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万科有意助泰禾纾困?董秘回应“不清楚”

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最近,泰禾集团(000732.SZ)长长的意向投资者名单里,又多了一个名字——万科A(000002.SZ)。

第一财经记者从接近泰禾的人士处获悉,该集团近日拟引入万科为战略投资者,成为其第二大股东。但万科董事会秘书朱旭在接受第一财经记者采访之际表示:“不清楚,不了解相关情况。”

不久前,因公司流动性困难,泰禾2017年度第一期中期票据未能按期兑付本息,构成实质性违约。国内地产行业,也因此出现首例大中型房企债务违约事件。

更严峻的是,本次中期票据未能按期兑付,可能带来泰禾及子公司签署的相关融资合同及相关文件项下的债务交叉违约,如在协议约定的补救期内未消除,可能引发债权人要求提前偿还债务。

可以说,有没有战略投资人入局,已经决定着泰禾的生死存亡。但此前的种种迹象显示,即便卖身求存也并不容易。今年以来,市场曾传出多个意向投资人,但最终均未落实。

此番有关万科入局的传闻,很难说最后会否又是“梦一场”。因为在业内,万科属于经营风格稳健、风险厌恶型企业,多年来在收并购市场上并不十分活跃。

千亿房企命悬一线

泰禾上次在国内市场成功发债,还停留在2018年;有新增货值入账,也是在2018年。此后,上市房企泰禾的公告都关乎甩卖资产、债务担保、人事更迭、信托纠纷。总而言之,关乎生存。

今年,泰禾在对深交所的回复中,终于披露出肩上重量。数据显示,截至2020年7月7日,泰禾已到期未付债务270.65亿元,占公司最近一年经审计归母净资产的137.38%,年内到期债务为555.11亿元。

555亿债务重担,是泰禾去年营业收入的两倍有余。其中,银行贷款、信托公司贷款、资产管理公司贷款、其它非银行贷款、公司债年内到期金额占比分别为12.35%、46.64%、24.80%、1.69%、14.52%。

泰禾直言,受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等因素影响,公司现有项目去化率短期内下降,销售预期存在波动,同时因自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付,短期流动性出现困难。

过去一年,泰禾除了忙着卖资产、收回款、降负债,其中仅有的三次境外美元债发行,利率均在10%以上,剩下的时间,泰禾都在“吃老本”。

即便如此,经营颓势仍未扭转。第一财经独家获取的信息显示,泰禾去年总计录得签约销售602.74亿,销售回款585.48亿。进入2020年,泰禾销售情况进一步恶化,上半年权益销售额仅193.6亿元。

趋紧的账面数据,让泰禾一季度经营性活动现金流入仅32.5亿元,而2019年同期为211.42亿元。这导致年初至发布财报期间,泰禾形成超两百亿已到期未付借款金额,尚未支付罚息6.40亿元。

就在一年前,该集团董事长黄其森还对泰禾颇有信心。“对泰禾这样的体量来说,债务没有太大的问题。”黄其森在2019年中业绩会上称:“不要说100多亿刚兑债务,300多亿都没有问题。”

也是在2019年中的这次业绩发布会上,泰禾首次透露引战信号。只不过,彼时战投只是备选项,黄其森还寄希望于卖项目、促销售、回现金。奈何时运不济,运作一年,泰禾仍是自救无果,终于决定引入战略投资者,甚至不惜出让公司控制权。

引战事宜一波三折

步入2020年,泰禾引战积极性较上一年显著提高。早在5月上旬,有关战投落地的消息便频频传出。

在市场盛传名单中,中国金茂(00817.HK)、厦门建发、厦门国贸(600755.SH)、中国建筑(601668.SH)和保利发展(600048.SH)都曾位列其中,此次“击鼓传花”轮到万科。对此,万科董事长秘书朱旭却并未承认,只称自己不知情。

“企业引入战投要看创始人的可妥协程度,需要多大资金支持,自身资产是否足以吸引战投兴趣等。”据业内人士透露,引战的难点在于双方在短期回报和长期回报、规模与利润的平衡点上会有不同诉求。

天风证券研究部直言,截至2019年末,泰禾可开发土储共1011.5万平方米,主要分布于京津冀、长三角、珠三角、福建等地,但从其可售未售面积看,福建占比约50%。经过前期一系列股权转让后,剩下的项目资产质量不具备太大吸引了。

上述研究还称,泰禾受限制资产规模庞大,截至2019年末达807.11亿元,比2018年增加124亿元,占比由28.1%提高到35.98%,庞大的受限制资产,绝大部分由借款抵押形成,这意味着如果违约,公司将失去控制权。

无论万科还是其他投资人,只要此时入场,将面对债务关系极为复杂的泰禾。其中,信托公司是泰禾此前融资的重要途径,如西部信托对泰禾放款金额为17.49亿元,光大信托对泰禾下属子公司放款6亿元等。依赖信托融资不仅推高泰禾的融资成本,还有可能成为“明股实债”的温床。

房地产类信托“明股实债”的形式包括“股+债”模式或全股模式,信托公司以信托资金入股房地产项目公司成为股东,但实际上不参与管理,双方签署抽屉协议约定好回购时间、收益分配方式等。

去年,泰禾频频为控股及参股公司提供担保,截至2019年末实际担保余额为812.62亿元,占年度经审计归属母公司所有者权益的412.49%。这其中,不排除房企进行表外融资并提供担保,以致部分负债不体现于报表。

目前,泰禾仍计划用地产项目回款、出售自持物业项目来暂时纾困。数据显示,截至2020年5月底,泰禾地产项目剩余可售货值约3650亿元;截至2019年末,公司自持物业项目18个,公允价值约255亿元,酒店账面价值约29亿元。但泰禾以“院子系”高端别墅为代表产品,但受一二线城市限购、限售等影响,产品周转较慢,且泰禾商业地产占比高,进一步拖累公司去化率。

而对战投事宜,泰禾表示,尚未签署相关股权转让或合作框架协议,股权转让如涉及目前已质押或冻结的股份,需办理解除质押手续或解除冻结手续,或取得权利人书面同意函,相关事项尚存在不确定性。

截至2020年7月2日,泰禾投资及其一致行动人所持公司股份累计被冻结1560310982股,占其所持股份比例为100.00%,占泰禾集团总股本比例为62.69%,均因为关联公司提供担保而履行担保义务所致。

(记者吴俊捷对本文亦有贡献)

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