东小口俩限竞新盘将入市 京北"码农"添上车机会

北京昌平东小口今年2月拍出的两宗限价地，开发商推盘节奏很快，两个限竞房项目奥森ONE和奥海明月均已亮相，预计将在今年9月入市。继海淀西山锦绣府和萬橡悦府之后，上地、中关村、西二旗、后厂村的京北“码农”们，又有了两个打着“公园地产”招牌的新上车选择。

南眺奥森，辐射周边“码农”

近日，新京报记者来到奥森ONE售楼处探访。虽然传说该楼盘最近热度很高，但工作日的白天，售楼处还是显得比较冷清。在区域图上，可以直观看到奥森ONE辐射了三个“圈”——上地商圈、中关村东升科技园圈、亚奥商圈。此外，如其名所示，项目南临北京奥林匹克森林公园，附近还有东小口森林公园，也因此，打出了“公园地产”的概念。

事实上，身处海淀、朝阳、昌平三区交界的奥森ONE，西临海淀，东眺望京，北部是未来科学城，往南是天然氧吧奥森，能归集周边东西北三方向的客群。而奥森ONE的北侧就是奥海明月，也拥有着同样的区位资源。这个区位受到京北“码农”客群的青睐毫不意外。

正因此，这两宗地块一开始竞争就十分激烈。回溯到今年2月14日，首开+住总+建工以78.8亿元拿下奥森ONE的这宗宅地，溢价率达34%；绿城以63.6亿元拿下另一宗奥海明月的宅地，溢价率达30%。两宗地块均价限价58858元/平方米，最高销售单价不得超过64744元/平方米。奥森ONE的销售顾问告诉记者，125平方米和138平方米的四居大户型，入市后单价肯定会高于58858元/平方米的限均价。

近两年，北京限竞房鱼贯入市，相对大兴、丰台、石景山等限竞房热门板块来说，京北的限竞房供应相对“凋零”。这两个新项目出现后，京北码农们在海淀西山锦绣府、萬橡悦府等热销盘外，又多了两个新的上车选择。

和周边二手房对比，作为限竞房，奥森ONE、奥海明月5.8万元/平方米的限均价有一定价格优势。比如，二手房中介平台显示，周边的西三旗富力桃园，最新二手房挂牌均价多在5.9万元-6.5万元/平方米之间，西三旗的金隅翡丽铂爵郡挂牌均价为7.4万元/平方米，均超过奥森ONE和奥海明月，形成一二手房价格倒挂。

从奥森ONE和奥海明月所处的区位来看，周边遍布京北“码农”。

临铁、临大型商业配套、临高压线

身在北五环外，昌平东小口两个新盘的周边配套谈不上多么丰富成熟，但“够用”。

从交通配套上看，目前，奥森ONE宣传的是临铁房。利好来自于地铁13号线拆分后13B线路计划增设的建材城东站，奥森ONE销售顾问称，地铁口距离奥森ONE只有800米。不过，奥海明月销售顾问则称，建材城东站还没有非常准确的站点，设站位置应该在两个项目的东北方。可见，建材城东站的具体位置目前还存在着不确定性。

从商业配套看，奥森ONE和奥海明月“共享”预计于2023年4月投入使用的大型综合体西三旗万象汇，奥森ONE还自带了3811平方米的下沉一站式商业街区。从教育配套看，两个项目地块西侧规划了一块教育用地，将建设一所小学和初中，同时，奥森ONE自建一所12个班的幼儿园。从医疗配套看，两个项目周边有北大三院第二门诊部、清华长庚医院等。

新京报记者在项目现场看到，购房客需要关注的一个问题是，奥森ONE南侧临近一道密集的“高压线走廊”。这意味着，购买最南侧楼栋的业主，远眺奥森景观时，要先越过高压线，心情可能会受影响。销售顾问则表示，从高压线对人体健康的影响来看，安全距离是15米以外，而项目南侧围墙距离高压线的最近距离是55米。

