国内“代建第一股”诞生！绿城管理上市首日大涨30%

国内“代建第一股”宣告诞生！

今日（7月10日），绿城管理（09979，HK）正式在港交所上市。上市仪式设置在杭州，绿城中国董事会主席张亚东和绿城管理控股董事会主席郭佳峰共同为绿城管理上市敲锣。

绿城管理股价开盘报2.65港元/股，涨幅6%；截至今日收盘，股价报3.250港元/股，涨幅30%，市值达62.08亿港元。

作为继绿城中国（03900，HK）和绿城服务（02869，HK）之后绿城系的第三个上市平台，此前信息显示，绿城管理每股定价为2.5港元，本次发行约4.77亿股，最终集资约11.94亿港元。

绿城管理上市首日股价表现 数据来源：同花顺

经历3年多筹备，绿城管理的上市起点颇高。KKG董事总经理张昕向《每日经济新闻》记者分析认为，绿城管理原有大规模的基础，依托母公司大平台的口碑，以及既有的代建影响力，业务的持续性有保证。

根据规划，如果超额配股权获悉数行使，绿城管理将收取的所得款项净额将约为12.13亿港元。其中，所得款项净额约20%或2.19亿港元将用于透过内生式增长及对代建价值链下游的经挑选业务进行战略收购拓展业务；所得款项净额约12.2%或1.34亿港元将用于发展商业资本代建；所得款项净额约53.8%或5.9亿港元将用于向绿城中国偿还截至最后可行日期5.4亿元的债务，其预期将于上市日期结清。

此外，所得款项净额约4.0%或4390万港元将用作开发生态圈，其将作为一个整合全面服务的平台经营，服务均由优质物业开发供应商所提供；除拟用于该用途的所得款项净额外，约2%或2190万港元将用于建立知识及标准分享平台以及行业参与者认证，及约2%或2190万港元将用于优化物业开发中的产品、营运及服务以及供应商所使用的“绿星”标准；所得款项净额约10%或1.1亿港元将用于营运资金、营销及其他一般公司用途。

作为国内首家轻资产业务模式的代建企业，目前的绿城管理无疑已经站在了行业的领跑者位置。从招股书披露的2019年数据来看，绿城管理市场份额占比22%，是当之无愧的行业龙头老大。截至2020年3月31日，绿城管理拥有266个代建项目，总建筑面积约为6980万平方米，市场份额为23.7%。

绿城中国年报显示，2017~2019年代建项目的合同销售金额分别为430亿元、552亿元和664亿元，年复合增长率达15.4%。此前，绿城中国管理层曾计划，2025年公司总销售达5000亿元，其中代建轻资产销售目标约1500亿元。

不过据中指研究院统计，2019年位于三、四线城市的代建项目占总建筑面积的57.9%。而绿城管理2019年在三四线城市的管理建筑面积为3743万平方米，占其总管理建筑的面积55.4%。未来，绿城管理能否保持业务的持续增长，才是最值得关注的。

另外值得一提的是，商业代建在绿城管理的收入占比超过70%，这也导致绿城管理的毛利率连年下滑。2017年、2018年及2019年，绿城管理的毛利率分别为56.8%、50.2%及44.2%。如何寻找新的利润增长点，或许也是绿城管理上市之后需要解决的难题。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，代建方式能更好实现收益的增长，代建规模的扩大由于不是等比例的扩大，未来的扩张性强于普通开发企业，这是其资本优势。