年康美的配股说明书中，编号普府国用(2010)第特02106号土地并不属于过康美，且证号因为变更已经已作废。

而2007年增发招股意向书中已经披露的花费3.36亿元购买的700亩土地，却在2012年遭到了部分面积的“重复购买”，且实际能查到的面积和价格应仅为231.5亩和4500万元。

若将实际投入按土地面积缩水情况进行同比例测算，公司披露的中药物流配送中心工程建设虚增投入约2.75亿元。

另外，康美于2010年5月6日购买的位于普宁市文竹北路东侧，环市南路南侧的土地，占地约2.2653公顷(合33.98亩)，原本土地性质为医卫慈善用地。2个月后，康美将该地块用地属性改为商住用地，并在无任何公告披露情况下，把地块转移给了马兴田妻子，即康美副董事长兼副总经理许冬瑾控制的汇润地产有限公司，并被汇润地产开发成了汇润平安里。

而汇润地产在普宁开发的汇润吉祥里项目和雅苑，同样来自于康美——前者为康美在2009年11月27日花277万元所得，后者最早见于康美药业2004年年报，且在康美2010年12月发布的配股说明书中，该地块仍被列入其无形资产列表中。

查阅汇润地产的资料，其旗下操盘项目还包括普宁汇润幸福里、安徽省亳州的汇润中央公园等楼盘。而亳州汇润中央公园的所在地块，本为康美（亳州）华佗国际中药城项目中的亳州中药材交易市场地块。

02

借小镇做真地产

在汇润地产之外，康美药业还有另外一个关联房地产公司——成立于2017年6月的康美健康小镇投资有限公司，该公司的原始股东为马兴田、许冬瑾共有的康美实业，即康美药业大股东。

频繁的地产关联交易，隐秘的小镇生意，让康美药业有了借医药项目为名变相圈地获利的嫌疑，甚至有投资者认为它是一家挂着中药头衔的房地产公司，大股东康美实业高比例股权质押进行融资的行为，也被认为是因为地产生意需要大资金支持引发。

在2018年康美药业因涉嫌财务造假股价闪崩之后，马兴田夫妇二人就火速将旗下手握多地项目和土地的“康美健康小镇投资有限公司”控制权转移至女儿马嘉霖及大儿子马嘉腾手中。其中女儿持股51%，大儿子持股49%。

从康美健康小镇投资有限公司官网可见，目前公司有三大IP，包括康美健康小镇、康美健康城和康美健康颐养社区。业务布局到了云南昆明、湖北通城、广西玉林等地。

这几个项目里，最出名的当属康美昆明健康城项目。

2018年6月，康美健康小镇投资有限公司以2.96亿元底价揽入位于昆明呈贡区雨花片区中部的6宗、约86亩国有建设用地，康美国际健康城项目正式落地。

一年之后，即2019年6月，该地块后续18宗地块打包出让，康美健康小镇公司与新城控股厮杀数十轮，最终以逾40亿元摘得这合计618亩的土地，溢价率59%。

在这18宗地块打包获取时，康美药业已深陷财务造假案，虽康美健康小镇表面上为独立公司，但层层关联系下，依然受到影响，资金链紧张。

然而，在地产巨大利润的驱使下，马兴田一家仍选择豪赌拿下。只不过，在拿地后一个月，康美健康小镇就引入了福晟地产、平安信托进行合作。其中，福晟持股51%，潘伟明成为项目公司的实际控制人。

但入股不到一个月，福晟因自身暴雷原因，选择了退出，实控人也变更为“马嘉霖”。有消息传，而后康美健康把健康城中的部分地块卖给了红星地产，建成红星天悦小区。

今年1月，昆明市自然资源和规划局先后发布了康美健康城天域苑、天悦苑及云南康美健康城中医药健康服务标准化示范基地项目批前公示（该项目整体推广名为：康美国际健康城）。其中，康美健康城天悦苑12个地块过规，拟建45栋高层住宅及裙房商业；康美健康城天域苑将建3栋28层住宅和裙房商业 。

但目前在房天下和安居客网站，均只能搜到红星天悦小区，搜不到天域苑、天悦苑和康美国际健康城的相关信息。

对于有云南坊间所猜测的，康美或将寻找福晟的收购方世茂集团进行康美城的后续合作，世茂福晟方面则回应地产壹线表示并没有听说过。

至于2019年底，康美健康小镇官微提到的丽江小镇雪峰苑、贵阳情人谷小镇、咸宁潜山小镇几个项目，以及官网上的所示项目，目前只有丽江小镇雪峰苑和湖北咸宁市通城县的康美健康城可查到相关信息——前者已于今年4月开盘，住宅售价7500元/㎡；后者2018年开盘，售价4300元/㎡。

上市体系外借势小镇概念，上市体系内康美则以“互联网+”概念，进入到了开发商的物业领域——2015年12月初，康美与星河控股集团签订了战略合作协议，拟以“互联网＋”社区健康服务中心等项目的合作为星河集团地产开发项目及管理社区提供增值服务，包括健康知识教育、健康体检、健康档案管理、慢病管理、肿瘤术后康复、网上挂号、转诊、居家养老、网络医院、远程会诊、国际医疗、智慧药房等。

另外，2015年11月，康美药业全资子公司康美健康产业投资有限公司还以7.16亿元竞得广州市海珠区琶洲A区4518平方米土地。康美药业表示，该土地使用权的成功竞得，为公司进一步拓展智慧药房、智慧医疗、电商、互联网金融等“互联网+”项目提供有力的资源保障。

但在今年1月，为了缓解债务危机，康美将这一地块，连同广州市海珠区琶洲互联网创新集聚区跨市政道路连接体⑩-2号地块的两宗国有建设用地使用权及其地上和地下建筑物及/或在建工程，以11.3亿元出售给了广发基金。且这两块地，都是商务用地兼容商业用地。

据康美药业2019年年报所示，2019年末，公司拥有货币资金5.02亿元，而一年内到期债务超过74.31亿元，违约将是大概率事件。

有康美投资者表示，康美系资产里约有60%是房产地皮，眼下，这些地皮已是康美系最值钱的产业，康美可通过出售地产解渴。但这些地块大部分都已被马兴田、许冬瑾剥离出康美药业及自己名下，哪怕投资者并不满意证监会作出的“对康美药业处以60万处罚+对包括马氏在内的21名责任人处以90万元至10万元不等罚款”这一决定，这些地产的处置，也不会因康美药业受罚而被连带。

唯一可动的，只有康美药业年报里，那以成本模式计量的35.25亿元投资性房地产资产了。