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甲级写字楼"黏性强" 二季度迎企业续租率高点

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今年以来,受新冠肺炎疫情影响,上海商业地产业受到相对的负面影响。不过,随着上海下调疫情防控响应级别,上海写字楼的需求也迅速恢复。近期,澎湃新闻(www.thepaper.cn)调研了上海各区域写字楼的供应情况,试图还原目前上海写字楼业态的真实现状。

本篇介绍的,是上海写字楼在今年上半年的续租情况。

从上海办公楼的租赁情况来看,似乎迎来了近年办公楼空置率的较高点,但与此同时,也迎来了续租率的较高点。

根据多家商业地产公司的2020年二季度报告,上海写字楼空置率小幅下降。

戴德梁行的报告指出,虽有新增供应项目入市,但上海全市空置率仍然下降至20.9,环比下降0.2个百分点,其中核心区域空置率14.2%,环比下降0.6个百分点。

高力国际的报告则显示,今年二季度上海写字楼市场整体空置率19.1%,环比保持稳定。而受疫情影响,租屋企业决策愈加保守,多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。

仲量联行华东区研究部总监黄璐向澎湃新闻(www.thepaper.cn)指出,上海甲级写字楼中,今年一季度上海甲级写字楼退出的面积约5万平方米,而上海所有办公楼入驻的面积超过1000万平方米,所以退出的需求占比仅0.5%。

“从这个比例来看,上海甲级写字楼的黏性很强,企业在上海办公,特别是在甲级办公楼里办公的韧性和稳定性是很高的。”黄璐表示,受疫情的影响,大部分企业在办公楼租赁或搬迁、扩张的决策上都比较偏谨慎。而加上不确定性和安全的考量上,相比搬迁,企业会选择续约。

根据戴德梁行的报告,如今年一季度,长生人寿续租了恒基广场688的写字楼,涉及面积2000平方米。

另据澎湃新闻获悉,成立于爱尔兰咨询公司埃森哲(Accenture)原本打算整合其在上海的各个办公室,搬迁至新静安的静安国际广场,涉及面积约9000平方米。然而,在已经商谈完搬迁租赁条件的情况下,因为搬迁前期较大的装修成本投入以及受疫情影响对未来的不可测性的担忧,埃森哲美国总部在最后一刻否定了搬迁计划,最后埃森哲分别在各自当前的办公室进行续租。

某商业地产公司人士指出,虽然上海大量的成交中更吸引眼球的是搬迁项目,但并不代表没有续租,事实上,续租占据更大的比例。

另一方面,多家商业地产公司的研究人士认为,目前上海商业地产的情况在疫情前后的表现区别并没有太大。高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群指出,如果拿当前的情况和疫情前的情况来看,市场的交易量、客户询价的行为等,没有太大的区别,“等于说已经恢复到正常”。

“今年2月到4月,大家也不知道当时的未来——也就是今天——是什么样子,但到了这个所谓的未来,我们看到的是该做的事情还是要做,因为客户固有的需求还是在,客户要面临的租赁到期的试点也在,还是要做一些决策性的东西。我们并没有看到在今天,疫情对此还有非常重大的影响。”吴群指出,“比如空置率在疫情之前也是有的,目前空置率的状态有几个原因,疫情当然是一个突发因素,这个因素在短期之内的冲击力是比较强的,但是恢复也是很快的。”

吴群指出,疫情企稳后更多租户着手规划未来办公解决方案,租户办公需求流动性的增加将伴随写字楼项目之间更激烈的租户争夺。由于办公楼市场今明年供应量将维持高位,租金将有进一步下行压力,对租户签订新租约形成利好,预计未来租户搬迁将明显增多,建议租户应于今年考虑搬迁或扩张,并锁定较长的租赁期。

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