上半年土地市场火热收官，杭、沪、穗、京土地出让金均超千亿

2020-07-13 09:44:06　来源: 华夏时报举报

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多家研究机构近期发布的统计数据显示，尽管因新冠肺炎疫情一度停摆，但在疫情得到有效控制之后，房企纳储意愿释放，土地市场逐步恢复。根据中国指数研究院的统计数据，上半年全国300城市土地出让金额达2.37万亿元，同比增长3%，且一二线城市和部分强三线城市仍是房企们竞逐的重要阵地。

市场分析人士认为，土地市场上半年如火如荼的背后，是各地加速优质地块的供应和相对宽松的信贷环境的共同作用。下半年，全国房地产投资增速依然存在上升空间，部分热门城市或出现土拍小高峰，但“稳”这一基调不会改变。

房企抓紧“窗口期”大力补仓

疫情“黑天鹅”的影响之下，土地市场依旧交出了一份亮眼的半年成绩单。

中原地产研究中心发布的统计数据显示，上半年50大城市卖地2.29万亿元，同比上涨17.3%；中国指数研究院的统计数据显示，上半年全国300城市土地出让金额达2.37万亿元，同比增长3%。

上半年，土地市场呈现出先抑后扬、逐步回暖的趋势。上述中指院报告显示，受到春节假期、新冠肺炎疫情等因素影响，房企在1-3月谨慎拿地。4月起，疫情得到有效控制之后市场即逐步复苏，房企们在一季度被抑制的纳储需求也得以释放，拿地力度显著回升，达到近半年最高点；5月略有回调后，6月又有所回升。TOP100企业上半年拿地总额1.5万亿元，拿地规模与去年同期基本持平，TOP100门槛值升至40亿元，环比增长21.2%。

整体来看，上半年房企向高潜力城市回归的趋势更为明显，延续了在一二线城市和部分强三线城市加强拿地的趋势。

天风证券研报指出，上半年土地市场供应力度有所加大，优质土地集中入市，土地市场热度持续提升，不同能级城市土地市场分化明显，一线城市土地供应和成交仍维持较高热情，三线城市次之，二线城市供应微涨，成交略低于去年同期。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶亦指出，一线城市今年上半年整个土地的成交规模增长了63.3%，二线城市整体成交量基本持平，三四线城市下降了11.8%。

从区域来看，上半年长三角依然是热度最高的区域。根据中国指数研究院数据，长三角区域半年土地出让金的总额占比为29%，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别为9.2%和9.1%。

涉及到具体城市，杭州、上海、广州、北京表现抢眼，土地出让金均超过1000亿元，且杭州上半年土地出让金1814.1亿元，位居全国土地出让金排行榜首位。此外，还有苏州、重庆、南京、福州、温州等11个城市的土地出让金在500-1000亿之间。

市场的火热也推高了土拍的溢价率，诞生了不少“地王”。克而瑞数据显示，2019年上半年，全国300城土地成交溢价率平均约为17%，其中4月份溢价率高达23%。而根据亿翰智库的统计，2-5月间，全国共计诞生28个单价“地王”。其中有6幅地块突破全市平均楼面价，22幅地块突破区域楼面价。

下半年市场结构性分化将更加明显

对于今年上半年土地市场热度较高的原因，市场分析人士普遍认为，除了土地供应量的大幅提升，宽松的货币政策利好也令房企拿地积极性得以提升，促成了上半年土地市场的回温。

以长三角区域为例，多个重点城市在疫情之后开闸放地，表现出积极的增加供给意愿。例如，上海在今年4月出台的相关政策就提出加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量。上海土地市场网站显示，单是6月全市就有27幅经营性用地出让；1-6月，广州共推出住宅用地42宗，合计250万平方米，同比增加107%。

另一方面，房企的融资环境在降息降准政策的利好之下变得更为宽松，融资难度缩小，其成本也随之下降，拿地的资金压力得到显著缓解。

部分热门城市在土地政策上的放松，同样在一定程度提升了房企拿地的意愿。克而瑞地产研究指出，上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

多种因素的共同作用之下，房企积极性得以提升。中指研究院数据显示，50家代表房企1-6月月均拿地值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值1706.9亿元。其中，27家企业月均拿地金额超过2019年月度均值，中国奥园、龙光集团、首开股份上半年月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储；另有23家房企上半年月均拿地金额不及去年，其中万科前6个月的月均拿地金额较去年减少60%以上。

值得一提的是，今年上半年，房企拿地动作也分化明显。58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出，整体来看，上半年大型房企开始回归价值投资逻辑，即“核心城市优质地块努力争抢、拿地谨慎的同时对优质地块则毫不手软”；而在中小房企这边，部分有着规模化诉求的中型房企在土地市场上依然表现激进，而另一些则明显有着收缩化表现。

进入市场下半场，各地的推地节奏亦未放慢脚步。以杭州市场为例，6月30日，杭州主城区挂出了3宗宅地、5宗商地，总出让面积22.3万平方米，总起价高达124.4亿元，将于7月底出让。

结合上半年的市场行情，多名业内人士认为，下半年土地市场还将进一步回暖，但同时结构性分化也将更为明显。

亿翰智库报告表示，从全国土地供应与成交量来看，下半年普遍高于上半年，因此预计下半年土地供应与成交双升。不过，在疫情冲击影响得到消化后，政府供给端的纾困政策预计会逐渐退出，企业拿地成本提升，热情下降，同时叠加“房住不炒”，地产行业仍将面临“严控资金流入房地产”的状况。

“今年大概率各地土地供应量会出现明显提升，部分一二线城市的土地供应量预计会明显超过2019年。”张波预计，需求侧则依然会持续分化态势，三四线以下城市的流拍率可能会进一步提升。

克而瑞同样表现出对三四线城市土地市场的担忧。其发布的报告指出，核心一二线城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加楼市火爆成交带来的潜在住房需求预期，土地市场将持续回暖。而广大三四线城市因前期需求透支严重，土地市场供过于求，投资风险逐步加大，房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线，因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。

曹晶晶认为：“下半年各城市推地仍会比较积极，建议房企要量入为出，在把握优质地块机会的同时，要避免拿一些高价地。”