"资金共担"破老旧小区症结 资本抢滩万亿蓝海

在业内人士看来，相比于棚户区改造，老旧小区改造涉及的问题更多也更为复杂，因而难度也更大。此外，由于老旧小区改造牵涉面广，单靠政府财政支出负担过重，难以支撑大规模改造。在旧改万亿蓝海成为新风口面前，改造资金筹集难的问题该如何破局？

老旧小区改造正以看得见的速度推进。7月20日，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（简称《意见》）再一次助推城市更新的速度，更为城市更新开发建设方式转型指明了方向。

从2019至今，旧改接力棚改，从中央到地方相关政策不断推出。2020年，3.9万个旧改小区规模环比增长一倍，预计拉动1.2万亿元投资。

在旧改万亿蓝海成为新风口面前，改造资金何去何从？在业内人士看来，《意见》提到的“社会力量合理共担”“谁受益、谁出资”是破题关键，尤其是金融机构的参与，为老旧小区的改造打开了一扇门。

改造时间表确定，今年新开工目标完成超40%

7月20日，上述《意见》给出了老旧小区改造的时间表，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。同时，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。

据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。这些城镇老旧小区普遍存在设施不完善、卫生环境差、社区服务设施配套不足、社区管理体系不健全等问题。

在中原地产首席分析师张大伟看来，老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。通过老旧小区改造，既解决城市管理“顽疾”，又有效缓解城市管理的各种矛盾，让居民生活环境和设施都得到根本提升。

据悉，从2019年起，老旧小区改造开始全面起步。2019年4月份，住建部等三部门联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。这也是继2017年15个城市试点老旧小区改造后，将老旧小区改造推广至全国的首个政策。

2019年12月中央经济工作会议提出，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。此时“城市更新”概念替代了之前的“棚户区改造”。当时业内人士就预计，这将是2020年房地产市场的新风口。

近日，住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰在解读《意见》时向媒体介绍，2019年7—8月，住房和城乡建设部会同21个部门单位，深入近百个市县，调研了200多个城镇老旧小区。2019年10月，针对城镇老旧小区改造中需要重点解决的问题，指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点探索。由此，形成了一批可复制可推广的经验做法，为《意见》起草奠定了扎实的基础。

从目前来看，“受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已达到40%以上。”刘李峰介绍说。

3.9万个旧改小区环比增一倍，拉动万亿投资

“今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个”，这一数字最早出现在4月14日召开的国务院常务会议上，会议指出，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍，重点改造2000年底前建成的住宅区。而这也成为改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。

而后，在今年全国两会政府工作报告中，再次提及新开工改造3.9万个老旧小区。与此同时，中央及住房和城乡建设部等相关部委，以及各地政府连续出台支持老旧小区改造的政策和规划，2020年老旧小区改造计划也相继出台。

据全联城市更新分会统计，目前，全国绝大部分省份已出台本年老旧小区改造目标。从各省份规划来看，部分地区推进力度较大，如山东省计划2020年底基本完成1995年前建成老旧小区改造任务，涉及居民40万户以上；辽宁省将对2000年之前建造的894个老旧小区进行全面改造，共涉及居民35.8万户。

在北京，有关老旧小区政策的落地也极为迅速。5月14日，北京市印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》明确年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个；5月20日，北京市人民政府印发《北京市老旧小区综合整治工作手册》；6月19日，北京市住建委公布今年首批老旧小区综合整治项目名单，名单涉及12个区，共153个项目；7月1日，北京发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。

2020年部分地区老旧小区改造计划

数据来源：中指研究院综合整理

此前据住房和城乡建设部初步统计，截至2019年5月，全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约为40亿平方米。

而佳兆业发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的10万亿大赛道。

另据贝壳研究院发布的数据显示，2020年，3.9万个旧改小区预计拉动1.2万亿元左右的投资，至此新的万亿蓝海被打开。

有业内人士评论称，如果实现老旧小区改造预期目标，其意义或不亚于“房改”。既是提升居住质量，也解决了房地产市场的存量问题。

从《意见》给出的改造内容来看，可分为基础类、完善类、提升类3类。各地因地制宜确定改造内容清单、标准。

对此，愿景集团副总裁张恒斌认为，《意见》兼顾了民生和发展的思路，这是一个导向型的文件，每个城市会因地制宜制定相关规则。

支持市场力量参与，建立改造资金共担机制

从目前来看，老旧小区改造已经迫在眉睫，不过，张大伟分析认为，2000年前的房屋在很多城市的占比超过60%。特别是部分老旧房屋的电梯改造、上下水、强弱电、供暖、供气管网、线缆等，都需要政策扶持和资金扶持。

在业内人士看来，相比于棚户区改造，老旧小区改造涉及的问题更多也更为复杂，因而难度也更大。此外，由于老旧小区改造牵涉面广，单靠政府财政支出负担过重，难以支撑大规模改造。

众所周知，城市更新项目很多开发周期长是因为资金压力大，开发后无法盈利，或者在前期就没有商业模式，导致社会资本参与的积极性大大降低。

为此，《意见》提出，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。

同时，《意见》还要求，商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量参与设计、改造、运营。

值得关注的是，7月17日，在住房和城乡建设部的大力推动下，国家开发银行与5省，中国建设银行与9个城市分别签署战略合作协议，预计未来5年将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

对此，张大伟认为，老旧小区改造过去存在的主要问题是资金来源和定义的问题，这次指导意见明确了这些问题。尤其是明确了资金来源，同时还要求落实税费减免等鼓励政策，有利于加快改造的推动。

张恒斌认为，动用社会力量实现老旧小区改造，对于从事城市更新的企业来说是一大利好。不仅破解了此前小区改造中遇到的问题，也调动了社会企业的积极性。尤其是金融机构的参与，为老旧小区的改造打开了一扇门。

“3.9万个老旧小区改造，也将使物业企业迎来新机遇。”中指物业事业部副总经理牛晓娟认为，《意见》提到的社会力量参与进来，意味着物业公司可以在老旧小区改造中分一杯羹，从小区未来的运营中有所收益。老旧小区改造是一个庞大的市场，对于物业公司来说“规模为王”，有助于物业公司迅速提升规模。