奥森ONE在南，奥海明月在北，两宗同日出让的“兄弟”地块，从位置看，奥森ONE距离奥森“氧吧”更近，观景效果更佳；但同时，距离项目南侧的“高压线走廊”也更近。可谓利弊兼有。

户型均有一至四居，奥海明月面积跨度更大

从沙盘可以看出，奥森ONE是个大体量社区。据销售顾问介绍，项目共有15栋楼，共2279套房源，未来如果住满，社区人口将达5000-6000。整体上看，楼栋布局呈现围合式，社区中心的3栋楼分别是89平方米、125平方米、138平方米户型的“楼王”。北边3栋楼最高，最高的1号楼达27层，而奥海明月正处在奥森ONE的北侧，未来远眺奥森的视线或会受到遮挡。

对比奥森ONE和奥海明月两宗地块，可以看到奥森ONE地块方正，奥海明月则被分为两个小地块，且北部的地块呈现不规则形状，如何排布楼栋，在设计上需要斟酌思量。

看沙盘的直观感受是奥森ONE小区体量较大。目前展示的楼栋外立面并非最终效果。

相较奥森ONE，奥海明月目前公布的信息还比较稀缺。比如，奥森ONE的售楼处已有户型图的相关资料，但奥海明月的户型图还未对外公布。新京报记者在售楼处看到，奥森ONE的主力户型包括72平方米两居一卫、89平方米三居两卫、125平方米四居两卫和138平方米四居三卫。大部分户型南北通透，72平方米有东西向户型，并赠送飘窗。其中，125平方米和138平方米的大户型都是南向三面宽。

奥森ONE一款89平方米户型。目前，户型图上还未标注具体的尺寸数据。

但目前售楼处提供给看房客的户型图上，没有标注具体的尺寸数据，只能看个“形状”和客厅、卧室、厨卫分布。此外，售楼处展示的沙盘，楼栋外立面用镜面材料展示，也不是最终效果。也就是说，项目的不确定因素还较多。销售顾问表示，很多细节尚需等待规划审批。

细观没有尺寸的户型图，总体感觉是户型中规中矩，是当前北京限竞房市场上的主流“标配”，找不到鲜明的亮点，也没有特别令人遗憾的短板。据悉，本周末（7月18日、19日），奥森ONE将开放89平方米和125平方米的两种样板间。

据奥海明月的销售顾问介绍，奥海明月的户型包括50平方米一居、65平方米两居、89平方米三居、120平方米三居、140平方米四居，每个面积段都有两三个户型。其中，120平方米三面宽三居两卫户型最受关注，位于项目核心楼栋；89平方米户型则分为洋房的三居两卫和高层的三居一卫。据悉，该项目最快本周末、最晚下周将发布户型图，预计本月底开放样板间。

业内：公园地产加持，有望诞生小片区新城

合硕机构首席分析师郭毅告诉新京报记者，奥森ONE和奥海明月是昌平东小口村整个片区整体拆迁和城市化改造基础上的两个项目，从片区而言，未来的规划配置应该很不错。同时，两个项目都是品牌房企开发，周边又被森林环绕。

“区域内竞争项目相对稀缺，目前来看这两个项目蓄客速度不错。”郭毅表示，从区域供应看，近年来，北京北部的限竞房供应量不多，尤其是东小口板块处于供应真空，此前，仅在北部偏东的未来科学城，北部偏西的沙河、朱辛庄周边有过限竞房的供应。

此外，两个项目还有“公园地产”的资源优势。郭毅表示，新冠肺炎疫情之后，人们对于健康生活的需求提升，包括对周边的公园、绿地，对社区建筑规划及内外园林的交互，都提出了很高的需求。“这两个项目在健康属性上都有项目价值的加持。”

郭毅还表示，就区域的城市化升级更新的发展预期而言，东小口区域未来预计有更多生活配套资源的引入，有望发展成为小片区的一个新城；同时，在北京放松限价管控的大趋势下，该区域未来或有不限价住宅地块出让，区域价值有望再获提升，“综上来看，两个项目未来预计有不错的价值预期空间。”